Immeuble, AirBnb et économie collaborative

Le 11 janvier 2017, je m’intéressai à l’introduction en droit belge d’un régime spécifique à l’économie collaborative (https://gillescarnoy.be/2017/01/11/la-fiscalite-de-logeurs-airbnb/).

Ce régime a depuis été modifié par la loi du 18 juillet 2018 relative à la relance économique et au renforcement de la cohésion sociale, en vigueur pour les revenus perçus à compter du 1^er janvier 2018.

Les modifications instaurées par la loi du 18 juillet 2018 ont-elles-même subi quelques modifications et ont fait l’objet de précisions par l’administration et le Ministre des Finances.

Aujourd’hui, il est temps de faire le point sur ce régime.

A l’instar de l’article publié le 11 janvier 2017, je me cantonnerai à traiter du sort des immeubles dans l’économie collaborative. Néanmoins, la loi de juillet 2018 implique que le régime s’inscrit dans un cadre général dont il convient de tracer les contours généraux.

Les trois pans de l’économie collaborative

La loi du 18 juillet 2018 implique que l’économie collaborative comprend trois pans. En réalité, il s’agit de trois types d’activités complémentaires visées par un régime particulier.

Le travail associatif

Le travail associatif consiste à réaliser une activité organisée par une organisation (parmi des activités limitativement énumérées par l’article 3 de la loi) contre indemnité et au profit d’une ou plusieurs personnes, d’un groupe ou organisation ou la société dans son ensemble.

L’activité rémunérée ne peut être une simple participation à l’activité organisée.

Les organisations pour lesquels il est permis de travailler dans le cadre de ce régime doivent poursuivre un but désintéressé et être inscrite à la BCE ou, pour les associations de fait, à l’ONSS.

Le travailleur associatif :

Ne peut être un travailleur de l’organisation, être déjà lié par un contrat de service envers l’organisation ou déjà recevoir un défraiement en temps que bénévole auprès de ladite organisation ;
Doit (avec pour référence le troisième trimestre précédent le trimestre lors duquel débute le travail associatif) :
- Soit être employé au moins 4/5^ème temps ;
- Soit être retraité (ainsi que certains chômeurs à certaines conditions) ;
- Soit être indépendant à titre principal.

Il faut un contrat écrit, une assurance RC pour le travailleur fournie par l’organisation et respecter des mesures en matière de bien-être au travail.

La condition la plus spécifique étant la suivante : L’organisation qui fait appel à un travailleur associatif doit utiliser un système électronique qui enregistre et tient à jour, pour chacune de ces personnes, le moment exact du début et de la fin de la prestation ainsi que le montant de l’indemnisation y liée.

Le défaut d’enregistrement fait perdre le droit au régime organisé par la loi et au régime fiscal.

Services occasionnels entre citoyens

Les services occasionnels entre les citoyens visent toute activité (parmi des activités limitativement énumérées par l’article 20 de la loi) réalisée au profit d’une ou plusieurs personnes physiques.

Sont exclus les activités de pure (soit sans autre services) location et sous-location immobilière et mobilière.

L’activité ne constituant pas une activité indépendante et qui ne se livre pas à de la concurrence déloyale ou n’y contribue pas vis-à-vis de l’employeur auprès duquel il est employé ou des employeurs auprès desquels il est employé.

Le travailleur occasionnel :

Ne peut être un travailleur de la ou des personnes bénéficiaires ou de leur société ;
Ne peut être un travailleur ayant la qualité d’indépendant pour le type d’activité presté ;
Ne peut, s’il est travailleur salarié, pratiqué une concurrence déloyale envers son employeur ; c’est-à-dire qu’il ne peut presté dans ce régime des activités pour lesquelles il est par ailleurs rémunéré comme salarié ;
Doit (avec pour référence le troisième trimestre précédent le trimestre lors duquel débute le travail associatif) :
- Soit être employé au moins 4/5^ème temps ;
- Soit être retraité (ainsi que certains chômeurs à certaines conditions) ;
- Soit être indépendant à titre principal.

