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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Actualité sur l’abattement

On peut bénéficier à Bruxelles, à l’achat d’un immeuble d’habitation, d’un abattement, c’est-à-dire d’une réduction de la base imposable au droit d’enregistrement au taux proportionnel de 12,5 % (article 46bis C. Enr./B.).

Cela n’existe pas en Wallonie mais cette Région a gardé le taux réduit de 6 % pour les habitations modestes à de fort complexes conditions, contrairement à Bruxelles.

L’abattement bruxellois s’élève à 60.000 €, ou 75.000 € si le bien est situé en E.D.R.L.R. (espace de développement renforcé du logement et de la rénovation).

L’économie est donc de 7.500 € ou de 9.375 € ; c’est important.

En Flandre, un abattement existe aussi, mais pour un montant plus important (25.000 € si on acquiert au moyen d’un prêt hypothécaire), mais cela exclut le régime de la portabilité.

L’économie en Flandre peut atteindre 2.500 €.

Les conditions pour bénéficier de l’abattement à Bruxelles sont connues. Rappelons-les.

L’acquéreur doit être une personne physique qui, au moment de la convention d’achat, n’est pas déjà plein propriétaire de la totalité d’un immeuble affecté ou destiné totalement ou partiellement à l’habitation.

L’acquisition porte sur la totalité en pleine propriété d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale.

L’acquéreur doit y établir sa résidence dans les deux ans de l’enregistrement de l’acquisition et il doit maintenir sa résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans.

Il ne doit donc pas rester dans l’immeuble acquis mais il doit rester à Bruxelles.

Cette condition de résidence dans la Région a été critiquée par la Commission européenne qui y voit un avantage fiscal lié à une condition de résidence, ce qui heurte le principe de liberté de circulation.

Le 27 février 2012, la Commission européenne a demandé à la Belgique de revoir cette réglementation.

La Commission européenne considère que la condition de maintien de la résidence à Bruxelles décourage la libre circulation des personnes garantie par les traités (articles 21, 45, 49 du TFUE et articles 28 et 31 de l’accord EEE).

Selon la Commission, les personnes sont dissuadées de quitter la Région pendant cinq années puisqu’elles perdraient le bénéfice de l’abattement.

La Commission a émis un avis motivé, deuxième étape de la procédure en infraction.

La Belgique disposait d’un délai de deux mois pour se mettre en conformité avec les règles européennes.

La troisième étape est la saisie par la Commission de la Cour de justice de l’Union européenne.

Bref, la Région de Bruxelles-Capitale devait réagir.

Soit elle intégrait un système de remplacement comme la meeneembaarheid flamande, soit elle adaptait l’abattement.

C’est la deuxième solution qui a été choisie.

Un texte est actuellement soumis au Conseil d’État qui prévoit de remplacer la condition de résidence pendant cinq ans dans la Région, par une condition de résidence dans … l’immeuble concerné.

C’est pareil, me direz-vous. Oui mais cela la Commission l’accepte.

La condition nouvelle est plus contraignante. Elle est surtout problématique sur le plan familial.

Supposons que les acquéreurs en couple se séparent dans les cinq ans comme cela arrive dans deux couples sur trois (les autres continuent à se disputer) ?

Si les époux / cohabitants veulent trouver l’apaisement dans une séparation, ils perdront le bénéfice de l’abattement, soit 9.375 € si le bien est en zone de rénovation urbaine.

Le but de l’abattement est de favoriser l’accès à la propriété en fixant les habitants à Bruxelles.

La nouvelle mesure va aussi les fixer dans leur couple …

Le Ministre Vanhengel, interpellé à ce propos, a introduit une nuance rassurante :

Selon le projet, en cas de déménagement dans les cinq ans, les intérêts sur le complément de droit ne seront pas dus et le paiement sera proportionnel à la durée de résidence dans le bien.

Il aurait été préférable de totalement s’inspirer du texte flamand et de prévoir simplement que l’acquéreur doit s’engager à établir sa résidence principale à l’endroit du bien acquis sans condition de durée.

