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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Tacite reconduction

Un bail de droit commun (bureau, atelier, etc.) est conclu pour une durée de trois ans. Une clause exclut la tacite reconduction.

Après le terme, le locataire se maintient dans les lieux, et le temps passe.

L’article 1738 du Code civil prévoit que « Si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ».

La doctrine considère que la clause contractuelle excluant la tacite reconduction de l’article 1738 du Code civil est sans effet en cas de la poursuite par le locataire de l’exploitation dans les lieux loués durant une longue période après l’expiration du bail, sans opposition du bailleur.

En application de l’article 1738 du Code civil et eu égard à ce qui précède, il faut alors considérer que le bail a été reconduit aux même conditions, en ce compris sa durée de trois ans.

Une nouvelle période de trois ans passe, le locataire restant toujours dans les lieux.

Le bailleur se découvre ensuite la nécessité de reprendre possession de l’immeuble.

Le locataire peut-il invoquer à nouveau l’article 1738 du Code civil ?

Cette disposition prévoit que la tacite reconduction a lieu lorsque le preneur se maintient dans les lieux à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée.

Selon certains auteurs, le preneur qui est resté dans les lieux par l’effet de la tacite reconduction ne peut plus se prévaloir d’un bail écrit (B. Louveaux, « Le droit du bail », Bruxelles, De Boeck, 1993, p.360).

Le bail tacitement reconduit est un nouveau bail qui n’est pas écrit.

Il ne pourra donc y avoir une seconde tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.

Le bail sera alors à durée indéterminée, auquel il peut être mis fin moyennant un congé d’un mois par le bailleur (article 1736 du Code civil).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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