Le travailleur occasionnel doit s’assurer en RC.

Encore une fois, il faut retenir que : Le prestataire de services occasionnel doit utiliser un système électronique qui enregistre et tient à jour, pour chaque personne pour laquelle il fournit des services occasionnels, le moment exact du début et de la fin de la prestation ainsi que le montant de l’indemnisation y liée.

Le défaut d’enregistrement fait perdre le droit au régime organisé par la loi et au régime fiscal.

L’économie collaborative stricto sensu

Enfin, en résumé, les travailleurs dans le cadre de l’économie collaborative sont ceux qui passent par une plateforme agréée afin d’effectuer les prestations.

La liste des plateformes agréées est disponible sur https://economie.fgov.be/fr/themes/entreprises/economie-durable/economie-collaborative/les-plateformes-actives-en.

On peut citer, parmi celles-ci Uber et ses dérivées et, pour ce qui nous intéresse, AirBnb, Bewelcome, Couchsurfing, Holidays-sitters, Nightswapping et Viaflats.

Traitement fiscal

Lien entre les trois régimes

Je m’intéresserai principalement aux locations de type AirBnb, via plateforme agréée donc (1.3.). Mais le fait de prester dans le cadre des deux autres régimes (1.1. et 1.2.) peut avoir des implications sur le régime fiscal applicable.

Le régime fiscal relatif à l’économie collaborative au sens strict est toujours repris parmi les revenus divers (art. 90, 1^er, 1°bis, du CIR). Il est maintenant accompagné par les régimes relatifs au travail occasionnel (art. 90, 1^er, 1°ter) et au travail associatif (art, 90, 1^er, 1°quater).

L’évolution du régime fiscal

Avant la loi du 18 juillet 2018, la fiscalité des locations type AirBnb recevait le traitement fiscal suivant :

Un taux de 20% ;
Avec un abattement forfaitaire de 50%, réduisant de fait le taux à 10% ;
Applicable seulement sur la fraction services (ex. petit déjeuner ou nettoyage) du AirBnb évaluée forfaitairement à 20% à défaut de ventilation ;
Avec une requalification en revenus professionnels au-dessus d’un certain seuil (pour les revenus 2016, 5.000 € de services, soit 25.000 € au total en cas de AirBnb).

Ce système impliquait également qu’une location AirBnb non accompagnée de services tombait hors de ce régime et subissait exclusivement l’impôt applicable aux revenus immobiliers (taux progressifs appliqués sur le RC indexé majoré de 40% et globalisé).

La loi du 18 juillet 2018 a assez fortement changé la situation.

L’article 90, 1^er, 1° bis, du CIR dispose aujourd’hui que sont des revenus divers :

« 1°bis les bénéfices ou profits qui résultent de services, autres que les services qui génèrent exclusivement des revenus qui sont soumis à l’impôt conformément aux articles 7 ou 17 ou au 5° du présent alinéa, rendus par le contribuable à des tiers, en dehors de l’exercice d’une activité professionnelle, lorsqu’il est satisfait à toutes les conditions suivantes:

a) les services sont uniquement rendus à des personnes physiques qui n’agissent pas dans le cadre de leur activité professionnelle;

b) les services sont (uniquement) rendus dans le cadre de conventions qui ont été conclues par l’intermédiaire d’une plateforme électronique agréée (ou d’une plateforme électronique organisée par une autorité publique);

c) les indemnités afférentes aux services sont uniquement payées ou attribuées au prestataire des services par la plateforme visée au b) ou par l’intermédiaire de cette plateforme.

d) les bénéfices ou profits résultent de services qui sont exclusivement rendus dans le cadre de conventions qui ont été conclues par l’intermédiaire d’une plateforme électronique agréée visée au b) ou de conventions visées au 1°ter, a) » (les apports et suppressions de la loi du 18 juillet 2018 sont soulignés).

Qu’impliquent ces modifications ?

