Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme : remettre les lieux en état « dans la mesure du possible »

L’article 307, § 1, CoBAT prévoit les sanctions applicables aux infractions d’urbanisme, à savoir :

« 1° soit la remise en état des lieux dans leur état antérieur ou les travaux nécessaires pour leur rendre, dans la mesure du possible, leur aspect antérieur ou la cessation de l’utilisation illicite ;

2° soit l’exécution d’ouvrages ou de travaux d’aménagement, sauf lorsqu’ils concernent un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement;

3° soit le paiement d’une somme représentative de la plus-value acquise par le bien à la suite de l’infraction sauf lorsque l’infraction concerne un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement. »

Intéressons-nous à la première sanction, qui est aussi la seule possible lorsque l’infraction concerne un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement.

Plus précisément, quand le tribunal ordonne la remise en état, quel est la portée de l’expression « dans la mesure du possible » comme dit à l’article 307 ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 5 janvier 2005 précise ce qu’il faut entendre à ce sujet (rôle n°P041002F, www.cass.be).

La question est de savoir si, avant de prononcer cette sanction, le juge doit vérifier si la remise en état est encore possible.

Les règles en question ont été introduites par l’article 189, al. 1er, 1°, de l’OOPU du 29 août 1991.

Ce texte a été complété par l’article 20 de l’ordonnance du 13 mai 2004 de la Région de Bruxelles-Capitale portant ratification du CoBAT (Code bruxellois de l’aménagement du territoire).

C’est cet article 20 qui insère dans la disposition originaire la notion de travaux nécessaires pour restituer aux lieux, « dans la mesure du possible », leur aspect antérieur.

Cet article 20 est entré en vigueur le 8 avril 2004, mais l’ordonnance contenant cette disposition modificative n’a été publiée au moniteur belge que le 26 mai 2004 ( !).

Dans une affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 5 janvier 2005, le fonctionnaire délégué avait demandé aux juges d’appel de condamner le prévenu à détruire les parties d’immeuble construites en violation du permis d’urbanisme qui avait été délivré.

L’arrêt déféré à la Cour de cassation s’appuyait sur les constatations d’un géomètre-expert qui avait déterminé les conditions d’une remise des lieux dans un état conforme au permis d’urbanisme.

Dans son pourvoi en cassation, le prévenu reprochait aux juges d’appel de n’avoir pas aussi vérifié la condition insérée dans l’article 307 COBAT, à savoir s’il était possible ou non de rendre aux lieux leur aspect antérieur.

La Cour de cassation le déboute en relevant :

« Mais attendu qu’au vu de l’objet de la demande dont ils (les juges d’appel) étaient saisis, ils n’avaient pas à le faire ;

Attendu qu’il ressort en effet de l’exposé des motifs de l’ordonnance du 13 mai 2004 que si l’article 189 de l’ordonnance du 29 août 1991 a été complété dans les termes rapportés ci-dessus, c’est en vue de sa coordination avec l’article 38 de l’ordonnance du 4 mars 1993 relative à la conservation du patrimoine immobilier ;

Qu’il s’en déduit que l’ordre à donner par le juge, sur la demande du fonctionnaire délégué ou du collège des bourgmestre et échevins, d’effectuer les travaux nécessaires pour, dans la mesure du possible, restituer aux lieux leur aspect antérieur, vise le cas où les travaux demandés impliquent la restauration ou la remise en place des matériaux ou objets illégalement supprimés, enlevés, altérés ou détruits, et non le cas d’une remise en état limitée à la démolition totale ou partielle d’un immeuble illégalement construit ou agrandi ;

Attendu que, contrairement à ce que le moyen soutient, l’article 189, alinéa 1er, 1°, nouveau, de l’ordonnance du 29 août 1991 n’impose pas au juge qui ordonne cette destruction totale ou partielle de constater au préalable que la démolition réclamée est possible et qu’elle aura pour effet de remettre les lieux dans leur premier état ; »

La condition d’efficacité de la sanction sur le plan urbanistique (possibilité de restituer au bien son état antérieur) n’est donc pas une condition générale.

Elle ne s’applique, finalement, que lorsqu’il convient de remettre des éléments qui n’existent plus.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

Lire plus arrow_forward

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

  • Sitothèque

  • close