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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La taxation à l’IPP de la redevance d’emphytéose

Des contribuables ont constitué un bail emphytéotique sur une galerie commerciale moyennant le paiement d’une redevance recognitive annuelle indexée.

Ils déclarent comme revenu immobilier la redevance de base prévue au contrat.

L’administration veut les taxer sur la redevance majorée de l’indexation.

La Cour d’appel de Bruxelles (15 février 2012, rôle n° 2010/FR/36, Fiscalnet) donne raison aux contribuables.

Pourquoi ?

L’article 7, § 1, 3°, CIR/92 dispose que le revenu des propriétés foncières s’entend des sommes obtenues à l’occasion de la constitution d’un droit d’emphytéose.

L’article 10, § 1er, al. 2, CIR/92 précise que ces sommes correspondent à la base de la perception du droit d’enregistrement.

Comme l’indexation est postérieure à la perception des droits d’enregistrement, le résultat de l’indexation ne fait pas partie de la base imposable comme revenu immobilier.

Cette jurisprudence est très importante car les droits d’emphytéose sont très longs (de 27 à 99 ans) en sorte que l’indexation annuelle a un impact important sur le revenu immobilier du tréfoncier.

Commentaires

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  1. Alexis Duvieusart #

    Que faut-il savoir concernant la volonté de l’administration d’imposer une redevance annuelle ‘consequente’ (sous peine de requalification), et ce avec l’idée d’eviter les constitutions d’emphytéose (et aussi les cessions?) qui ne prévoieraient qu’un canon unique?
    Merci

    avril 14, 2013

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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