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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le preneur est resté dans les lieux

Que se passe-t-il lorsque la durée d’un bail de droit commun expire, que le bail vient à expiration sans avoir fait l’objet d’un congé, et qu’il se poursuit après son terme ?

Lorsqu’un tel bail ne contient pas de clause de tacite reconduction à défaut de notification d’un préavis dans un certain délai, on se trouve dans le cas d’une prorogation du bail.

Il n’y a, en effet, aucune modification au contrat ; le bail est renouvelé pour un nouveau terme égal à la durée du bail originaire.

La tacite reconduction est valable si trois conditions indispensables à sa validité sont réunies :

  • le bail à durée déterminée est expiré,
  • le preneur a poursuivi la possession du bien,
  • les deux parties ont consenti à la tacite reconduction dans un bail écrit.

C’est l’article 1738 du Code civil qui dispose que le bail écrit à durée déterminée est reconduit pour la même durée.

Le congé fait obstacle à la tacite reconduction. Le preneur ne peut l’invoquer s’il a reçu congé (art. 1739).

Le bail reconduit est un nouveau bail. Il en résulte que les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit (art. 1740 ; voir aussi l’art. 1281).

Notons que ces textes sont supplétifs. On peut y déroger.

Lorsque ce bail reconduit pour la même durée arrive à son tour à expiration, le même système est-il d’application ?

Non, car ce n’est plus un bail écrit qui est reconduit. C’est un bail verbal. Or l’article 1738 règle la reconduction pour la même durée, du bail écrit.

Que se passe-t-il alors en cas de tacite reconduction de ce bail reconduit ?

Si le congé n’est pas donné à l’expiration du bail oral né de la tacite reconduction, les parties seront engagées dans un bail à durée indéterminée.

Suivant l’article 1736 du Code civil, ce sera un bail auquel il pourra être mis fin moyennant un congé d’un mois.

Rappelons que ces règles visent les baux de droit commun.

Dans le bail commercial, c’est l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux qui gouverne la situation.

On suppose évidemment que le preneur a omis de demander le renouvellement ou n’a pas respecté les formes requises, sinon le renouvellement est acquis pour un nouveau terme de neuf ans (il y en a trois, pas plus).

Si le preneur n’a pas droit au renouvellement mais qu’il est laissé en possession des lieux loués après l’expiration du terme, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée.

Le bailleur peut alors mettre fin à ce bail moyennant un congé de dix-huit mois au moins auquel cas le preneur peut demander le renouvellement.

Et le bail de résidence principale ?

Dans le bail de résidence principale d’une durée de neuf années, l’expiration du terme ne met pas fin au bail.

Il convient de donner congé au moins six mois avant l’échéance, par l’une ou l’autre des parties.

A défaut, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions (art. 3, § 1, alinéa 2, de la loi du 20 février 1991).

Et s’il s’agit d’un bail de courte durée (trois ans au plus) ?

On suppose évidemment que l’une ou l’autre des parties n’a pas donné congé trois mois au moins avant l’expiration du bail.

En ce cas, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur (art. 3, § 6).

Le loyer et les autres conditions demeurent inchangés.

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Catégorie: Bail

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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