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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Un arrêt important pour les personnes engagées dans la basse énergie ou la maison passive

Des personnes obtiennent un permis d’urbanisme et signent un contrat d’entreprise en vue de construire une habitation passive.

Peu après, les articles 41 et 51 de la loi du 28 décembre 2011 suppriment la réduction d’impôt relative à ces types d’habitation.

Cela bouleverse sensiblement l’économie du projet immobilier de ces personnes ; elles introduisent donc un recours en annulation de cette loi devant la Cour constitutionnelle.

L’article 41, A, 4°, abroge le paragraphe 2 de l’article 145/24, § 2, CIR/92 qui prévoyait une réduction d’impôt pour les investissements dans des habitations basse énergie, des habitations passives et des habitations zéro énergie.

L’article 51 insère un article 535 CIR/92 qui prévoit un régime transitoire.

La disposition transitoire est la suivante : la réduction d’impôt reste applicable aux habitations pour lesquelles le certificat a été délivré au plus tard le 31 décembre 2011.

Le certificat décrit l’investissement (basse énergie, habitation passive ou zéro énergie).

La loi s’explique par le fait que l’utilisation rationnelle de l’énergie est une matière qui relève de la compétence des Régions. Il fut donc proposé de ne plus donner à partir de 2012 (exercice 2013) des incitants fiscaux fédéraux dans ce domaine.

C’est du moins l’explication qui fut donnée. Nul doute que des considérations budgétaires ont aussi animé le législateur.

Pour les contribuables, le problème est le suivant : la réduction d’impôt reste applicable si le certificat est délivré au plus tard le 31 décembre 2011.

Mais il y a des contribuables qui n’ont pas encore reçu ce certificat à cette date mais qui sont déjà contractuellement engagés dans les travaux.

Les requérants faisaient valoir qu’il existe une différence de traitement injustifiée entre les contribuables s’étant engagés, avant la publication de la loi attaquée, à faire réaliser les travaux d’isolation selon qu’ils ont ou non obtenu le certificat de conformité avant la date fixée.

La Cour constitutionnelle leur donne raison (arrêt n° 63/2013 du 8 mai 2013, www.const-court.be) :

« C’est le moment de la conclusion du contrat qu’il convient de prendre en compte pour déterminer si le contribuable a pu fonder une espérance légitime dans l’obtention d’une réduction d’impôt pour les travaux réalisés en vertu de ce contrat ou pour l’acquisition de l’habitation faisant l’objet dudit contrat. »

En adoptant un autre moment, le législateur a créé une différence de traitement entre contribuables.

Il s’ensuit, dit la Cour, que « les effets de la mesure transitoire sont disproportionnés en ce que la suppression de l’avantage fiscal n’était pas prévisible pour ceux auxquels elle s’applique, en sorte qu’ils n’ont pas pu agir en conséquence, alors même que cet élément a pu jouer un rôle déterminant dans la conclusion du contrat de vente ou d’entreprise qui les lie désormais. »

La Cour annule la Cour en conséquence la disposition portant la mesure transitoire en ce qu’elle écarte les contribuables qui se sont contractuellement engagés avant la publication de la loi attaquée, à l’acquisition d’une habitation passive  ou basse énergie, ou à la réalisation des travaux destinés à rendre telle la maison.

Cet arrêt est important : il invite clairement le législateur à revoir sa copie en fonction de la date du contrat.

Ainsi, seules les personnes qui ont acheté une maison basse énergie ou qui ont conclu un contrat d’entreprise après la loi, donc en connaissance de cause,  sont exclues de l’incitant fiscal.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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