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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Tacite reconduction

Un bail de droit commun (bureau, atelier, etc.) est conclu pour une durée de trois ans. Une clause exclut la tacite reconduction.

Après le terme, le locataire se maintient dans les lieux, et le temps passe.

L’article 1738 du Code civil prévoit que « Si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ».

La doctrine considère que la clause contractuelle excluant la tacite reconduction de l’article 1738 du Code civil est sans effet en cas de la poursuite par le locataire de l’exploitation dans les lieux loués durant une longue période après l’expiration du bail, sans opposition du bailleur.

En application de l’article 1738 du Code civil et eu égard à ce qui précède, il faut alors considérer que le bail a été reconduit aux même conditions, en ce compris sa durée de trois ans.

Une nouvelle période de trois ans passe, le locataire restant toujours dans les lieux.

Le bailleur se découvre ensuite la nécessité de reprendre possession de l’immeuble.

Le locataire peut-il invoquer à nouveau l’article 1738 du Code civil ?

Cette disposition prévoit que la tacite reconduction a lieu lorsque le preneur se maintient dans les lieux à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée.

Selon certains auteurs, le preneur qui est resté dans les lieux par l’effet de la tacite reconduction ne peut plus se prévaloir d’un bail écrit (B. Louveaux, « Le droit du bail », Bruxelles, De Boeck, 1993, p.360).

Le bail tacitement reconduit est un nouveau bail qui n’est pas écrit.

Il ne pourra donc y avoir une seconde tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.

Le bail sera alors à durée indéterminée, auquel il peut être mis fin moyennant un congé d’un mois par le bailleur (article 1736 du Code civil).

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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