L’ajout du terme « exclusivement » a pour conséquence que, dès lors qu’une prestation de services, quelle qu’elle soit, est effectuée à côté des simples (sous-)location immobilière et mobilière, la taxation comme revenus divers trouve à s’appliquer. C’était déjà le cas auparavant, mais cet ajout se comprend à la lecture du nouvel article 90, al. 3.

La suppression de la référence aux plateforme électronique organisée par une autorité publique est tout simplement due au fait que les autorités publiques n’organisent pas de telles plateformes.

Enfin, le revenu doit toujours être payé par la plateforme, mais le contrat générateur des revenus peut être soit conclu par l’intermédiaire de la plateforme, soit directement avec le bénéficiaire du service.

Ce sont cependant les modifications apportées à l’article 90, al. 3, du Code et l’insertion d’un article 90/1 qui sont les plus décisives.

L’article 90, al. 3, dispose aujourd’hui, après modification par la loi du 11/02/2019 (M.B. 22/03/2019 ; en vigueur au 01/01/2018) :

« Les revenus des biens immobiliers, les revenus des biens mobiliers visés à l’article 17, § 1^er, 3° et 5°, ainsi que les revenus de sous-location d’immeubles visés à l’alinéa 1^er, 5°, sont considérés comme des revenus visés, selon le cas, à l’alinéa 1^er, 1°bis, 1°ter ou 1°quater, dans la mesure où ces biens sont utilisés par le bénéficiaire de ces revenus pour recueillir les revenus susvisés ».

Auparavant, il était prévu qu’en cas (sous-)location avec services il convenait de ventiler le prix et que, à défaut de ventilation conventionnelle, la ventilation « services » était fixée à 20% du prix. Les 80% restant étant considérés comme des revenus immobiliers et mobiliers.

Cette logique est complètement renversée : aujourd’hui, dès lors qu’il y a un service – même minime – l’ensemble des revenus recueillis sont considérés comme des revenus divers de l’économie collaborative.

En résumé, un logeur AirBnb voit sa base imposable dans ce régime passer de 20% du prix reçu à 100% du prix reçu !

Ce n’est pas pour autant que l’impôt dû va augmenter.

En effet, le nouvel article 90/1 du Code prévoit que lorsque les revenus cumulés de l’économie collaborative (économie collaborative ss (90, 1^er, 1°bis) + travail occasionnel (90, 1^er, 1°ter) + travail associatif (90, al, 1^er, 1° quater)) ne dépassent pas 3.830 € (base ; indexé pour l’EI 2020 6.250 €), ils sont exonérés.

Que se passe-t-il en cas de dépassement ? Il faut se référer au redoutable nouvel article 37bis, § 2, du CIR, ainsi qu’à la loi du 18 juillet 2018.

Dépassement du montant exonéré : article 37bis, § 2, du CIR

Règle : 6.000 € exonérés mais requalifiés en revenus professionnels en cas de dépassement

Après avoir été modifié par la loi du 30 octobre 2018 (M.B. 12/11/2018 ; en vigueur 22/11/2018), l’article 37bis, § 2, du CIR dispose ce qui suit :

« § 2. Tous les revenus visés à l’article 90, alinéa 1er, 1°ter et 1°quater, enregistrés pour un mois civil déterminé sont considérés comme des revenus professionnels lorsque le montant brut de ces revenus qui a été enregistré pour le même mois civil, excède un douzième du montant visé à l’alinéa 2, le cas échéant, majoré pour certaines catégories du travail associatif en application de l’article 12, § 3, alinéas 2 et 3, de la loi du 18 juillet 2018 relative à la relance économique et au renforcement de la cohésion sociale.

Les revenus visés à l’article 90, alinéa 1er, 1°bis à 1°quater, sont, sauf preuve contraire, considérés comme des revenus professionnels lorsque le montant brut de ces revenus y compris le montant brut des revenus qui sont considérés comme revenus professionnels en application de l’alinéa 1er, excède pour l’année civile ou l’année civile précédente le montant de 3.830 euros (montant de base) ».

