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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’acquisition forcée

Le classement fait partie des mesures de protection du patrimoine

Que se passe-t-il lorsque des travaux de conservation indispensables doivent être exécutés dans un bien classé ?

L’article 240 CoBAT prévoit que la Région et la Commune peuvent intervenir dans les frais de ces travaux.

Elles peuvent même se substituer au propriétaire lorsque celui-ci refuse de faire exécuter les travaux nécessaires.

A défaut d’accord avec le propriétaire, la Région ou la Commune peuvent récupérer les frais engagés.

L’article 240, § 3, prévoit la mesure de l’acquisition forcée.

Le propriétaire peut, au lieu d’exécuter les travaux qui sont indispensables au maintien de l’intégrité du bien, exiger que la Région procède à l’expropriation de son bien.

L’expropriation porte sur le bien tout entier, même s’il n’est inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé que pour partie, à la condition que cette partie constitue un élément essentiel du patrimoine immobilier.

Quelle est la nature de cette acquisition forcée ? Est-ce ne véritable expropriation ?

Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass., 16 mai 2013, rôle n° C.11.0586.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Bruxelles avait examiné les travaux préparatoires du projet d’ordonnance relative à la conservation du patrimoine immobilier.

Pour la Cour d’appel, ces travaux indiquent que l’acquisition forcée trouvait sa parenté dans la loi du 7 août 1931 sur la conservation des monuments et sites, ainsi que dans la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

Et la Cour d’appel de poursuivre :

« Ni l’une ni l’autre de ces inspirations législatives ne suggèrent que l’acquisition forcée organisée par l’article 240, § 3, CobAT s’entend d’une expropriation pour cause d’utilité publique au sens de la loi du 17 avril 1835. (…)

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé doit s’analyser comme un mode d’indemnisation de la servitude d’utilité publique que constitue son classement, aux conditions que la loi détermine. »

Pourquoi s’enquérir de la nature expropriative ou non de l’acquisition forcée de l’article 240 CoBAT ?

Pour une simple raison de procédure, en réalité : il fallait savoir si, comme dans l’expropriation, le jugement devait être prononcé après avis du Ministère public.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour relève que l’article 240 CobAT ne précise pas la loi applicable à la procédure d’expropriation.

Il s’ensuit que celle-ci est réglée par la loi du 17 avril 1835 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui constitue le droit commun en matière d’expropriation.

En vertu de l’article 17 de cette loi, il fallait entendre l’avis du Ministère public.

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé relève donc bien de l’expropriation.

Il ne s’agit pas d’un mode d’indemnisation d’une servitude d’utilité publique que constitue son classement.

L’important n’est évidemment pas le point de procédure qui faisait débat, à savoir l’avis du Ministère public.

Ce qui compte ici est que la procédure d’achat forcée doit répondre aux garanties conférées par la loi à la procédure d’expropriation.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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