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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’acquisition forcée

Le classement fait partie des mesures de protection du patrimoine

Que se passe-t-il lorsque des travaux de conservation indispensables doivent être exécutés dans un bien classé ?

L’article 240 CoBAT prévoit que la Région et la Commune peuvent intervenir dans les frais de ces travaux.

Elles peuvent même se substituer au propriétaire lorsque celui-ci refuse de faire exécuter les travaux nécessaires.

A défaut d’accord avec le propriétaire, la Région ou la Commune peuvent récupérer les frais engagés.

L’article 240, § 3, prévoit la mesure de l’acquisition forcée.

Le propriétaire peut, au lieu d’exécuter les travaux qui sont indispensables au maintien de l’intégrité du bien, exiger que la Région procède à l’expropriation de son bien.

L’expropriation porte sur le bien tout entier, même s’il n’est inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé que pour partie, à la condition que cette partie constitue un élément essentiel du patrimoine immobilier.

Quelle est la nature de cette acquisition forcée ? Est-ce ne véritable expropriation ?

Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass., 16 mai 2013, rôle n° C.11.0586.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Bruxelles avait examiné les travaux préparatoires du projet d’ordonnance relative à la conservation du patrimoine immobilier.

Pour la Cour d’appel, ces travaux indiquent que l’acquisition forcée trouvait sa parenté dans la loi du 7 août 1931 sur la conservation des monuments et sites, ainsi que dans la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

Et la Cour d’appel de poursuivre :

« Ni l’une ni l’autre de ces inspirations législatives ne suggèrent que l’acquisition forcée organisée par l’article 240, § 3, CobAT s’entend d’une expropriation pour cause d’utilité publique au sens de la loi du 17 avril 1835. (…)

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé doit s’analyser comme un mode d’indemnisation de la servitude d’utilité publique que constitue son classement, aux conditions que la loi détermine. »

Pourquoi s’enquérir de la nature expropriative ou non de l’acquisition forcée de l’article 240 CoBAT ?

Pour une simple raison de procédure, en réalité : il fallait savoir si, comme dans l’expropriation, le jugement devait être prononcé après avis du Ministère public.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour relève que l’article 240 CobAT ne précise pas la loi applicable à la procédure d’expropriation.

Il s’ensuit que celle-ci est réglée par la loi du 17 avril 1835 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui constitue le droit commun en matière d’expropriation.

En vertu de l’article 17 de cette loi, il fallait entendre l’avis du Ministère public.

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé relève donc bien de l’expropriation.

Il ne s’agit pas d’un mode d’indemnisation d’une servitude d’utilité publique que constitue son classement.

L’important n’est évidemment pas le point de procédure qui faisait débat, à savoir l’avis du Ministère public.

Ce qui compte ici est que la procédure d’achat forcée doit répondre aux garanties conférées par la loi à la procédure d’expropriation.

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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