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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Infraction d’urbanisme : remettre les lieux en état « dans la mesure du possible »

L’article 307, § 1, CoBAT prévoit les sanctions applicables aux infractions d’urbanisme, à savoir :

« 1° soit la remise en état des lieux dans leur état antérieur ou les travaux nécessaires pour leur rendre, dans la mesure du possible, leur aspect antérieur ou la cessation de l’utilisation illicite ;

2° soit l’exécution d’ouvrages ou de travaux d’aménagement, sauf lorsqu’ils concernent un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement;

3° soit le paiement d’une somme représentative de la plus-value acquise par le bien à la suite de l’infraction sauf lorsque l’infraction concerne un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement. »

Intéressons-nous à la première sanction, qui est aussi la seule possible lorsque l’infraction concerne un bien inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement.

Plus précisément, quand le tribunal ordonne la remise en état, quel est la portée de l’expression « dans la mesure du possible » comme dit à l’article 307 ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 5 janvier 2005 précise ce qu’il faut entendre à ce sujet (rôle n°P041002F, www.cass.be).

La question est de savoir si, avant de prononcer cette sanction, le juge doit vérifier si la remise en état est encore possible.

Les règles en question ont été introduites par l’article 189, al. 1er, 1°, de l’OOPU du 29 août 1991.

Ce texte a été complété par l’article 20 de l’ordonnance du 13 mai 2004 de la Région de Bruxelles-Capitale portant ratification du CoBAT (Code bruxellois de l’aménagement du territoire).

C’est cet article 20 qui insère dans la disposition originaire la notion de travaux nécessaires pour restituer aux lieux, « dans la mesure du possible », leur aspect antérieur.

Cet article 20 est entré en vigueur le 8 avril 2004, mais l’ordonnance contenant cette disposition modificative n’a été publiée au moniteur belge que le 26 mai 2004 ( !).

Dans une affaire ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation du 5 janvier 2005, le fonctionnaire délégué avait demandé aux juges d’appel de condamner le prévenu à détruire les parties d’immeuble construites en violation du permis d’urbanisme qui avait été délivré.

L’arrêt déféré à la Cour de cassation s’appuyait sur les constatations d’un géomètre-expert qui avait déterminé les conditions d’une remise des lieux dans un état conforme au permis d’urbanisme.

Dans son pourvoi en cassation, le prévenu reprochait aux juges d’appel de n’avoir pas aussi vérifié la condition insérée dans l’article 307 COBAT, à savoir s’il était possible ou non de rendre aux lieux leur aspect antérieur.

La Cour de cassation le déboute en relevant :

« Mais attendu qu’au vu de l’objet de la demande dont ils (les juges d’appel) étaient saisis, ils n’avaient pas à le faire ;

Attendu qu’il ressort en effet de l’exposé des motifs de l’ordonnance du 13 mai 2004 que si l’article 189 de l’ordonnance du 29 août 1991 a été complété dans les termes rapportés ci-dessus, c’est en vue de sa coordination avec l’article 38 de l’ordonnance du 4 mars 1993 relative à la conservation du patrimoine immobilier ;

Qu’il s’en déduit que l’ordre à donner par le juge, sur la demande du fonctionnaire délégué ou du collège des bourgmestre et échevins, d’effectuer les travaux nécessaires pour, dans la mesure du possible, restituer aux lieux leur aspect antérieur, vise le cas où les travaux demandés impliquent la restauration ou la remise en place des matériaux ou objets illégalement supprimés, enlevés, altérés ou détruits, et non le cas d’une remise en état limitée à la démolition totale ou partielle d’un immeuble illégalement construit ou agrandi ;

Attendu que, contrairement à ce que le moyen soutient, l’article 189, alinéa 1er, 1°, nouveau, de l’ordonnance du 29 août 1991 n’impose pas au juge qui ordonne cette destruction totale ou partielle de constater au préalable que la démolition réclamée est possible et qu’elle aura pour effet de remettre les lieux dans leur premier état ; »

La condition d’efficacité de la sanction sur le plan urbanistique (possibilité de restituer au bien son état antérieur) n’est donc pas une condition générale.

Elle ne s’applique, finalement, que lorsqu’il convient de remettre des éléments qui n’existent plus.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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