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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le preneur est resté dans les lieux

Que se passe-t-il lorsque la durée d’un bail de droit commun expire, que le bail vient à expiration sans avoir fait l’objet d’un congé, et qu’il se poursuit après son terme ?

Lorsqu’un tel bail ne contient pas de clause de tacite reconduction à défaut de notification d’un préavis dans un certain délai, on se trouve dans le cas d’une prorogation du bail.

Il n’y a, en effet, aucune modification au contrat ; le bail est renouvelé pour un nouveau terme égal à la durée du bail originaire.

La tacite reconduction est valable si trois conditions indispensables à sa validité sont réunies :

  • le bail à durée déterminée est expiré,
  • le preneur a poursuivi la possession du bien,
  • les deux parties ont consenti à la tacite reconduction dans un bail écrit.

C’est l’article 1738 du Code civil qui dispose que le bail écrit à durée déterminée est reconduit pour la même durée.

Le congé fait obstacle à la tacite reconduction. Le preneur ne peut l’invoquer s’il a reçu congé (art. 1739).

Le bail reconduit est un nouveau bail. Il en résulte que les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit (art. 1740 ; voir aussi l’art. 1281).

Notons que ces textes sont supplétifs. On peut y déroger.

Lorsque ce bail reconduit pour la même durée arrive à son tour à expiration, le même système est-il d’application ?

Non, car ce n’est plus un bail écrit qui est reconduit. C’est un bail verbal. Or l’article 1738 règle la reconduction pour la même durée, du bail écrit.

Que se passe-t-il alors en cas de tacite reconduction de ce bail reconduit ?

Si le congé n’est pas donné à l’expiration du bail oral né de la tacite reconduction, les parties seront engagées dans un bail à durée indéterminée.

Suivant l’article 1736 du Code civil, ce sera un bail auquel il pourra être mis fin moyennant un congé d’un mois.

Rappelons que ces règles visent les baux de droit commun.

Dans le bail commercial, c’est l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux qui gouverne la situation.

On suppose évidemment que le preneur a omis de demander le renouvellement ou n’a pas respecté les formes requises, sinon le renouvellement est acquis pour un nouveau terme de neuf ans (il y en a trois, pas plus).

Si le preneur n’a pas droit au renouvellement mais qu’il est laissé en possession des lieux loués après l’expiration du terme, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée.

Le bailleur peut alors mettre fin à ce bail moyennant un congé de dix-huit mois au moins auquel cas le preneur peut demander le renouvellement.

Et le bail de résidence principale ?

Dans le bail de résidence principale d’une durée de neuf années, l’expiration du terme ne met pas fin au bail.

Il convient de donner congé au moins six mois avant l’échéance, par l’une ou l’autre des parties.

A défaut, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions (art. 3, § 1, alinéa 2, de la loi du 20 février 1991).

Et s’il s’agit d’un bail de courte durée (trois ans au plus) ?

On suppose évidemment que l’une ou l’autre des parties n’a pas donné congé trois mois au moins avant l’expiration du bail.

En ce cas, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur (art. 3, § 6).

Le loyer et les autres conditions demeurent inchangés.

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Catégorie: Bail

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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