En effet, on fait rarement une primo acquisition pour s’installer provisoirement.

Notons qu’en Flandre comme à Bruxelles, la condition de ne pas être déjà propriétaire consiste à ne pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

On peut donc posséder un droit réel d’usufruit ou un immeuble professionnel.

Par contre, en Flandre la pratique administrative est de ne pas tenir compte des immeubles à l’étranger ; à Bruxelles, l’abattement est refusé si l’acquéreur est propriétaire d’un immeuble à l’étranger.

La position bruxelloise est plus conforme au texte de l’ordonnance.

À Bruxelles existe aussi l’abattement secondaire : celui qui n’a pu bénéficier de l’abattement car il était déjà propriétaire d’un bien d’habitation, se voit restituer la différence s’il revend dans les deux ans la propriété qui la privait de l’avantage (art. 212bis).

Ce droit n’existe pas en Flandre.

Revenons enfin à la condition de ne pas être déjà propriétaire.

Le texte dit que « l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. »

C’est pareil en Flandre.

C’est donc au moment de la convention d’acquisition qu’il faut apprécier la condition.

Donc, si, entre le compromis et l’acte, l’acquéreur achète une deuxième habitation, il a droit à l’abattement pour la première habitation même s’il passe l’acte de la deuxième avant celui de la première.

L’acheteur veillera à pouvoir opposer une date certaine à l’administration qui est un tiers (art. 18).

C’est pareil si je vends ma maison pour en acheter une autre.

Si le compromis de la nouvelle habitation est signé avant la passation de l’acte transférant la propriété de la première habitation, je ne bénéficierai pas de l’abattement.

On perd souvent de vue cette contrainte de timing.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    J. Bouttiau #

    Bonjour M. Carnoy,
    j’ai bénéficié de l’abattement des droits d’enregistrements lors de mon achat il y a deux ans. Je me suis domicilié dans le bien à la même période. Qu’en est-il si je déménage l’année prochaine après l’amendement de la règle sur les abattements? Devrai-je me conformer à la nouvelle règle ou l’ancienne sera-t-elle toujours d’application?

    En vous remerciant d’avance.

    septembre 30, 2012
    • Avatar

      Attendons que le texte soit connu pour répondre à votre question.
      A première vue, s’agissant d’une ordonnance réparatoire (corriger une infraction aux règles du Traité sur le fonctionnement de l’UE), il serait logique que les ventes antérieures à l’ordonnance soit visées.

      septembre 30, 2012
  2. Avatar
    D.Nicolas #

    Bonjour Me Carnoy,
    J’ai bénéficié des ces droits aussi en avril 2009. L’immeuble en question n’est plus mon domicile suite à mon divorce mais je suis resté, comme la loi l’autorisait, à bruxelles, ou j’y suis installé depuis janvier 2011. J’ai signé un compris pour m’installer en fevrier 2013 en Brabant Wallon. Vous pensez qu’ils risqueraient de me réclamer la totalité, un pro ratant du temps passant dans l’immeuble qui a bénéficié du droit ou bien du temps que je suis resté domicilié à Bruxelles.

    En vous remerciant d’avance

    octobre 11, 2012
    • Avatar

      Voyez mon article de ce 13 octobre 2012.
      Merci de votre intérêt pour ma publication.
      Bien à vous.

      octobre 13, 2012
  3. Avatar
    BOLLENS #

    Bonjour Mr Carnoy ,
    j’ai achete un appartement en 2005 a bruxelles et j’ai beneficier de l’abbatement, j’ai quitté l’appartement pour une maison à Asse (region Flamande) en 2007, il y a quelques jour, j’ai reçu un demande de payer pres de 9000 euros de l’administration fiscale. Je voulais savoir si il y a un délai de prescription pour ce genre de cas (cela fait 5 ans) ?, merci de votre support

    novembre 22, 2012
    • Avatar
      Gilles Carnoy #

      Vous avez raison, la question de la prescription se pose, mais allez voir l’article 214, 7° du Code des droits d’enregistrement pour Bruxelles: à défait de précision, le délai est de … 15 ans à compter du jour où est née l’action de l’Etat. A examiner soigneusement.

