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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Actualité sur l’abattement

On peut bénéficier à Bruxelles, à l’achat d’un immeuble d’habitation, d’un abattement, c’est-à-dire d’une réduction de la base imposable au droit d’enregistrement au taux proportionnel de 12,5 % (article 46bis C. Enr./B.).

Cela n’existe pas en Wallonie mais cette Région a gardé le taux réduit de 6 % pour les habitations modestes à de fort complexes conditions, contrairement à Bruxelles.

L’abattement bruxellois s’élève à 60.000 €, ou 75.000 € si le bien est situé en E.D.R.L.R. (espace de développement renforcé du logement et de la rénovation).

L’économie est donc de 7.500 € ou de 9.375 € ; c’est important.

En Flandre, un abattement existe aussi, mais pour un montant plus important (25.000 € si on acquiert au moyen d’un prêt hypothécaire), mais cela exclut le régime de la portabilité.

L’économie en Flandre peut atteindre 2.500 €.

Les conditions pour bénéficier de l’abattement à Bruxelles sont connues. Rappelons-les.

L’acquéreur doit être une personne physique qui, au moment de la convention d’achat, n’est pas déjà plein propriétaire de la totalité d’un immeuble affecté ou destiné totalement ou partiellement à l’habitation.

L’acquisition porte sur la totalité en pleine propriété d’un immeuble d’habitation situé en Région de Bruxelles-Capitale.

L’acquéreur doit y établir sa résidence dans les deux ans de l’enregistrement de l’acquisition et il doit maintenir sa résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans.

Il ne doit donc pas rester dans l’immeuble acquis mais il doit rester à Bruxelles.

Cette condition de résidence dans la Région a été critiquée par la Commission européenne qui y voit un avantage fiscal lié à une condition de résidence, ce qui heurte le principe de liberté de circulation.

Le 27 février 2012, la Commission européenne a demandé à la Belgique de revoir cette réglementation.

La Commission européenne considère que la condition de maintien de la résidence à Bruxelles décourage la libre circulation des personnes garantie par les traités (articles 21, 45, 49 du TFUE et articles 28 et 31 de l’accord EEE).

Selon la Commission, les personnes sont dissuadées de quitter la Région pendant cinq années puisqu’elles perdraient le bénéfice de l’abattement.

La Commission a émis un avis motivé, deuxième étape de la procédure en infraction.

La Belgique disposait d’un délai de deux mois pour se mettre en conformité avec les règles européennes.

La troisième étape est la saisie par la Commission de la Cour de justice de l’Union européenne.

Bref, la Région de Bruxelles-Capitale devait réagir.

Soit elle intégrait un système de remplacement comme la meeneembaarheid flamande, soit elle adaptait l’abattement.

C’est la deuxième solution qui a été choisie.

Un texte est actuellement soumis au Conseil d’État qui prévoit de remplacer la condition de résidence pendant cinq ans dans la Région, par une condition de résidence dans … l’immeuble concerné.

C’est pareil, me direz-vous. Oui mais cela la Commission l’accepte.

La condition nouvelle est plus contraignante. Elle est surtout problématique sur le plan familial.

Supposons que les acquéreurs en couple se séparent dans les cinq ans comme cela arrive dans deux couples sur trois (les autres continuent à se disputer) ?

Si les époux / cohabitants veulent trouver l’apaisement dans une séparation, ils perdront le bénéfice de l’abattement, soit 9.375 € si le bien est en zone de rénovation urbaine.

Le but de l’abattement est de favoriser l’accès à la propriété en fixant les habitants à Bruxelles.

La nouvelle mesure va aussi les fixer dans leur couple …

Le Ministre Vanhengel, interpellé à ce propos, a introduit une nuance rassurante :

Selon le projet, en cas de déménagement dans les cinq ans, les intérêts sur le complément de droit ne seront pas dus et le paiement sera proportionnel à la durée de résidence dans le bien.