Pour rappel, le montant de services qu’il convenait auparavant de ne pas dépasser afin d’éviter une requalification en revenus professionnels était fixé à 5.000 € (EI 2017). Pour le AirBnb, eu égard à la ventilation forfaitaire de 20%, cela signifiait la possibilité d’obtenir 25.000 € (EI 2017).

Aujourd’hui, ce montant est fixé à 6.250 € (EI 2020 ; soit rapporté à l’EI 2017, les fameux 6.000 € exonérés du Gouvernement Michel). Et, pour le AirBnb, dès qu’un service est presté, l’entièreté du prix est prise en considération (plus 20% donc).

Concrètement, là où un logeur AirBnb payait un impôt de 2% (20%*50%*20%) à condition de ne pas dépasser 25.000 € de revenus, aujourd’hui ce même logeur ne paie pas d’impôt jusque 6.000 € (EI 2017 ; EI 2020 6.250 €). Et, dès qu’il y a dépassement, il y a requalification en revenus professionnels.

Avec ce système, les chauffeurs Uber sont gagnants car ils ont une marge supplémentaire de 1.000 € et ne paient plus d’impôts (là où ils payaient 10%) avant d’avoir atteint le seuil de 6.000 €. Les logeurs AirBnb – s’ils prestent des services – sont par contre largement impactés : certes les premiers 6.000 € sont exemptés (contre 2% d’impôts), mais le plafond est atteint 19.000 € plus tôt (25.000 € vs 6.000 €) !

Il faut encore noter que l’article 90/1 du CIR précise que les revenus à prendre en considération pour l’appréciation du seuil sont les montants bruts, retenue AirBnb comprise donc, et que tout montant qui serait requalifié en revenus professionnels est évidemment pris en compte.

Il faut retenir si seuls 6.250 € (EI 2020) de revenus sont recueillis, aucun n’impôt n’est dû. Mais dès que ce seuil est dépassé, il y a requalification du tout en revenus professionnels avec imposition aux taux progressifs par tranches.

Preuve du contraire : taux de 33% sans exonération

Il est néanmoins possible au contribuable de démontrer que les revenus recueillis ne sont pas des revenus professionnels.

Il y a donc, comme précédemment, un renversement de la charge de la preuve : ce n’est pas à l’administration de démontrer le caractère professionnel des revenus recueillis mais bien au contribuable de démontrer cette absence.

En résumé, le contribuable devra démontrer qu’il ne s’agit pas d’une activité habituelle et/ou qu’il n’y a pas de lien entre les opérations posées dans le but de générer des revenus.

Evidemment, si le contribuable ne parvient pas à rapporter cette preuve, il devra intégrer ces revenus comme revenus professionnels.

Si le contribuable parvient à rapporter cette preuve les revenus tirés du travail associatif, du travail occasionnel et de l’économie collaborative seront imposés, pour le tout, au taux de 33% (art. 171, 1°, a), du CIR). Sans exonération donc.

Par la loi du 11 février 2019 (M.B. 22/03/2019 ; en vigueur au 01/01/2018), les revenus imposables au taux de 33% sont les revenus nets, c’est-à-dire – selon le nouvel article 97/1 du CIR – le montant brut diminué des frais dont le contribuable apporte la preuve qu’ils ont été exposés ou supportés durant la période imposable afin d’acquérir ou de conserver ces revenus. Si l’une des activités – travail associatif, travail occasionnel ou économie collaborative – s’avère déficitaire, il faut par ailleurs déduire cette perte en proportion sur les autres revenus de l’économie collaborative (au sens large) obtenus (art. 102ter ; loi du 11/02/2019).

(Mais ce sont toujours les revenus bruts qui déterminent si le seuil de 6.250 € (EI 2020) est dépassé.)

Il est toujours possible de rapporter la preuve que le « petit boulot X » ne revêt pas un caractère professionnel, alors que le « petit boulot Y » revêt bien un caractère professionnel (Doc. Chambre n°54-2839, 11/12/2017, p. 228). Mais les revenus du « petit boulot Y » sont toujours pris en considération pour l’appréciation du seuil exonéré et, dès lors, le « petit boulot X » subira pour le tout un impôt de 33%.

