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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

On ne regrettera pas la cotisation spéciale de 309 %

L’article 219 CIR/92 prévoyait une imposition distincte des sociétés sur 309 % des dépenses et avantages de toute nature non déclarés et des bénéfices dissimulés.

Cette imposition était destinée à taxer les « commissions secrètes ».

Cette taxation excessivement brutale était critiquée et appelait une réforme.

La loi-programme du 19 décembre 2014 (M.B. du 29 décembre 2014) a enfin modifié en profondeur le régime de la cotisation spéciale.

Le taux de cette cotisation est réduit et diffère dorénavant selon le bénéficiaire.

Pour les personnes physiques, le taux est de 103 % (cotisation complémentaire de crise comprise). Si le bénéficiaire est une société, le taux est de 51,5 %.

La dépense reste déductible à l’impôt des sociétés.

Le fait générateur de la cotisation spéciale n’est plus le non-respect de l’obligation d’établir les fiches, qui est seulement sanctionné d’une amende administrative.

L’application de la taxation spéciale ne trouve plus à s’appliquer que lorsque l’identité du bénéficiaire des revenus ne sera pas communiquée en temps utile à l’administration.

La cotisation frappera donc la société qui ne communiquera pas à l’administration l’identité du bénéficiaire dans les 2 ans et 6 mois, à partir du 1er janvier de l’exercice d’imposition concerné.

S’il s’agit de bénéfices dissimulés, le contribuable peut les réintégrer dans un exercice comptable postérieur s’il n’a pas encore été informé par écrit d’actes d’administration ou d’instructions spécifiques en cours.

Cela encourage le contribuable à déclarer spontanément et in tempore non suspecto les bénéfices « oubliés », afin d’éviter la cotisation spéciale.

La problématique du caractère privé ou professionnel des frais est aussi visée de manière réaliste par la loi.

Le simple rejet des frais professionnel ne donne plus lieu à la cotisation spéciale.

Si ces frais ne sont pas justifiés de manière probante, ils ne seront tout simplement pas considérés comme des frais professionnels déductibles.

Enfin, la loi reconnait que la cotisation spéciale revêt à présent un caractère essentiellement indemnitaire de la perte d’impôt sur les revenus belges.

Cela signifie que la cotisation perd son caractère de sanction pénale.

Le juge ne pourra donc plus intervenir pour réduire le taux de la cotisation, comme le permettait l’arrêt du 6 juin 2014 de la Cour constitutionnelle.

La nouvelle cotisation spéciale est entrée en vigueur le jour de la publication de la loi, soit le 29 décembre 2014.

Et la loi s’applique « à tous les litiges qui ne sont pas encore définitivement clôturés » à cette date.

Les affaires en cours peuvent donc bénéficier du nouveau régime.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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