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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le preneur est resté dans les lieux

Que se passe-t-il lorsque la durée d’un bail de droit commun expire, que le bail vient à expiration sans avoir fait l’objet d’un congé, et qu’il se poursuit après son terme ?

Lorsqu’un tel bail ne contient pas de clause de tacite reconduction à défaut de notification d’un préavis dans un certain délai, on se trouve dans le cas d’une prorogation du bail.

Il n’y a, en effet, aucune modification au contrat ; le bail est renouvelé pour un nouveau terme égal à la durée du bail originaire.

La tacite reconduction est valable si trois conditions indispensables à sa validité sont réunies :

  • le bail à durée déterminée est expiré,
  • le preneur a poursuivi la possession du bien,
  • les deux parties ont consenti à la tacite reconduction dans un bail écrit.

C’est l’article 1738 du Code civil qui dispose que le bail écrit à durée déterminée est reconduit pour la même durée.

Le congé fait obstacle à la tacite reconduction. Le preneur ne peut l’invoquer s’il a reçu congé (art. 1739).

Le bail reconduit est un nouveau bail. Il en résulte que les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit (art. 1740 ; voir aussi l’art. 1281).

Notons que ces textes sont supplétifs. On peut y déroger.

Lorsque ce bail reconduit pour la même durée arrive à son tour à expiration, le même système est-il d’application ?

Non, car ce n’est plus un bail écrit qui est reconduit. C’est un bail verbal. Or l’article 1738 règle la reconduction pour la même durée, du bail écrit.

Que se passe-t-il alors en cas de tacite reconduction de ce bail reconduit ?

Si le congé n’est pas donné à l’expiration du bail oral né de la tacite reconduction, les parties seront engagées dans un bail à durée indéterminée.

Suivant l’article 1736 du Code civil, ce sera un bail auquel il pourra être mis fin moyennant un congé d’un mois.

Rappelons que ces règles visent les baux de droit commun.

Dans le bail commercial, c’est l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux qui gouverne la situation.

On suppose évidemment que le preneur a omis de demander le renouvellement ou n’a pas respecté les formes requises, sinon le renouvellement est acquis pour un nouveau terme de neuf ans (il y en a trois, pas plus).

Si le preneur n’a pas droit au renouvellement mais qu’il est laissé en possession des lieux loués après l’expiration du terme, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée.

Le bailleur peut alors mettre fin à ce bail moyennant un congé de dix-huit mois au moins auquel cas le preneur peut demander le renouvellement.

Et le bail de résidence principale ?

Dans le bail de résidence principale d’une durée de neuf années, l’expiration du terme ne met pas fin au bail.

Il convient de donner congé au moins six mois avant l’échéance, par l’une ou l’autre des parties.

A défaut, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions (art. 3, § 1, alinéa 2, de la loi du 20 février 1991).

Et s’il s’agit d’un bail de courte durée (trois ans au plus) ?

On suppose évidemment que l’une ou l’autre des parties n’a pas donné congé trois mois au moins avant l’expiration du bail.

En ce cas, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur (art. 3, § 6).

Le loyer et les autres conditions demeurent inchangés.

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Catégorie: Bail

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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