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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La cession de contrat

Une partie peut-elle céder le contrat à un tiers, sans le consentement de l’autre partie ?

Oui, si bien évidemment le contrat n’est pas intuitu personae.

Un contrat synallagmatique est constitué de droits et d’obligations.

Les droits peuvent être cédés dans le respect de l’article 1690 du Code civil (attention à la cession de droit litigieux).

Les obligations ne peuvent être cédées. Mais le même résultat est atteint par la stipulation pour autrui (le cessionnaire s’engage à payer).

L’autre partie ne doit pas donner son accord dès lors que le cessionnaire a intérêt à effectuer le paiement (art. 1236 et 1237 du Code civil).

C’est ce que reconnait un arrêt de la Cour de cassation du 26 juin 2017 (rôle n° C.16.0329.N, www.juridat.be) :

« Selon le principe de l’autonomie de la volonté déposé dans les article 1134, et suivant les articles 1121, 1236 et 1690 du Code civil, un cocontractant peut convenir avec un tiers de transférer ses droits et obligations contractuelles.

Une telle cession qui ne libère pas le cédant, ne requiert pas le consentement du cocontractant cédé.

Le moyen manque en droit dans la mesure où il part du principe que la cession de contrat suppose nécessairement la libération du cédant, et n’est partant pas possible sans le consentement du cocontractant cédé. »

C’était depuis longtemps l’enseignement du Prof. Van Ommeslaghe.

On rapprochera cet arrêt d’une autre décision de la Cour, du 26 septembre 2003 (Pas., I, 2003, p. 1487) dans lequel elle pose :

« Attendu que, d’après les principes du droit civil, les créances sont cessibles, les dettes ne le sont point ; que le débiteur doit exécuter son obligation et ne peut contraindre son créancier à accepter un nouveau débiteur, en ses lieu et place ; que lorsque le créancier consent à cette substitution de débiteurs, il y a novation ;

Cela signifie-t-il que la simple délégation ne suffit pas pour réaliser complètement la cession du contrat ?

Il faut nuancer.

L’accord du cocontractant sur la délégation par changement de débiteur reste nécessaire pour dégager le cédant, et en ce cas, il y a délégation parfaite et novation avec tous ses effets (perte des sûretés).

Mais la délégation imparfaite suffit à céder le contrat.

L’article 1236 du Code civil dispose en effet qu’une obligation peut être acquittée par toute personne qui y est intéressée ou qui agit en l’acquit du débiteur, ou même en son nom si elle renonce à la subrogation.

On peut donc céder un contrat synallagmatique sans l’accord de l’autre partie.

Dans la langue de l’arrêt :

“ Krachtens het beginsel van de wilsautonomie zoals neergelegd in artikel 1134 Burgerlijk Wetboek, en de artikelen 1121, 1236 en 1690 Burgerlijk Wetboek kan een contractspartij met een derde overeenkomen om zijn contractuele rechten en verplichtingen over te nemen.

Een dergelijke overdracht die de overdrager niet bevrijdt, behoeft de instemming van de overgedragen medecontractant niet.

In zoverre het middel ervan uitgaat dat een contractoverdracht noodzakelijk de bevrijding van de overdrager onderstelt en bijgevolg niet mogelijk is zonder de instemming van de overgedragen medecontractant, berust het op een andere rechtsopvatting en faalt het naar recht.”

La photo : la démolition de l’horrible bâtiment Fortis dégage la vue et permet de voir les belles façades arrières de la rue Royale et la perspective côté Montagne du Parc. En face (ci-dessous), le bâtiment Shell que l’on doit à Horta (enfin, ses élèves) avec son monstre en peinture murale.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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