Il aurait été préférable de totalement s’inspirer du texte flamand et de prévoir simplement que l’acquéreur doit s’engager à établir sa résidence principale à l’endroit du bien acquis sans condition de durée.

En effet, on fait rarement une primo acquisition pour s’installer provisoirement.

Notons qu’en Flandre comme à Bruxelles, la condition de ne pas être déjà propriétaire consiste à ne pas posséder la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.

On peut donc posséder un droit réel d’usufruit ou un immeuble professionnel.

Par contre, en Flandre la pratique administrative est de ne pas tenir compte des immeubles à l’étranger ; à Bruxelles, l’abattement est refusé si l’acquéreur est propriétaire d’un immeuble à l’étranger.

La position bruxelloise est plus conforme au texte de l’ordonnance.

À Bruxelles existe aussi l’abattement secondaire : celui qui n’a pu bénéficier de l’abattement car il était déjà propriétaire d’un bien d’habitation, se voit restituer la différence s’il revend dans les deux ans la propriété qui la privait de l’avantage (art. 212bis).

Ce droit n’existe pas en Flandre.

Revenons enfin à la condition de ne pas être déjà propriétaire.

Le texte dit que « l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation. »

C’est pareil en Flandre.

C’est donc au moment de la convention d’acquisition qu’il faut apprécier la condition.

Donc, si, entre le compromis et l’acte, l’acquéreur achète une deuxième habitation, il a droit à l’abattement pour la première habitation même s’il passe l’acte de la deuxième avant celui de la première.

L’acheteur veillera à pouvoir opposer une date certaine à l’administration qui est un tiers (art. 18).

C’est pareil si je vends ma maison pour en acheter une autre.

Si le compromis de la nouvelle habitation est signé avant la passation de l’acte transférant la propriété de la première habitation, je ne bénéficierai pas de l’abattement.

On perd souvent de vue cette contrainte de timing.

Commentaires

facebook comments:

  1. J. Bouttiau #

    Bonjour M. Carnoy,
    j’ai bénéficié de l’abattement des droits d’enregistrements lors de mon achat il y a deux ans. Je me suis domicilié dans le bien à la même période. Qu’en est-il si je déménage l’année prochaine après l’amendement de la règle sur les abattements? Devrai-je me conformer à la nouvelle règle ou l’ancienne sera-t-elle toujours d’application?

    En vous remerciant d’avance.

    septembre 30, 2012
    • Attendons que le texte soit connu pour répondre à votre question.
      A première vue, s’agissant d’une ordonnance réparatoire (corriger une infraction aux règles du Traité sur le fonctionnement de l’UE), il serait logique que les ventes antérieures à l’ordonnance soit visées.

      septembre 30, 2012
  2. D.Nicolas #

    Bonjour Me Carnoy,
    J’ai bénéficié des ces droits aussi en avril 2009. L’immeuble en question n’est plus mon domicile suite à mon divorce mais je suis resté, comme la loi l’autorisait, à bruxelles, ou j’y suis installé depuis janvier 2011. J’ai signé un compris pour m’installer en fevrier 2013 en Brabant Wallon. Vous pensez qu’ils risqueraient de me réclamer la totalité, un pro ratant du temps passant dans l’immeuble qui a bénéficié du droit ou bien du temps que je suis resté domicilié à Bruxelles.

    En vous remerciant d’avance

    octobre 11, 2012
    • Voyez mon article de ce 13 octobre 2012.
      Merci de votre intérêt pour ma publication.
      Bien à vous.

      octobre 13, 2012
  3. BOLLENS #

    Bonjour Mr Carnoy ,
    j’ai achete un appartement en 2005 a bruxelles et j’ai beneficier de l’abbatement, j’ai quitté l’appartement pour une maison à Asse (region Flamande) en 2007, il y a quelques jour, j’ai reçu un demande de payer pres de 9000 euros de l’administration fiscale. Je voulais savoir si il y a un délai de prescription pour ce genre de cas (cela fait 5 ans) ?, merci de votre support

    novembre 22, 2012
    • Gilles Carnoy #

      Vous avez raison, la question de la prescription se pose, mais allez voir l’article 214, 7° du Code des droits d’enregistrement pour Bruxelles: à défait de précision, le délai est de … 15 ans à compter du jour où est née l’action de l’Etat. A examiner soigneusement.

