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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bientôt une nouvelle norme IAS 17 pour la location d’immeuble

Les IAS/IFRS (International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards) constituent des standards comptables internationaux définis par l’IASB (International Accounting Standards Board).

Ces normes sont destinées aux entreprises cotées en bourse ou faisant appel à des investisseurs afin d’harmoniser la présentation de leurs états financiers.

Parmi ces standards comptables, il existe une norme l’IAS 17 qui s’applique à la location d’un immeuble.

En août 2010, l’IASB a lancé un exposé-sondage sur l’évolution de cette norme.

Les réactions devaient être communiquées pour le 15 décembre 2010 ; il y eu environ 800 réponses et diverses polémiques ont surgi.

L’objectif est de ne plus traiter les locations comme des transactions de financement hors bilan.

On sait que les loyers n’apparaissent que comme charges ou recettes dans le compte de résultat, rien ne figurant au bilan.

Or le locataire reçoit un droit de jouissance qui est un actif et qui peut être activé au bilan.

Sa dette de  loyer sur la durée du bail peut être portée au passif du bilan.

C’est pareil pour le bailleur qui a une dette correspondant à la jouissance de son preneur et une créance de loyer.

En d’autres termes, pourquoi ne pas traiter la location comme le leasing ; c’est la proposition de modification de la norme IAS 17.

Il existe cependant des difficultés d’application, notamment pour les options de renouvellement et de leur durée de prise en considération.

On comprend que cette méthode de comptabilisation ne change en principe rien au compte de résultat. En revanche, le total bilan est augmenté.

L’existence au passif de la dette des loyers sur toute la durée du bail peut présenter une dégradation du ratio d’indépendance du capital (rapport entre les dettes envers les tiers et les fonds propres), même si ce passif est contrebalancé par une créance de droit de jouissance à l’actif.

Cela peut générer des difficultés de financement bancaire pour les locataires.

La méthode provoque aussi des difficulté d’évaluation, notamment pour les contrat à durée indéterminée.

Un régime simplifié existe pour les contrat à court terme.

Le projet prévoit que tous les baux en cours à la date d’application seront assujettis à la nouvelle norme de comptabilisation. Le preneur et le bailleur devront donc adopter une approche rétrospective.

L’IASB prévoyait de publier la nouvelle IFRS d’ici la fin de juin 2011, sans préciser sa date d’entrée en vigueur.

Récemment, L’IASB a annoncé qu’elle poursuivait sa collaboration sur le sujet avec divers partenaires nationaux.

Enfin, le 24 août 2011, l’IASB a annoncé qu’elle prévoyait un réexposé pour les contrats de location au 4ème  trimestre 2011, pour une norme finale en 2012.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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