Si le taux de 33% est applicable pour le tout, cela pose une véritable question pour le contribuable.

En effet, si le contribuable obtient par ailleurs de faibles revenus imposables et/ou a des enfants à charge, il est possible que la requalification en revenus professionnels soit plus avantageuse (si les revenus cumulés sont inférieurs à 23.390 € (EI 2020) ou dépassent légèrement ce montant pour demeurer (presque) au taux de 25%). Une réflexion s’imposera pour certains contribuables donc.

Autres conséquences et autre limite pour le travail associatif et le travail occasionnel

En ce qui concerne le travail associatif et le travail occasionnel (pas l’économie collaborative ss donc), des conséquences – sans doute plus importante encore que les conséquences fiscales – trouvent à s’appliquer en cas dépassement.

L’article 41 de la loi du 18 juillet 2018 prévoit qu’en cas de dépassement de la limite, cumulée, de 6.250 € (EI 2020) :

Le contrat du travailleur associatif est requalifié en contrat de travail avec pour conséquence l’application, avec effet rétroactif, du droit du travail et du droit de la sécurité sociale (et donc le paiement de cotisations sociales). L’employeur ne subit cependant pas cette rétroactivité dès lors qu’il a correctement rempli la déclaration électronique requise et était de bonne foi, c’est-à-dire qu’il n’était pas informé que les conditions requises n’étaient plus remplies dans le chef du travailleur ;
Le travailleur occasionnel est considéré comme assujetti au statut social des travailleurs indépendants, avec notamment l’obligation de paiement de cotisations sociales.

Outre la limite de 6.250 € annuels (EI 2020), il est encore prévu par les articles 12, 24 et 41, § 3, de la loi et l’article 37bis, § 2, du CIR que si, au cours d’un mois civil, les revenus associatifs et occasionnels (pas ceux de l’économie collaborative) cumulés sont supérieurs à 1/12^ème de 6.250 € (soit 520 € ; pour certaines activités, il s’agit de 1/6^ème), les revenus de ce mois sont requalifiés en revenus professionnels. Et ils demeurent pris en considération pour l’application de la limite annuelle de 6.250 € (EI 2020).

Par ailleurs, sur le plan fiscal, un dépassement mensuel n’autorise pas la preuve du contraire : il y a d’office requalification en revenus professionnels.

En cas de dépassement de la limite mensuelle, il n’y a par contre pas d’obligation de se soumettre au statut de salarié ou d’indépendant. Ceci ne vaut que pour la limite annuelle.

Brèche de perméabilité des revenus locatifs vers les revenus divers (et vers le bénéfice d’une double exonération)

Il a déjà été expliqué que par un arrêt du 4 octobre 2013 (rôle n° F.12.0023.F, www.juridat.be), la Cour de cassation avait estimé que des revenus locatifs ne pouvaient être qualifiés que de revenus immobiliers (art. 6 et 7 du CIR) ou de revenus professionnels (art. 37, al. 1^er, du CIR) et pas de revenus divers spéculatifs à défaut d’une telle possibilité prévue par l’article 90, al. 1^er, 1°, du Code (https://gillescarnoy.be/2013/10/29/les-revenus-de-location-immobiliere-ne-peuvent-constituer-des-revenus-divers/).

Les articles 90, al. 1^er, 1°bis et 1°ter du CIR viennent, dans une certaine mesure, remettre en cause cet enseignement : dès lors qu’un service est fourni aux côtés de la simple location, les revenus locatifs sortent de la catégorie des revenus immobiliers pour devenir des revenus divers.

Dans le cadre du travail occasionnel, comme une liste limitative de « petits boulots » est établie, on peut citer une prestation de garde d’enfants au domicile du prestataire, des cours de musique ou de langue au domicile du prestataire.

Dans le cadre du AirBnb, il s’agira du logement avec petit-déjeuner, repas, nettoyage…

Cette perméabilité n’est pas sans poser question. Ni le site dédié (www.activitescomplementaires.be), ni le FAQ publié le 15 octobre 2018 n’apportent de réponses précises.

