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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (VII)

Comment est taxée la cession d’un droit d’emphytéose sur un terrain et des constructions érigées par l’emphytéote ?

L’acte constitutif d’emphytéose contient la renonciation par le propriétaire de l’accession pendant toute la durée du bail emphytéotique. L’emphytéote est donc propriétaire des constructions qu’il a érigées jusqu’à l’expiration du droit d’emphytéose.

Dès lors que la cession du bail emphytéotique ou d’une quote-part du droit d’emphytéose ne réserve pas la propriété des constructions, l’intention des parties est de céder le droit emphytéotique et la propriété temporaire des constructions y érigées.

Cela signifie que les droits d’enregistrement proportionnels seront dus au taux de 0,2 % sur la cession de bail et au taux de 10 % ou 12,5 % sur le prix ou la valeur des bâtiments, à moins qu’ils ne soient cédés pour être démolis (Civ., Charleroi, 9 juin 1994, R.G.E.N., 1994, n° 24.431).

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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