      décembre 5, 2012
      • Avatar
        Bollens #

        Cher monsieur Carnoy, Je suis allé voir la responsable du dossier et ai défendu mon cas , Mme Marliére m’as demandé de lui envoyer ça par écrit… mail envoyé est reception confirmée, je n’ai plus eu de nouvelles depuis la semaine passée… je reçois un courrier datant du 6 janvier 2015 me réclamant à nouveau 9000 euros, alors que mme Marliére m’avais alors proposé d’annuler les intérêts.
        Outre ce fait, je vois l’article 215 du Code des droits d’enregistrement pour Bruxelles « Il y a prescription pour la demande en restitution des droits, intérêts et amendes, après deux ans à
        compter du jour où l’action est née. », … Leur première demande de restitution date du 14 novembre 2012, puis je considerer dès lors qu’il y a prescription … merci de votre réponse rapide

        janvier 12, 2015
  4. Avatar
    Nicole #

    Bonjour,
    Pouvez-vous ns renseigner. Un compromis croisé ? Nous habitons en Wallonie et nous aimerons acheter en Flandre. Ns comptons vendre la maison (Wallonie) pour l’achat. Doit-t-on payer le 10% et récupérer après la vente avant les deux ans ou payer les 5% et payer après si la vente n’a pas eue lieu dans le délai de l’achat dont 3 mois. Le rc est de 450€ Merci

    mai 4, 2013
    • Avatar

      Vous payez 10 % de droit en Flandre à l’achat de votre nouvelle maison, ou 5 % si l’art. 53 s’applique.

      Sur la revente dans les deux ans (acte à acte) de votre maison située en Wallonie, vous récupérez 3/5 des droits au moyen d’une demande de restitution faite en pied d’acte par votre notaire.

      mai 4, 2013
  5. Avatar
    lorette #

    Bonjour Mr Carnoy,
    Je vous remercie d’avance pour toute réponse même succinte que vous pourriez nous fournir.

    Scénario similaire à Mme ou Mr Bollens ci-dessus. Nous avons revendu après deux ans un appartement de Bruxelles pour lequel nous avions bénéficié d’un abattement des droits d’enregistrements. Nous sommes maintenant requis, 6 ans après, de nous acquitter d’une amende de 9000€ dans les deux mois !

    Hormis l’aspect douteux du point de vue éthique de réclamer 9000 € en deux mois après 6 ans sans courrier :

    Le détail de l’amende fait mention « d’interets », cela a-t-il un rapport avec les 6 ans de retard de l’administration ? Est-ce contestable ? Cela ressemble fortement à un placement financier d’un style douteux de la part de l’administration.

    Merci

    LORETTE L.

    juillet 8, 2013
  6. Avatar
    Jérémie R #

    Bonjour Mr Carnoy,
    Je suis propriétaire d’un appartement a Bruxelles pour lequel j’ai bénéficié de l’abattement fiscal. Je viens de me domicilier a ma nouvelle adresse en Wallonie. Il s’avère que je me suis domicilié 3 semaines trop trop. Est ce grave car a trois semaines prêt étais au 5 ans obligatoire. Je devrai payer un prorata ?

    Merci

    Jérémie R

    octobre 2, 2013
  7. Avatar
    marie #

    bonjour, je suis française et je voudrais acheter un appartement à Bruxelles. Le droit à l’abattement est-il possible pour un étranger? En vous remerciant.

    septembre 26, 2014
  8. Avatar
    Fige #

    J’ai acheté un bien en flandre en 2008 qui pour cause de divorce a été vendu en 2010. Cette anne en 2017 l’état flamand me réclame en partage avec mon ex femme la somme total de 8250€ qui correspond aux droits réduits de 5% plus une amande de +- 900€ . N’y a-t-il pas prescription?

    décembre 23, 2017

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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