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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’acquisition forcée

Le classement fait partie des mesures de protection du patrimoine

Que se passe-t-il lorsque des travaux de conservation indispensables doivent être exécutés dans un bien classé ?

L’article 240 CoBAT prévoit que la Région et la Commune peuvent intervenir dans les frais de ces travaux.

Elles peuvent même se substituer au propriétaire lorsque celui-ci refuse de faire exécuter les travaux nécessaires.

A défaut d’accord avec le propriétaire, la Région ou la Commune peuvent récupérer les frais engagés.

L’article 240, § 3, prévoit la mesure de l’acquisition forcée.

Le propriétaire peut, au lieu d’exécuter les travaux qui sont indispensables au maintien de l’intégrité du bien, exiger que la Région procède à l’expropriation de son bien.

L’expropriation porte sur le bien tout entier, même s’il n’est inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé que pour partie, à la condition que cette partie constitue un élément essentiel du patrimoine immobilier.

Quelle est la nature de cette acquisition forcée ? Est-ce ne véritable expropriation ?

Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass., 16 mai 2013, rôle n° C.11.0586.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Bruxelles avait examiné les travaux préparatoires du projet d’ordonnance relative à la conservation du patrimoine immobilier.

Pour la Cour d’appel, ces travaux indiquent que l’acquisition forcée trouvait sa parenté dans la loi du 7 août 1931 sur la conservation des monuments et sites, ainsi que dans la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

Et la Cour d’appel de poursuivre :

« Ni l’une ni l’autre de ces inspirations législatives ne suggèrent que l’acquisition forcée organisée par l’article 240, § 3, CobAT s’entend d’une expropriation pour cause d’utilité publique au sens de la loi du 17 avril 1835. (…)

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé doit s’analyser comme un mode d’indemnisation de la servitude d’utilité publique que constitue son classement, aux conditions que la loi détermine. »

Pourquoi s’enquérir de la nature expropriative ou non de l’acquisition forcée de l’article 240 CoBAT ?

Pour une simple raison de procédure, en réalité : il fallait savoir si, comme dans l’expropriation, le jugement devait être prononcé après avis du Ministère public.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour relève que l’article 240 CobAT ne précise pas la loi applicable à la procédure d’expropriation.

Il s’ensuit que celle-ci est réglée par la loi du 17 avril 1835 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui constitue le droit commun en matière d’expropriation.

En vertu de l’article 17 de cette loi, il fallait entendre l’avis du Ministère public.

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé relève donc bien de l’expropriation.

Il ne s’agit pas d’un mode d’indemnisation d’une servitude d’utilité publique que constitue son classement.

L’important n’est évidemment pas le point de procédure qui faisait débat, à savoir l’avis du Ministère public.

Ce qui compte ici est que la procédure d’achat forcée doit répondre aux garanties conférées par la loi à la procédure d’expropriation.

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Condition purement potestative de financement

L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ». La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage. Voici un exemple. Il […]

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L’article 1174 du Code civil dispose que « toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige ».

La condition potestative s’entend en réalité de la condition purement potestative, c’est-à-dire celle dont la réalisation dépend exclusivement de la volonté de celui qui s’engage.

Voici un exemple.

Il s’agit d’un projet foncier. L’option d’achat contient la clause suivante :

Au nom de la société A, Monsieur T pourra présenter une facture d’acompte de  200.000 € sur bénéfice à réaliser, à la société H, et ensuite le solde de 2.800.000 € lorsque le crédit de 10.000.000 € sera obtenu d’une institution financière.

La Cour d’appel d’Anvers voit dans cette condition de crédit un condition purement potestative puisque c’est la société H qui doit aller chercher le crédit.

Ce jugeant, les juges d’appel n’ont pas justifié leur décision en  droit, dit la Cour de cassation (5 décembre 2019, rôle n° C.19.0220.N, www.juridat.be).

C’est exact.

En effet, d’une part, il faut aussi l’accord de la banque pour que le crédit soit accordé, et donc la condition ne dépend pas seulement de la société débitrice.

Et, d’autre part, cette société s’engage à poursuivre l’obtention du crédit, c’est une obligation du contrat. Cela ne dépend de sa seule volonté.

C’est pour cette raison que dans les ventes d’immeuble, on considère que la condition suspensive de financement n’est pas purement potestative, mais pour autant qu’elle soit bien rédigée.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition suspensive de ce que l’acheteur demande un crédit de … € » est nulle.

La condition suspensive « la vente est conclue sous la condition de ce que l’acheteur obtienne un crédit de … € d’au moins une banque … » n’est pas nulle.

L’arrêt dans sa langue :

“1. Krachtens artikel 1174 Burgerlijk Wetboek is iedere verbintenis nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde aan de zijde van degene die zich verbindt.

Enkel de voorwaarde die uitsluitend afhangt van de wil van hem die zich verbindt, is nietig.

2. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat in de aankoopoptie van 8 oktober 2014 met betrekking tot een projectgrond werd bedongen: “T. V. d. P., zal namens vennootschap A-Plus een eerste factuur (als voorschot op de nog te realiseren winst) mogen aanbieden aan de vennootschap ‘Holidaystraat’ van 200.000 EUR + BTW en het saldo van 2.800.000 EUR, nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling”.

3. De appelrechters die oordelen dat de vervulling van de voorwaarde “nadat voormeld krediet van 10.000.000 EUR werd bekomen bij een bankinstelling” uitsluitend afhangt van de wil van de partijen die zich verbonden hebben, en deze bijgevolg zuiver potestatief is en dus zonder gevolg dient te blijven, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

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