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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’acquisition forcée

Le classement fait partie des mesures de protection du patrimoine

Que se passe-t-il lorsque des travaux de conservation indispensables doivent être exécutés dans un bien classé ?

L’article 240 CoBAT prévoit que la Région et la Commune peuvent intervenir dans les frais de ces travaux.

Elles peuvent même se substituer au propriétaire lorsque celui-ci refuse de faire exécuter les travaux nécessaires.

A défaut d’accord avec le propriétaire, la Région ou la Commune peuvent récupérer les frais engagés.

L’article 240, § 3, prévoit la mesure de l’acquisition forcée.

Le propriétaire peut, au lieu d’exécuter les travaux qui sont indispensables au maintien de l’intégrité du bien, exiger que la Région procède à l’expropriation de son bien.

L’expropriation porte sur le bien tout entier, même s’il n’est inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé que pour partie, à la condition que cette partie constitue un élément essentiel du patrimoine immobilier.

Quelle est la nature de cette acquisition forcée ? Est-ce ne véritable expropriation ?

Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass., 16 mai 2013, rôle n° C.11.0586.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Bruxelles avait examiné les travaux préparatoires du projet d’ordonnance relative à la conservation du patrimoine immobilier.

Pour la Cour d’appel, ces travaux indiquent que l’acquisition forcée trouvait sa parenté dans la loi du 7 août 1931 sur la conservation des monuments et sites, ainsi que dans la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

Et la Cour d’appel de poursuivre :

« Ni l’une ni l’autre de ces inspirations législatives ne suggèrent que l’acquisition forcée organisée par l’article 240, § 3, CobAT s’entend d’une expropriation pour cause d’utilité publique au sens de la loi du 17 avril 1835. (…)

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé doit s’analyser comme un mode d’indemnisation de la servitude d’utilité publique que constitue son classement, aux conditions que la loi détermine. »

Pourquoi s’enquérir de la nature expropriative ou non de l’acquisition forcée de l’article 240 CoBAT ?

Pour une simple raison de procédure, en réalité : il fallait savoir si, comme dans l’expropriation, le jugement devait être prononcé après avis du Ministère public.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour relève que l’article 240 CobAT ne précise pas la loi applicable à la procédure d’expropriation.

Il s’ensuit que celle-ci est réglée par la loi du 17 avril 1835 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui constitue le droit commun en matière d’expropriation.

En vertu de l’article 17 de cette loi, il fallait entendre l’avis du Ministère public.

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé relève donc bien de l’expropriation.

Il ne s’agit pas d’un mode d’indemnisation d’une servitude d’utilité publique que constitue son classement.

L’important n’est évidemment pas le point de procédure qui faisait débat, à savoir l’avis du Ministère public.

Ce qui compte ici est que la procédure d’achat forcée doit répondre aux garanties conférées par la loi à la procédure d’expropriation.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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