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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Question d’emphytéose (I)

Les constructions juridiques donnant accès à la propriété du bâti sur base d’emphytéose présentent la particularité de ne conférer qu’un titre temporaire d’occupation, même une durée 99 ans dépasse de loin la durée de vie économique d’un bâtiment. La question est plus sensible en matière de superficie, dont la durée ne peut excéder 50 ans. Comment sécuriser la situation du propriétaire de de la construction après renonciation à l’accession par le tréfoncier, lorsque le droit de superficie s’éteint ?

La servitude d’appui au sol est une solution car elle n’est pas limitée dans le temps et assure un titre d’occupation après la fin du droit réel de jouissance (droit d’emphytéose en cas de rénovation ou droit de superficie en cas de démolition et/ou reconstruction). De plus, elle s’articule de fonds à fonds et permet, selon la description qui en est faite dans l’acte, d’intervenir dans le sol ou dans le bâtiment de soutien, pour tous travaux de stabilité, soutènement, raccordement, accès, etc.

Il existe aussi une technique permettant de renouveler le droit de jouissance. En matière d’emphytéose, il est fréquent de stipuler une clause novatoire. Cette clause consiste dans l’engagement du tréfoncier d’accorder un nouveau droit d’emphytéose à l’ayant droit de l’emphytéote originaire. Ainsi, en cas de vente ou de transmission successorale, le tiers cessionnaire peut se voir renouveler le titre d’occupation que constitue le droit d’emphytéose. La clause s’analyse en une promesse conditionnelle de droit pour autrui.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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