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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’indemnité forfaitaire de 10 % (I)

La clause pénale est celle par laquelle une personne s’engage à payer, en cas d’inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de l’inexécution (art. 1226 du Code civil).

L’article 1229, alinéa 2, du même Code dispose que « le créancier ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard. »

Si la clause pénale indemnise la défaillance et non le retard d’exécution, elle n’est donc en principe pas applicable en cas de résolution de la vente.

En effet, le créancier ne peut cumuler les avantages de l’exécution et ceux de la résolution de l’intégralité du contrat (Liège, 27 novembre 2000, J.T., 2001, p. 736 ; J.-F. Germain, « La résolution judiciaire des contrats synallagmatique pour inexécution fautive », Recyclage St Louis, 2005, p. 12 ; S. Stijns, «  La résolution pour inexécution en droit belge : conditions et mise en œuvre », in Les sanctions de l’inexécution des obligations contractuelles, Bruylant, 2011, n° 534).

La clause pénale peut cependant garder ses effets en cas de résolution si elle est spécialement stipulée en ce sens, autrement dit si elle est prévue pour réparer le dommage visé à l’article 1184, alinéa 2, du Code civil.

Si elle est moratoire (stipulée à titre de réparation du retard d’exécution) ou si elle est compensatoire (stipulée pour réparer la seule inexécution), elle ne survit pas à la résolution de la vente.

On trouve généralement dans les compromis une clause qui prévoit qu’en cas de résolution de la vente aux torts de l’acheteur, celui-ci devra payer une indemnité de 10 % du prix de la vente.

Cette clause doit être soigneusement rédigée car elle s’interprète contre le créancier (art. 1162 du Code civil).

Elle doit expressément viser le dommage né de la résolution et non, comme dit plus haut le dommage né du retard ou de l’inexécution.

C’est à ce prix que la clause survivra à la résolution.

Si la clause est inopérante, le créancier (bien souvent le vendeur) devra prouver son dommage et ne pourra pas réclamer 10 % du prix sans autre justification.

S’il remet le bien en vente et n’obtient qu’un moindre prix, la différence ne sera pas nécessairement un dommage indemnisable, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 13 octobre 2011 (voyez mon article du 29 novembre 2011 « Le dommage du vendeur quand la vente échoue »).

Cette clause est réciproque, à charge et au profit de chaque partie dans la vente par un professionnel à un consommateur (art. 74, 17° LPM).

Si la clause pénale est valablement stipulée, elle peut encore être réduite.

L’article 1231, § 2, du Code civil donne au juge la faculté de réduire la peine lorsque l’obligation principale a été exécutée en partie.

L’article 1231, § 1, prévoit encore que le juge peut, même d’office sans que le débiteur l‘ait demandé, réduire la peine lorsque son montant excède manifestement le préjudice prévisible au moment où les parties ont conclu la vente.

La mesure est donc le dommage craint lorsque les parties ont souscrit la clause.

Cette dernière disposition est impérative. On ne peut l’écarter dans la convention.

Le juge réduit alors la peine à ce montant potentiel, sans que ce montant soit inférieur au préjudice réellement subi (Cass., 22 octobre 2004, J.T., 2005, p.  679).

Dans le cas de la clause compensatoire de 10 % du prix, le juge devra examiner, en se plaçant au moment du compromis, si les parties pouvaient craindre un dommage de cette importance en cas de future résolution de la vente.

Si le marché est à la hausse, le dommage est souvent très relatif.

Il faut donc, pour appliquer l’article 1231, § 1, que le juge constate qu’à la vente les parties pouvaient prévoir qu’au  moment d’exécuter le contrat, le marché serait à la hausse.

Tout ceci ne vise que l’indemnité compensatoire. L’indemnité moratoire pour une créance de somme est régie quant à elle par l’article 1153 du Code civil qui limite l’indemnisation aux intérêts légaux, sauf dol.

Cette disposition est cependant supplétive ; on peut prévoir un autre taux d’intérêt auquel cas le juge pourra réduire ce taux, d’office ou à la demande du débiteur, s’il excède manifestement le dommage subi à la suite du retard.

Comme pour l’article 1231, § 1, ce mécanisme est impératif.

Enfin, les mécanismes décrits ci-dessus n’écartent pas le droit commun de la responsabilité contractuelle.

La mise en œuvre d’une clause pénale, au demeurant licite, peut constituer un abus de droit qui peut être sanctionné par la privation de ce droit (art. 1134, alinéa 3, du Code civil).

La Cour de cassation a ainsi admis l’annulation d’une indemnité stipulée dans les conditions spéciales de l’acte, en cas de revente avec plus-value d’une maison située dans un lotissement social (Cass., 8 février 2001, Pas., 2001, I, p. 244).

La revente n’avait pas pour objectif la plus-value et s’imposait par le divorce des propriétaires, et cette plus-value était relativisée par le temps écoulé.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    ruwet #

    Je crois que ça manque d’originalité stylistique, je plaisante, bravo, Maître, l’Expert en droit fiscal immobilier

    février 5, 2012

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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