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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le preneur est resté dans les lieux

Que se passe-t-il lorsque la durée d’un bail de droit commun expire, que le bail vient à expiration sans avoir fait l’objet d’un congé, et qu’il se poursuit après son terme ?

Lorsqu’un tel bail ne contient pas de clause de tacite reconduction à défaut de notification d’un préavis dans un certain délai, on se trouve dans le cas d’une prorogation du bail.

Il n’y a, en effet, aucune modification au contrat ; le bail est renouvelé pour un nouveau terme égal à la durée du bail originaire.

La tacite reconduction est valable si trois conditions indispensables à sa validité sont réunies :

  • le bail à durée déterminée est expiré,
  • le preneur a poursuivi la possession du bien,
  • les deux parties ont consenti à la tacite reconduction dans un bail écrit.

C’est l’article 1738 du Code civil qui dispose que le bail écrit à durée déterminée est reconduit pour la même durée.

Le congé fait obstacle à la tacite reconduction. Le preneur ne peut l’invoquer s’il a reçu congé (art. 1739).

Le bail reconduit est un nouveau bail. Il en résulte que les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail reconduit (art. 1740 ; voir aussi l’art. 1281).

Notons que ces textes sont supplétifs. On peut y déroger.

Lorsque ce bail reconduit pour la même durée arrive à son tour à expiration, le même système est-il d’application ?

Non, car ce n’est plus un bail écrit qui est reconduit. C’est un bail verbal. Or l’article 1738 règle la reconduction pour la même durée, du bail écrit.

Que se passe-t-il alors en cas de tacite reconduction de ce bail reconduit ?

Si le congé n’est pas donné à l’expiration du bail oral né de la tacite reconduction, les parties seront engagées dans un bail à durée indéterminée.

Suivant l’article 1736 du Code civil, ce sera un bail auquel il pourra être mis fin moyennant un congé d’un mois.

Rappelons que ces règles visent les baux de droit commun.

Dans le bail commercial, c’est l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux qui gouverne la situation.

On suppose évidemment que le preneur a omis de demander le renouvellement ou n’a pas respecté les formes requises, sinon le renouvellement est acquis pour un nouveau terme de neuf ans (il y en a trois, pas plus).

Si le preneur n’a pas droit au renouvellement mais qu’il est laissé en possession des lieux loués après l’expiration du terme, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée.

Le bailleur peut alors mettre fin à ce bail moyennant un congé de dix-huit mois au moins auquel cas le preneur peut demander le renouvellement.

Et le bail de résidence principale ?

Dans le bail de résidence principale d’une durée de neuf années, l’expiration du terme ne met pas fin au bail.

Il convient de donner congé au moins six mois avant l’échéance, par l’une ou l’autre des parties.

A défaut, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions (art. 3, § 1, alinéa 2, de la loi du 20 février 1991).

Et s’il s’agit d’un bail de courte durée (trois ans au plus) ?

On suppose évidemment que l’une ou l’autre des parties n’a pas donné congé trois mois au moins avant l’expiration du bail.

En ce cas, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur (art. 3, § 6).

Le loyer et les autres conditions demeurent inchangés.

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Catégorie: Bail

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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