Quel est le premier devoir de l’agent immobilier ?

C’est d’évaluer correctement le bien à commercialiser. Comme c’est le premier devoir, c’est aussi la première responsabilité de l’agent immobilier.

Nous allons voir une jurisprudence inédite qui illustre cruellement cette réalité (Civ., Bruxelles, 76^ième chambre, 12 octobre 2011).

Le siège de la matière figure aux articles 45 et 46 du Code de déontologie qui, rappelons-le, entrent dans la mission de courtage par le biais de l’article 1135 du Code civil.

Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements, dit l’article 45.

Le corollaire de cette obligation est que l’agent immobilier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier voudrait imposer, s’il estime ce prix excessif ou trop bas (art. 46).

Bref, l’agent immobilier courtier est investi d’un véritable devoir de conseil dans la fixation du prix. Et définir le prix de commercialisation est évidemment le point de départ de la mission.

Cette estimation n’est pas figée. Les articles 49 et 50 du Code font obligation à l’agent de rendre compte au commettant de la réponse du marché à l’évaluation, c’est-à-dire au prix de présentation.

L’article 2 de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que cette communication doit être au moins mensuelle.

Revenons à la jurisprudence qui nous occupe.

L’appartement était en vente en viager avec réserve d’usufruit. La propriétaire avait 74 ans et l’agent immobilier avait mandat (et donc pas seulement mission) de vente.

Comme d’usage en viager, le contrat prévoyait que la commission sera payée par l’acquéreur.

La mission indiquait que le bien était valorisé à 225.000 € négociable jusqu’à 190.000 €, pour une rente mensuelle de 650 €, sans bouquet, négociable à 600 € avec une durée maximale de 15 ans.

Faites le compte, cela fait 108.000 € pour la nue-propriété si la venderesse reste en vie jusqu’à 89 ans (âge où la propriétaire est déjà statistiquement morte).

L’agent immobilier mandataire vend le bien à ces conditions (600 € par mois sans jouissance pour l’acheteur et durant maximum 15 ans, sans bouquet).

Peu après, la propriétaire se rebiffe et reproche à l’agent mandataire d’avoir vendu trop bon marché.

L’acheteur a été très vite trouvé et n’a même pas visité le bien ; c’est dire, constate le tribunal, que l’affaire était bonne…

Le tribunal va se livrer à de savantes considérations sur la concordance entre l’évaluation (qui est au demeurant requise pro fisco) et la fixation de la rente, sans trouver d’explication logique.

Le tribunal stigmatise « la hâte étonnante avec laquelle le bien a été vendu sans véritable présentation au marché peut résulter de la seule volonté de l’agent immobilier de finaliser l’opération au plus vite, couplée à la constatation – qui ne peut a priori lui être reprochée – par l’acquéreur, que l’affaire lui paraissait très intéressante. »

Tout ceci conduit le tribunal à juger que l’agent immobilier a commis un dol (une tromperie) lors de la conclusion de la mission immobilière « en diffusant une information incomplète et trompeuse, manifestement destinée à pourvoir conclure très rapidement une vente sans prise en compte des véritables intérêts du commettant. »

Et de conclure que «  cette information a conduit le commettant à laisser sort de son bien à la discrétion de l’agent immobilier sans obtenir de garantie suffisante que ses intérêts soient correctement pris en compte. »

L’agent immobilier est reconnu fautif. Le tribunal nomme un expert pour établir le dommage résultant de sa faute.

Mais le tribunal ne décèle aucune collusion entre l’agent immobilier et l’acheteur ; la vente est donc sauve et la propriétaire est condamnée à l’exécuter.

Cette jurisprudence est intéressante à deux titres :

1. Le jugement exprime une nouvelle fois que l’agent immobilier n’est plus un simple courtier chargé de trouver acquéreur. Il est avant tout un conseiller qui doit guider le vendeur dans la transaction et assurer la qualité de l’opération pour son commettant.

2. En se plaçant sur le plan du dol, le tribunal a considéré qu’une manœuvre pour amener le commettant à vendre à bas prix pour rapidement et commodément cueillir la commission, était un vice de consentement dans la conclusion de la mission immobilière.

Cela revient à faire de l’évaluation un élément sensible du contrat entre l’agent immobilier et le commettant, en définitive une condition du courtage.

Mais il ne faut pas s’arrêter là car la fixation du prix de commercialisation est aussi une question d’exécution, et pas seulement de conclusion du contrat.

En effet, c’est tout au long de la mission que l’évaluation doit être remise en cause et adaptée, en fonction du déroulement de la mission.

Si l’agent immobilier réalise que le prix est trop bas, il ne peut amener son commettant à vendre ; il doit lui proposer de revoir les conditions de commercialisation.