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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’acquisition forcée

Le classement fait partie des mesures de protection du patrimoine

Que se passe-t-il lorsque des travaux de conservation indispensables doivent être exécutés dans un bien classé ?

L’article 240 CoBAT prévoit que la Région et la Commune peuvent intervenir dans les frais de ces travaux.

Elles peuvent même se substituer au propriétaire lorsque celui-ci refuse de faire exécuter les travaux nécessaires.

A défaut d’accord avec le propriétaire, la Région ou la Commune peuvent récupérer les frais engagés.

L’article 240, § 3, prévoit la mesure de l’acquisition forcée.

Le propriétaire peut, au lieu d’exécuter les travaux qui sont indispensables au maintien de l’intégrité du bien, exiger que la Région procède à l’expropriation de son bien.

L’expropriation porte sur le bien tout entier, même s’il n’est inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé que pour partie, à la condition que cette partie constitue un élément essentiel du patrimoine immobilier.

Quelle est la nature de cette acquisition forcée ? Est-ce ne véritable expropriation ?

Un arrêt de la Cour de cassation répond à la question (Cass., 16 mai 2013, rôle n° C.11.0586.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel de Bruxelles avait examiné les travaux préparatoires du projet d’ordonnance relative à la conservation du patrimoine immobilier.

Pour la Cour d’appel, ces travaux indiquent que l’acquisition forcée trouvait sa parenté dans la loi du 7 août 1931 sur la conservation des monuments et sites, ainsi que dans la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

Et la Cour d’appel de poursuivre :

« Ni l’une ni l’autre de ces inspirations législatives ne suggèrent que l’acquisition forcée organisée par l’article 240, § 3, CobAT s’entend d’une expropriation pour cause d’utilité publique au sens de la loi du 17 avril 1835. (…)

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé doit s’analyser comme un mode d’indemnisation de la servitude d’utilité publique que constitue son classement, aux conditions que la loi détermine. »

Pourquoi s’enquérir de la nature expropriative ou non de l’acquisition forcée de l’article 240 CoBAT ?

Pour une simple raison de procédure, en réalité : il fallait savoir si, comme dans l’expropriation, le jugement devait être prononcé après avis du Ministère public.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour relève que l’article 240 CobAT ne précise pas la loi applicable à la procédure d’expropriation.

Il s’ensuit que celle-ci est réglée par la loi du 17 avril 1835 sur l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui constitue le droit commun en matière d’expropriation.

En vertu de l’article 17 de cette loi, il fallait entendre l’avis du Ministère public.

L’achat forcé par l’autorité publique du bien classé relève donc bien de l’expropriation.

Il ne s’agit pas d’un mode d’indemnisation d’une servitude d’utilité publique que constitue son classement.

L’important n’est évidemment pas le point de procédure qui faisait débat, à savoir l’avis du Ministère public.

Ce qui compte ici est que la procédure d’achat forcée doit répondre aux garanties conférées par la loi à la procédure d’expropriation.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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