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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Tacite reconduction

Un bail de droit commun (bureau, atelier, etc.) est conclu pour une durée de trois ans. Une clause exclut la tacite reconduction.

Après le terme, le locataire se maintient dans les lieux, et le temps passe.

L’article 1738 du Code civil prévoit que « Si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ».

La doctrine considère que la clause contractuelle excluant la tacite reconduction de l’article 1738 du Code civil est sans effet en cas de la poursuite par le locataire de l’exploitation dans les lieux loués durant une longue période après l’expiration du bail, sans opposition du bailleur.

En application de l’article 1738 du Code civil et eu égard à ce qui précède, il faut alors considérer que le bail a été reconduit aux même conditions, en ce compris sa durée de trois ans.

Une nouvelle période de trois ans passe, le locataire restant toujours dans les lieux.

Le bailleur se découvre ensuite la nécessité de reprendre possession de l’immeuble.

Le locataire peut-il invoquer à nouveau l’article 1738 du Code civil ?

Cette disposition prévoit que la tacite reconduction a lieu lorsque le preneur se maintient dans les lieux à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée.

Selon certains auteurs, le preneur qui est resté dans les lieux par l’effet de la tacite reconduction ne peut plus se prévaloir d’un bail écrit (B. Louveaux, « Le droit du bail », Bruxelles, De Boeck, 1993, p.360).

Le bail tacitement reconduit est un nouveau bail qui n’est pas écrit.

Il ne pourra donc y avoir une seconde tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.

Le bail sera alors à durée indéterminée, auquel il peut être mis fin moyennant un congé d’un mois par le bailleur (article 1736 du Code civil).

Commentaires

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  1. Avatar
    Madrox #

    Le texte cité ne vient pas de l’article 1738 du code civil.

    décembre 11, 2019
  2. Avatar
    Madrox #

    Pardon, nous sommes sur un site belge 🙂

    décembre 11, 2019

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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