      décembre 5, 2012
      • Bollens #

        Cher monsieur Carnoy, Je suis allé voir la responsable du dossier et ai défendu mon cas , Mme Marliére m’as demandé de lui envoyer ça par écrit… mail envoyé est reception confirmée, je n’ai plus eu de nouvelles depuis la semaine passée… je reçois un courrier datant du 6 janvier 2015 me réclamant à nouveau 9000 euros, alors que mme Marliére m’avais alors proposé d’annuler les intérêts.
        Outre ce fait, je vois l’article 215 du Code des droits d’enregistrement pour Bruxelles « Il y a prescription pour la demande en restitution des droits, intérêts et amendes, après deux ans à
        compter du jour où l’action est née. », … Leur première demande de restitution date du 14 novembre 2012, puis je considerer dès lors qu’il y a prescription … merci de votre réponse rapide

        janvier 12, 2015
  4. Nicole #

    Bonjour,
    Pouvez-vous ns renseigner. Un compromis croisé ? Nous habitons en Wallonie et nous aimerons acheter en Flandre. Ns comptons vendre la maison (Wallonie) pour l’achat. Doit-t-on payer le 10% et récupérer après la vente avant les deux ans ou payer les 5% et payer après si la vente n’a pas eue lieu dans le délai de l’achat dont 3 mois. Le rc est de 450€ Merci

    mai 4, 2013
    • Vous payez 10 % de droit en Flandre à l’achat de votre nouvelle maison, ou 5 % si l’art. 53 s’applique.

      Sur la revente dans les deux ans (acte à acte) de votre maison située en Wallonie, vous récupérez 3/5 des droits au moyen d’une demande de restitution faite en pied d’acte par votre notaire.

      mai 4, 2013
  5. lorette #

    Bonjour Mr Carnoy,
    Je vous remercie d’avance pour toute réponse même succinte que vous pourriez nous fournir.

    Scénario similaire à Mme ou Mr Bollens ci-dessus. Nous avons revendu après deux ans un appartement de Bruxelles pour lequel nous avions bénéficié d’un abattement des droits d’enregistrements. Nous sommes maintenant requis, 6 ans après, de nous acquitter d’une amende de 9000€ dans les deux mois !

    Hormis l’aspect douteux du point de vue éthique de réclamer 9000 € en deux mois après 6 ans sans courrier :

    Le détail de l’amende fait mention « d’interets », cela a-t-il un rapport avec les 6 ans de retard de l’administration ? Est-ce contestable ? Cela ressemble fortement à un placement financier d’un style douteux de la part de l’administration.

    Merci

    LORETTE L.

    juillet 8, 2013
  6. Jérémie R #

    Bonjour Mr Carnoy,
    Je suis propriétaire d’un appartement a Bruxelles pour lequel j’ai bénéficié de l’abattement fiscal. Je viens de me domicilier a ma nouvelle adresse en Wallonie. Il s’avère que je me suis domicilié 3 semaines trop trop. Est ce grave car a trois semaines prêt étais au 5 ans obligatoire. Je devrai payer un prorata ?

    Merci

    Jérémie R

    octobre 2, 2013
  7. marie #

    bonjour, je suis française et je voudrais acheter un appartement à Bruxelles. Le droit à l’abattement est-il possible pour un étranger? En vous remerciant.

    septembre 26, 2014
  8. Fige #

    J’ai acheté un bien en flandre en 2008 qui pour cause de divorce a été vendu en 2010. Cette anne en 2017 l’état flamand me réclame en partage avec mon ex femme la somme total de 8250€ qui correspond aux droits réduits de 5% plus une amande de +- 900€ . N’y a-t-il pas prescription?

    décembre 23, 2017

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

Lire plus arrow_forward

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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