Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Concours de bailleur

Lorsqu’un locataire laisse des loyers impayés chez son bailleur et déménage pour s’installer ailleurs, le premier bailleur doit effectuer une saisie revendication des meubles pour conserver son privilège (art. 20, 1° L.H.).

Ainsi en cas de faillite il pourra bénéficier du droit d’être payé par préférence sur le produit de la réalisation des meubles meublants.

Mais quid si le locataire est aussi redevable de loyers envers le second bailleur ? Il y a alors concours de privilèges de bailleur. Comment se règle ce concours ?

Selon le Tribunal de commerce de Charleroi lorsque la premier bailleur a conservé son privilège par la saisie, il doit être préféré au second par application de la règle prior tempore, potior jure (Trib. Com., Charleroi, 2 juin 1999, J.L.M.B., 2000, p. 649).

Des auteurs ont critiqué ce jugement (A. Zenner, Faillites et concordats 2002, in Les dossiers du J.T., Larcier, 2003, p. 324 ; J. Caeymaex, note in J.L.M.B., 2000, p. 649).

Selon eux, lorsque des privilèges de même nature s’affrontent sur une assiette commune, la répartition est faite par proportion (art. 14 L.H.).

Ils estiment que la règle de l’antériorité ne s’applique qu’en cas de privilège occulte. Comme le privilège du bailleur s’appuie sur la possession, il n’est pas occulte.

Il faut donc répartir le produit entre les deux bailleurs en proportion de leurs créances.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

Lire plus arrow_forward

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

  • Sitothèque

  • close