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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’ATN logement du dirigeant de société est « réparé » à la baisse

L’ATN logement pour un dirigeant d’entreprise est fixé par l’article 18, § 3, 2, AR/CIR 92.

Si le RC de l’immeuble est supérieur à 745 €, le montant de l’ATNcorrespond à 100/60 du revenu cadastral de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble, multiplié par 3,8.

Le coefficient est passé de 2 à 3,8 en 2012 ; c’est important et aujourd’hui les dirigeant se dirigent plutôt vers une majoration de rémunération permettant de louer le bien à la société.

Il faut savoir que l’ATN est moins élevé lorsqu’une personne physique accorde un logement à un salarié.

L’avantage est alors fixé forfaitairement à 100/60 du revenu cadastral de l’immeuble bâti.

On ne voit pourtant pas la différence entre l’ATN dirigeant (par une société) et l’ATN de personne physique à personne physique.

C’est pourquoi la Cour d’appel de Gand (24 mai 2016 et 20 février 2018) et la Cour d’appel d’Anvers 24 janvier 2017) ont jugé inconstitutionnelle la distinction faite dans le calcul de l’avantage imposable selon que celui-ci est octroyé par une personne physique ou par une personne morale.

L’administration s’est inclinée devant ces décisions.

Comment allait-elle supprimer la différence de traitement ?

En alignant les deux régimes sur l’ATN personne physique (Circulaire 2018/C/57 du 15 mai 2108).

C’est une bonne nouvelle, du moins jusqu’à ce que l’administration revoie en profondeur la problématique.

La circulaire dit que cette situation est provisoire car « la meilleure façon de procédé est actuellement à l’étude. »

La circulaire ajoute que dans le contentieux fiscal, en cas de réclamation, elle appliquera l’ATN personne physique.

En revanche, elle déclare qu’elle rejettera les demandes de dégrèvement d’office introduites après l’expiration des délais de réclamation et les procédures judiciaires.

Selon elle, qu’un changement de jurisprudence n’est jamais considéré comme un élément nouveau au sens de l’article 376, § 1er et § 2, CIR 92.

Or un arrêt de la Cour constitutionnelle déclarant inconstitutionnelle une loi constitue bien un fait nouveau permettant une demande de dégrèvement d’office.

Pourquoi ne serait pas le cas d’un arrêt d’une cour d’appel sur base de l’article 159 Const. ?

Bref, l’administration répare une inégalité en en créant une autre …

Terminons en précisant que si l’ATN diminue, la rémunération du dirigeant diminue avec pour effet d’imposer une correction pour :

  • garder le bénéfice du taux réduit,
  • garder le seuil de déductibilité (80% de la pension extra légale).

La photo :

La photo : l’Espace Léopold à Bruxelles. Une passerelle circulaire aérienne relie les parties du bâtiment (Atelier d’architecture de Genval, 2004, et Louis De Waele). Wikipédia classe cet ensemble dans l’architecture postmoderne, présentant une forme de retour de l’éclectisme. Pour moi c’est de l’architecture eurocratique, pas ce qu’il y a de plus beau à Bruxelles.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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