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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bientôt une nouvelle norme IAS 17 pour la location d’immeuble

Les IAS/IFRS (International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards) constituent des standards comptables internationaux définis par l’IASB (International Accounting Standards Board).

Ces normes sont destinées aux entreprises cotées en bourse ou faisant appel à des investisseurs afin d’harmoniser la présentation de leurs états financiers.

Parmi ces standards comptables, il existe une norme l’IAS 17 qui s’applique à la location d’un immeuble.

En août 2010, l’IASB a lancé un exposé-sondage sur l’évolution de cette norme.

Les réactions devaient être communiquées pour le 15 décembre 2010 ; il y eu environ 800 réponses et diverses polémiques ont surgi.

L’objectif est de ne plus traiter les locations comme des transactions de financement hors bilan.

On sait que les loyers n’apparaissent que comme charges ou recettes dans le compte de résultat, rien ne figurant au bilan.

Or le locataire reçoit un droit de jouissance qui est un actif et qui peut être activé au bilan.

Sa dette de  loyer sur la durée du bail peut être portée au passif du bilan.

C’est pareil pour le bailleur qui a une dette correspondant à la jouissance de son preneur et une créance de loyer.

En d’autres termes, pourquoi ne pas traiter la location comme le leasing ; c’est la proposition de modification de la norme IAS 17.

Il existe cependant des difficultés d’application, notamment pour les options de renouvellement et de leur durée de prise en considération.

On comprend que cette méthode de comptabilisation ne change en principe rien au compte de résultat. En revanche, le total bilan est augmenté.

L’existence au passif de la dette des loyers sur toute la durée du bail peut présenter une dégradation du ratio d’indépendance du capital (rapport entre les dettes envers les tiers et les fonds propres), même si ce passif est contrebalancé par une créance de droit de jouissance à l’actif.

Cela peut générer des difficultés de financement bancaire pour les locataires.

La méthode provoque aussi des difficulté d’évaluation, notamment pour les contrat à durée indéterminée.

Un régime simplifié existe pour les contrat à court terme.

Le projet prévoit que tous les baux en cours à la date d’application seront assujettis à la nouvelle norme de comptabilisation. Le preneur et le bailleur devront donc adopter une approche rétrospective.

L’IASB prévoyait de publier la nouvelle IFRS d’ici la fin de juin 2011, sans préciser sa date d’entrée en vigueur.

Récemment, L’IASB a annoncé qu’elle poursuivait sa collaboration sur le sujet avec divers partenaires nationaux.

Enfin, le 24 août 2011, l’IASB a annoncé qu’elle prévoyait un réexposé pour les contrats de location au 4ème  trimestre 2011, pour une norme finale en 2012.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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