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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Concours de bailleur

Lorsqu’un locataire laisse des loyers impayés chez son bailleur et déménage pour s’installer ailleurs, le premier bailleur doit effectuer une saisie revendication des meubles pour conserver son privilège (art. 20, 1° L.H.).

Ainsi en cas de faillite il pourra bénéficier du droit d’être payé par préférence sur le produit de la réalisation des meubles meublants.

Mais quid si le locataire est aussi redevable de loyers envers le second bailleur ? Il y a alors concours de privilèges de bailleur. Comment se règle ce concours ?

Selon le Tribunal de commerce de Charleroi lorsque la premier bailleur a conservé son privilège par la saisie, il doit être préféré au second par application de la règle prior tempore, potior jure (Trib. Com., Charleroi, 2 juin 1999, J.L.M.B., 2000, p. 649).

Des auteurs ont critiqué ce jugement (A. Zenner, Faillites et concordats 2002, in Les dossiers du J.T., Larcier, 2003, p. 324 ; J. Caeymaex, note in J.L.M.B., 2000, p. 649).

Selon eux, lorsque des privilèges de même nature s’affrontent sur une assiette commune, la répartition est faite par proportion (art. 14 L.H.).

Ils estiment que la règle de l’antériorité ne s’applique qu’en cas de privilège occulte. Comme le privilège du bailleur s’appuie sur la possession, il n’est pas occulte.

Il faut donc répartir le produit entre les deux bailleurs en proportion de leurs créances.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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