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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un arrêt important pour les personnes engagées dans la basse énergie ou la maison passive

Des personnes obtiennent un permis d’urbanisme et signent un contrat d’entreprise en vue de construire une habitation passive.

Peu après, les articles 41 et 51 de la loi du 28 décembre 2011 suppriment la réduction d’impôt relative à ces types d’habitation.

Cela bouleverse sensiblement l’économie du projet immobilier de ces personnes ; elles introduisent donc un recours en annulation de cette loi devant la Cour constitutionnelle.

L’article 41, A, 4°, abroge le paragraphe 2 de l’article 145/24, § 2, CIR/92 qui prévoyait une réduction d’impôt pour les investissements dans des habitations basse énergie, des habitations passives et des habitations zéro énergie.

L’article 51 insère un article 535 CIR/92 qui prévoit un régime transitoire.

La disposition transitoire est la suivante : la réduction d’impôt reste applicable aux habitations pour lesquelles le certificat a été délivré au plus tard le 31 décembre 2011.

Le certificat décrit l’investissement (basse énergie, habitation passive ou zéro énergie).

La loi s’explique par le fait que l’utilisation rationnelle de l’énergie est une matière qui relève de la compétence des Régions. Il fut donc proposé de ne plus donner à partir de 2012 (exercice 2013) des incitants fiscaux fédéraux dans ce domaine.

C’est du moins l’explication qui fut donnée. Nul doute que des considérations budgétaires ont aussi animé le législateur.

Pour les contribuables, le problème est le suivant : la réduction d’impôt reste applicable si le certificat est délivré au plus tard le 31 décembre 2011.

Mais il y a des contribuables qui n’ont pas encore reçu ce certificat à cette date mais qui sont déjà contractuellement engagés dans les travaux.

Les requérants faisaient valoir qu’il existe une différence de traitement injustifiée entre les contribuables s’étant engagés, avant la publication de la loi attaquée, à faire réaliser les travaux d’isolation selon qu’ils ont ou non obtenu le certificat de conformité avant la date fixée.

La Cour constitutionnelle leur donne raison (arrêt n° 63/2013 du 8 mai 2013, www.const-court.be) :

« C’est le moment de la conclusion du contrat qu’il convient de prendre en compte pour déterminer si le contribuable a pu fonder une espérance légitime dans l’obtention d’une réduction d’impôt pour les travaux réalisés en vertu de ce contrat ou pour l’acquisition de l’habitation faisant l’objet dudit contrat. »

En adoptant un autre moment, le législateur a créé une différence de traitement entre contribuables.

Il s’ensuit, dit la Cour, que « les effets de la mesure transitoire sont disproportionnés en ce que la suppression de l’avantage fiscal n’était pas prévisible pour ceux auxquels elle s’applique, en sorte qu’ils n’ont pas pu agir en conséquence, alors même que cet élément a pu jouer un rôle déterminant dans la conclusion du contrat de vente ou d’entreprise qui les lie désormais. »

La Cour annule la Cour en conséquence la disposition portant la mesure transitoire en ce qu’elle écarte les contribuables qui se sont contractuellement engagés avant la publication de la loi attaquée, à l’acquisition d’une habitation passive  ou basse énergie, ou à la réalisation des travaux destinés à rendre telle la maison.

Cet arrêt est important : il invite clairement le législateur à revoir sa copie en fonction de la date du contrat.

Ainsi, seules les personnes qui ont acheté une maison basse énergie ou qui ont conclu un contrat d’entreprise après la loi, donc en connaissance de cause,  sont exclues de l’incitant fiscal.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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