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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Copropriété : encore un délai pour adapter les statuts

L’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 prévoyait que le syndic de l’ACP devait soumettre à l’approbation de l’assemblée générale un projet d’adaptation des statuts, dans les 12 mois de l’entrée en vigueur de la loi, soit pour le 1er septembre 2011.

Il était question de rendre les statuts conformes à la loi du 2 juin 2010 laquelle entendait moderniser le fonctionnement des copropriétés et accroître la transparence de leur gestion.

Pour autant que l’acte de base n’est pas modifié, disait l’article 577-14 du Code civil, le règlement de copropriété adapté ne requiert pas l’établissement d’un acte authentique.

Si un acte authentique est réalisé, la loi prévoit que dorénavant, la publicité hypothécaire sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires et non de chaque copropriétaire (art. 577-13/1, du Code civil).

L’adaptation n’est pas obligatoire car la loi du 2 juin 2010 s’applique de plein droit aux dispositions statutaires non conformes.

Il en résulte que de nombreuses ACP ne prennent pas la peine de modifier les statuts

La seule obligation est, pour le syndic, de proposer un texte toiletté à l’assemblée générale des copropriétaires.

De nombreuses ACP n’ont pas fait le nécessaire.

L’article 2 de la loi du 13 août 2011 a donc porté ce délai à 36 mois, soit jusqu’au 1er septembre 2013.

Ce délai approche et, manifestement, les copropriétés ont encore manqué de temps.

C’est pourquoi la loi du 17 août 2013 a porté ce délai à 48 mois soit jusqu’au 1er septembre 2014 (M.B. du 22 août 2013).

Si l’ACP décide d’adapter ses statuts, elle tout intérêt à le faire dans les deux langues car tout  copropriétaire peut désormais demander une traduction des statuts en néerlandais ou en français (art. 577-11/2).

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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