Un bail de droit commun (bureau, atelier, etc.) est conclu pour une durée de trois ans. Une clause exclut la tacite reconduction.

Après le terme, le locataire se maintient dans les lieux, et le temps passe.

L’article 1738 du Code civil prévoit que « Si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ».

La doctrine considère que la clause contractuelle excluant la tacite reconduction de l’article 1738 du Code civil est sans effet en cas de la poursuite par le locataire de l’exploitation dans les lieux loués durant une longue période après l’expiration du bail, sans opposition du bailleur.

En application de l’article 1738 du Code civil et eu égard à ce qui précède, il faut alors considérer que le bail a été reconduit aux même conditions, en ce compris sa durée de trois ans.

Une nouvelle période de trois ans passe, le locataire restant toujours dans les lieux.

Le bailleur se découvre ensuite la nécessité de reprendre possession de l’immeuble.

Le locataire peut-il invoquer à nouveau l’article 1738 du Code civil ?

Cette disposition prévoit que la tacite reconduction a lieu lorsque le preneur se maintient dans les lieux à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée.

Selon certains auteurs, le preneur qui est resté dans les lieux par l’effet de la tacite reconduction ne peut plus se prévaloir d’un bail écrit (B. Louveaux, « Le droit du bail », Bruxelles, De Boeck, 1993, p.360).

Le bail tacitement reconduit est un nouveau bail qui n’est pas écrit.

Il ne pourra donc y avoir une seconde tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.

Le bail sera alors à durée indéterminée, auquel il peut être mis fin moyennant un congé d’un mois par le bailleur (article 1736 du Code civil).