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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le preneur est resté dans les lieux

Que se passe-t-il lorsque la durée d’un bail de droit commun expire, que le bail vient à expiration sans avoir fait l’objet d’un congé, et qu’il se poursuit après son terme ?

Lorsqu’un tel bail ne contient pas de clause de tacite reconduction à défaut de notification d’un préavis dans un certain délai, on se trouve dans le cas d’une prorogation du bail.

Il n’y a, en effet, aucune modification au contrat ; le bail est renouvelé pour un nouveau terme égal à la durée du bail originaire.

La tacite reconduction est valable si trois conditions indispensables à sa validité sont réunies :

  • le bail à durée déterminée est expiré,
  • le preneur a poursuivi la possession du bien,
  • les deux parties ont consenti à la tacite reconduction dans un bail écrit.

C’est l’article 1738 du Code civil qui dispose que le bail écrit à durée déterminée est reconduit pour la même durée.

Le congé fait obstacle à la tacite reconduction. Le preneur ne peut l’invoquer s’il a reçu congé (art. 1739).

Le bail reconduit est un nouveau bail. Il en résulte que les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit (art. 1740 ; voir aussi l’art. 1281).

Notons que ces textes sont supplétifs. On peut y déroger.

Lorsque ce bail reconduit pour la même durée arrive à son tour à expiration, le même système est-il d’application ?

Non, car ce n’est plus un bail écrit qui est reconduit. C’est un bail verbal. Or l’article 1738 règle la reconduction pour la même durée, du bail écrit.

Que se passe-t-il alors en cas de tacite reconduction de ce bail reconduit ?

Si le congé n’est pas donné à l’expiration du bail oral né de la tacite reconduction, les parties seront engagées dans un bail à durée indéterminée.

Suivant l’article 1736 du Code civil, ce sera un bail auquel il pourra être mis fin moyennant un congé d’un mois.

Rappelons que ces règles visent les baux de droit commun.

Dans le bail commercial, c’est l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux qui gouverne la situation.

On suppose évidemment que le preneur a omis de demander le renouvellement ou n’a pas respecté les formes requises, sinon le renouvellement est acquis pour un nouveau terme de neuf ans (il y en a trois, pas plus).

Si le preneur n’a pas droit au renouvellement mais qu’il est laissé en possession des lieux loués après l’expiration du terme, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée.

Le bailleur peut alors mettre fin à ce bail moyennant un congé de dix-huit mois au moins auquel cas le preneur peut demander le renouvellement.

Et le bail de résidence principale ?

Dans le bail de résidence principale d’une durée de neuf années, l’expiration du terme ne met pas fin au bail.

Il convient de donner congé au moins six mois avant l’échéance, par l’une ou l’autre des parties.

A défaut, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions (art. 3, § 1, alinéa 2, de la loi du 20 février 1991).

Et s’il s’agit d’un bail de courte durée (trois ans au plus) ?

On suppose évidemment que l’une ou l’autre des parties n’a pas donné congé trois mois au moins avant l’expiration du bail.

En ce cas, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur (art. 3, § 6).

Le loyer et les autres conditions demeurent inchangés.

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Catégorie: Bail

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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