Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bientôt une nouvelle norme IAS 17 pour la location d’immeuble

Les IAS/IFRS (International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards) constituent des standards comptables internationaux définis par l’IASB (International Accounting Standards Board).

Ces normes sont destinées aux entreprises cotées en bourse ou faisant appel à des investisseurs afin d’harmoniser la présentation de leurs états financiers.

Parmi ces standards comptables, il existe une norme l’IAS 17 qui s’applique à la location d’un immeuble.

En août 2010, l’IASB a lancé un exposé-sondage sur l’évolution de cette norme.

Les réactions devaient être communiquées pour le 15 décembre 2010 ; il y eu environ 800 réponses et diverses polémiques ont surgi.

L’objectif est de ne plus traiter les locations comme des transactions de financement hors bilan.

On sait que les loyers n’apparaissent que comme charges ou recettes dans le compte de résultat, rien ne figurant au bilan.

Or le locataire reçoit un droit de jouissance qui est un actif et qui peut être activé au bilan.

Sa dette de  loyer sur la durée du bail peut être portée au passif du bilan.

C’est pareil pour le bailleur qui a une dette correspondant à la jouissance de son preneur et une créance de loyer.

En d’autres termes, pourquoi ne pas traiter la location comme le leasing ; c’est la proposition de modification de la norme IAS 17.

Il existe cependant des difficultés d’application, notamment pour les options de renouvellement et de leur durée de prise en considération.

On comprend que cette méthode de comptabilisation ne change en principe rien au compte de résultat. En revanche, le total bilan est augmenté.

L’existence au passif de la dette des loyers sur toute la durée du bail peut présenter une dégradation du ratio d’indépendance du capital (rapport entre les dettes envers les tiers et les fonds propres), même si ce passif est contrebalancé par une créance de droit de jouissance à l’actif.

Cela peut générer des difficultés de financement bancaire pour les locataires.

La méthode provoque aussi des difficulté d’évaluation, notamment pour les contrat à durée indéterminée.

Un régime simplifié existe pour les contrat à court terme.

Le projet prévoit que tous les baux en cours à la date d’application seront assujettis à la nouvelle norme de comptabilisation. Le preneur et le bailleur devront donc adopter une approche rétrospective.

L’IASB prévoyait de publier la nouvelle IFRS d’ici la fin de juin 2011, sans préciser sa date d’entrée en vigueur.

Récemment, L’IASB a annoncé qu’elle poursuivait sa collaboration sur le sujet avec divers partenaires nationaux.

Enfin, le 24 août 2011, l’IASB a annoncé qu’elle prévoyait un réexposé pour les contrats de location au 4ème  trimestre 2011, pour une norme finale en 2012.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

Lire plus arrow_forward

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

  • Sitothèque

  • close