Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Concours de bailleur

Lorsqu’un locataire laisse des loyers impayés chez son bailleur et déménage pour s’installer ailleurs, le premier bailleur doit effectuer une saisie revendication des meubles pour conserver son privilège (art. 20, 1° L.H.).

Ainsi en cas de faillite il pourra bénéficier du droit d’être payé par préférence sur le produit de la réalisation des meubles meublants.

Mais quid si le locataire est aussi redevable de loyers envers le second bailleur ? Il y a alors concours de privilèges de bailleur. Comment se règle ce concours ?

Selon le Tribunal de commerce de Charleroi lorsque la premier bailleur a conservé son privilège par la saisie, il doit être préféré au second par application de la règle prior tempore, potior jure (Trib. Com., Charleroi, 2 juin 1999, J.L.M.B., 2000, p. 649).

Des auteurs ont critiqué ce jugement (A. Zenner, Faillites et concordats 2002, in Les dossiers du J.T., Larcier, 2003, p. 324 ; J. Caeymaex, note in J.L.M.B., 2000, p. 649).

Selon eux, lorsque des privilèges de même nature s’affrontent sur une assiette commune, la répartition est faite par proportion (art. 14 L.H.).

Ils estiment que la règle de l’antériorité ne s’applique qu’en cas de privilège occulte. Comme le privilège du bailleur s’appuie sur la possession, il n’est pas occulte.

Il faut donc répartir le produit entre les deux bailleurs en proportion de leurs créances.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

  • Sitothèque

  • close