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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’ATN logement du dirigeant de société est « réparé » à la baisse

L’ATN logement pour un dirigeant d’entreprise est fixé par l’article 18, § 3, 2, AR/CIR 92.

Si le RC de l’immeuble est supérieur à 745 €, le montant de l’ATNcorrespond à 100/60 du revenu cadastral de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble, multiplié par 3,8.

Le coefficient est passé de 2 à 3,8 en 2012 ; c’est important et aujourd’hui les dirigeant se dirigent plutôt vers une majoration de rémunération permettant de louer le bien à la société.

Il faut savoir que l’ATN est moins élevé lorsqu’une personne physique accorde un logement à un salarié.

L’avantage est alors fixé forfaitairement à 100/60 du revenu cadastral de l’immeuble bâti.

On ne voit pourtant pas la différence entre l’ATN dirigeant (par une société) et l’ATN de personne physique à personne physique.

C’est pourquoi la Cour d’appel de Gand (24 mai 2016 et 20 février 2018) et la Cour d’appel d’Anvers 24 janvier 2017) ont jugé inconstitutionnelle la distinction faite dans le calcul de l’avantage imposable selon que celui-ci est octroyé par une personne physique ou par une personne morale.

L’administration s’est inclinée devant ces décisions.

Comment allait-elle supprimer la différence de traitement ?

En alignant les deux régimes sur l’ATN personne physique (Circulaire 2018/C/57 du 15 mai 2108).

C’est une bonne nouvelle, du moins jusqu’à ce que l’administration revoie en profondeur la problématique.

La circulaire dit que cette situation est provisoire car « la meilleure façon de procédé est actuellement à l’étude. »

La circulaire ajoute que dans le contentieux fiscal, en cas de réclamation, elle appliquera l’ATN personne physique.

En revanche, elle déclare qu’elle rejettera les demandes de dégrèvement d’office introduites après l’expiration des délais de réclamation et les procédures judiciaires.

Selon elle, qu’un changement de jurisprudence n’est jamais considéré comme un élément nouveau au sens de l’article 376, § 1er et § 2, CIR 92.

Or un arrêt de la Cour constitutionnelle déclarant inconstitutionnelle une loi constitue bien un fait nouveau permettant une demande de dégrèvement d’office.

Pourquoi ne serait pas le cas d’un arrêt d’une cour d’appel sur base de l’article 159 Const. ?

Bref, l’administration répare une inégalité en en créant une autre …

Terminons en précisant que si l’ATN diminue, la rémunération du dirigeant diminue avec pour effet d’imposer une correction pour :

  • garder le bénéfice du taux réduit,
  • garder le seuil de déductibilité (80% de la pension extra légale).

La photo :

La photo : l’Espace Léopold à Bruxelles. Une passerelle circulaire aérienne relie les parties du bâtiment (Atelier d’architecture de Genval, 2004, et Louis De Waele). Wikipédia classe cet ensemble dans l’architecture postmoderne, présentant une forme de retour de l’éclectisme. Pour moi c’est de l’architecture eurocratique, pas ce qu’il y a de plus beau à Bruxelles.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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