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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qu’est-ce qu’un intérieur d’îlot et que peut-on y faire ?

1. S’il existe un Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS) ou un Règlement Communal d’Urbanisme (RCU), l’intérieur d’îlot correspond à l’espace au-delà de la profondeur de construction définie par le plan ou le règlement.

A défaut, c’est le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) qui fixe la profondeur maximale des constructions comme suit:

  • ne pas dépasser les 3/4 de la profondeur du terrain hors zone de recul ;
  • si une des deux parcelles mitoyennes est bâtie : ne pas dépasser de plus de 3 m la profondeur de la construction voisine (une profondeur supérieure est admise si un retrait latéral d’au moins 3 m est respecté) ;
  • si les deux parcelles mitoyennes sont bâties : ne pas dépasser la profondeur de la construction voisine la plus profonde ; ne pas dépasser de plus de 3 m la profondeur de la construction voisine la moins profonde.

Une profondeur supérieure est admise si un retrait latéral d’au moins 3 m est respecté.

La zone de cours et jardin comporte une zone perméable, en pleine terre et plantée, au moins égale à 50 %.

2. Les intérieurs d’îlot contiennent généralement:

  • de la végétation (pelouse, arbres, haies, potagers, …) ;
  • des pièces d’eau (étangs, fontaines, …) ;
  • des chemins ;
  • des terrasses ;
  • des abris de jardins ;
  • des clôtures ;
  • des piscines ;
  • des jeux pour les enfants.

3. Les actes et travaux entrepris en intérieur d’îlot doivent, en priorité :

  • améliorer les qualités végétales (ex : plantations d’espèces indigènes du type chênes, tilleuls, …) ;
  • améliorer les qualités minérales, esthétiques et paysagères (ex : plantations diversifiées, matériaux de qualité, etc.) ;
  • favoriser le maintien ou la création de surfaces en pleine terre (plutôt que plantations en pots).

Cela ne veut pas dire qu’on ne peut jamais construire en intérieur d’îlot.

Les actes et travaux devront cependant respecter les prescriptions du Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) selon que l’intérieur d’îlot se situe en zone d’habitat, en zone de mixité, en zone d’espaces verts, etc.

4. Pour la réalisation de ces travaux  un permis d’urbanisme est nécessaire, sauf pour :

  • les travaux de plantations ;
  • l’abattage d’arbres morts ;
  • l’aménagement d’une terrasse ou d’un chemin dans un jardin pour autant que la modification du relief du sol ne dépasse pas 50 cm ;
  • la construction d’une piscine non couverte ou d’une mare décorative de moins de 20 m²  placée à plus de 2 m des terrains voisins ;
  • la construction d’un abri de jardin de moins de 9 m² et n’excédant pas 3 m de hauteur.

Un permis est toujours requis si les travaux concernent un bien classé ou s’ils dérogent aux prescriptions d’un Règlement d’Urbanisme, du Plan Particulier Aménagement du Sol ou d’un Permis de Lotir.

Commentaires

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  1. Avatar
    Bxlouest #

    Depuis des mois, je consulte votre site. Bravo pour sa conception et les infos!
    Habitant l’ouest de Bxl, les promoteurs se jettent sur nos intérieurs d’ilots afin de les  » urbaniser » et d’y créer du logement. Le Pras qualifie les ilots comme zone d’habitation. Les règlementations sont pauvres pour ses  » poumons de la ville ». Les promoteurs font agilement des divisions parcellaires (trafiquées) par gèomètre expert en lieu et place de lotir (créent un nouveau terrain, revendent des nouvelles parcelles). A l’enquête publique, on présente des demande de permis  » pièce par pièce ‘, avec des N° de police en discordance avec la matrice cadastrale. Bien d’autre faits sont dénoncés clairement mais les membres ne tiennent pas compte de vos observations et réclamations. Les infos du cadastre ne sont pas joint au dossier. Le dossier englobe la division, le cadastre, les actes notariaux et tous les règlements (RRU, Cobat, Pras). Les habitants et riverains ne peuvent juger du bon aménagement. Il est grand temps que l’urbanisme à Bruxelles fasse preuve de bonne gouvernance et prend action contre la délinquance voir la criminalité urbanistique. N’étouffons pas Bruxelles!

    juin 30, 2011

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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