Carnet de route en Droit ImmobilierUne personne conclut un bail commercial portant une station-service Fina (à présent Total).
Le bail est conclu sous la condition suspensive d’obtenir les autorisations d’exploitation dans les 18 mois.
Le locataire devait obtenir ces autorisations pour le 7 juillet 1998 ; il les obtint le 27 juillet.
Le Bailleur refusa cependant d’exécuter le bail.
Le locataire avait déployé ses meilleurs efforts.
Il estima que le bailleur commettait un abus de droit pour un retard de 20 jours (sur 18 mois), mais le locataire est débouté.
Le pourvoi est basé sur la violation de l’article 1134, § 3, du Code civil (exécution de bonne foi des obligations).
Que dit la Cour de cassation (arrêt du 11 septembre 2003, rôle C010470N) ?
» Attendu que le principe de l’article 1134 du Code civil selon lequel les conventions doivent être exécutées de bonne foi, interdit à une partie d’abuser des droits que la convention lui reconnaît ; que, constitue un abus de droit, l’exercice de droits d’une manière qui dépasse manifestement les limites de l’exercice normal de ces droits par une personne prudente et diligente ;
Attendu que dans le cas d’une convention conclue sous condition suspensive, lorsque la condition ne peut plus s’accomplir, la convention cesse d’exister à partir de ce moment et l’obligation conclue sous condition reste sans exécution;
Qu’ainsi l’abus de droits contractuels ne peut trouver à s’appliquer lorsque la convention n’existe plus ;
Attendu qu’en décidant sur la base des faits susmentionnés que la défenderesse ne peut abuser de l’article 3 d’une convention à présent inexistante, le jugement attaqué justifie légalement sa décision ;
Autrement dit, pour devoir exécuter de bonne foi une obligation, il faut que le contrat existe encore … Sinon, il n’y a plus d’obligation donc pas d’excécution de bonne foi de cette obligation.
Or la condition suspensive ne s’est pas réalisée dans le délai, avec pour conséquence que le contrat était dissout. II ne peut donc plus être exécuté, même de bonne foi, et même pour un retard insignifiant.
Ceci est aussi valable pour la formation d’une vente ; si l’acceptation n’a pas exactement rencontré l’offre, il n’y a pas contrat.
Il est donc vain d’appeler le principe d’exécution de bonne foi ou l’abus de droit, puisqu’aucun contrat à exécuter n’a pris naissance.
Il ne pourrait en être autrement que si l’on considère que l’entrée en négociation constitue déjà un contrat en soi, ce qui est souvent difficile à établir.
La photo : le fameux 120 avenue de Tervueren, à présent rétabli mais flanqué d’une construction moderne formant un singulier contraste.
Et qu’elle solution alternative à la condition suspensive aurait-il fallu utiliser ?
Promesses croisées ?
Lire ‘quelle’ (fichu correcteur automatique)
En faveur de qui la condition était elle prévue? Ne pourrait on pas dire que si c’est en faveur du locataire, ce dernier avait le droit d’y renoncer et de considérer le contrat comme valablement conclu, pourvu par exemple que ceci soit fait avant la date prévue au contrat pour la réalisation de la condition. Par ailleurs c’est une disposition contractuelle qui est invoquée par le bailleur pour dire que le contrat n’existe plus. Pourquoi le contrat existerait pour dire que le contrat n’existe plus et en meme temps refuser l’existence du contrat lorsqu’on fait valoir un usage abusif de celui-ci. C’est un peu comme dire une chose et son contraire.
C’est vrai, Inès, que pour avancer que le contrat est dissout et ne peut plus être exécuté de bonne foi ou pas, il faut appliquer la clause du contrat qui fixe la durée de réalisation de la condition, donc exécuter le contrat…
qui de prévoir de manière expresse que la condition est prévue en faveur d’une partie qui peut y renoncer, à ses risques et périls bien sûr. Histoire que l’autre partie ne l’invoque pas à son profit et se retrouve en l’espèce avec un bien dont la valeur a augmenté puisqu’il l’autorisation d’exploitation a été obtenue. Quid de la gestion d’affaire ou de l’enrichissement sans cause?