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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Succession : on peut passer son tour

Revenons sur la grande nouveauté apportée au droit des successions par la loi du 10 décembre 2012 entrée en vigueur le 21 janvier 2013.

La durée de vie a sensiblement augmentée et l’on hérite vieux. Le transfert de patrimoine intervient à un âge où, bien souvent, ce sont les petits enfants et non les enfants qui ont besoin d’être aidés.

La tentation est alors de renoncer à la succession des parents, pour en faire profiter les petits enfants.

Cette opération était incommode pour les raisons suivantes :

Si je renonce à la succession, ce sont les autres héritiers (mes frères et sœurs par exemple) qui en héritent, pas mes enfants.

Si mon parent veut tester au profit de mes enfants, il doit tenir compte de ma réserve (à laquelle je peux cependant renoncer après le décès) et se voit donc limité dans cette libéralité.

Si je renonce à la succession en faveur de mes enfants, cela constitue une acceptation de la succession (droit de succession) suivie d’une donation à mes enfants (droits de donation).

L’article 786 nouveau du Code civil permet à présent à un héritier de renoncer (après le décès, pas avant) en faveur de ses propres descendants par une déclaration au greffe du tribunal de première instance dans l’arrondissement dans lequel la succession est ouverte.

Il y aura évidemment des droits de succession mais ces droits seront ceux qui auraient frappé la dévolution aux enfants comme s’ils avaient hérité.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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