Il y est simplement confirmé que la portion locative des revenus est pleinement intégrée dans le régime et est donc un revenu divers.

Les travaux préparatoires confirment quant à eux qu’il convient bien de considérer que les revenus locatifs obtenus sont alors qualifiables de revenus divers et sortent de la catégorie des revenus immobiliers en indiquant, après une comparaison avec l’article 37, al. 1^er, du CIR, que :

« Cette “requalification” de revenus immobiliers ou mobiliers en revenus divers implique par exemple que lorsqu’un contribuable donne en location de temps en temps une chambre avec déjeuner via une plateforme agréée, la partie de l’indemnité qui porte sur la location de la chambre en elle-même et la location des draps est désormais également considérée comme un bénéfice issu de l’économie collaborative. (…).

D’autre part, il faut éviter que des revenus qui proviennent de la simple location de biens immobiliers ou mobiliers ou de la sous-location sans une autre prestation de service significative soient subsumés dans la corbeille exonérée de 3 830 euros. (…) » (Doc. Chambre n°54-2839, 11/12/2017, p. 231).

La seule mesure anti-abus consiste en l’introduction du terme « exclusivement » (voy. supra), destiné à éviter qu’une location purement passive puisse bénéficier d’une exonération.

En revanche, rien n’indique qu’une seule ou quelques locations de type AirBnb – avec services – empêche de bénéficier du régime et de l’exonération. Du contraire.

Bref, cela signifie que ce nouveau régime peut permettre une exonération tant en matière de revenus immobiliers (car il y a « requalification ») qu’en matière de revenus divers (car il y a exonération). Autrement dit, la taxation en tant que revenus immobiliers prenant pour base imposable le RC indexé majoré de 40% pourrait ne pas trouver à s’appliquer.

Bien entendu, effectuer une seule location de type AirBnb dans le but de bénéficier de l’exonération pourra tomber sous la coupe de la disposition anti-abus générale (art. 344, § 1^er, du CIR).

Mais il est des situations plus « limites » qui ressortent, à mon sens, du choix licite de la voie la moins imposée.

Par exemple, des contribuables possèdent une résidence secondaire dans les Ardennes (résidence secondaire car le RC du domicile est exonéré ; en Ardennes car les règles relatives à l’hébergement touristique type AirBnb y sont plus favorables qu’à Bruxelles).

Ces contribuables pourraient parfaitement souhaiter, tant pour arrondir les fins de mois (les revenus obtenus étant exonérés) que pour éviter l’impôt sur le RC, opérer quelques locations type AirBnb par an.

L’opération est ainsi doublement avantageuse : revenu exonéré + RC exonéré.

Résumé et conclusion

Le travail complémentaire, notamment via l’économie collaborative en ce compris AirBnb, bénéfice d’une exonération à hauteur du 6.250 € (EI 2020).

Au-delà, sauf preuve contraire, il y a requalification en revenus professionnels et application des cotisations sociales (pour le travail associatif (ONSS) et le travail occasionnel (INASTI)).

Si le caractère non professionnel des revenus est démontré, ces revenus sont imposés au taux de 33% sur le montant total. Le cas échéant, il y aura une partie des revenus qualifiable de professionnels et une autre partie qualifiable de revenus divers. La partie qualifiable de revenus professionnels compte néanmoins pour l’appréciation du seuil de 6.250 €.

Par ailleurs, les revenus locatifs sont dans ce cadre qualifiés de revenus divers (ou professionnels), et sortent de la qualification de revenus immobiliers.

A condition de ne pas dépasser le seuil de 6.250 €, ceci permet potentiellement, et sauf abus, de disposer d’une double exonération : sur le revenu divers en lui-même et sur le RC.

Voici enfin un schéma qui résume comment il convient d’appréhender le sort fiscal de ces activités complémentaires.

Les photos : deux belles maisons de type Art Nouveau avenue des Taillis 11 et 13, à Boitsfort (William Jelley, 1899).