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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Quand les circonstances sont-elles nouvelles pour la révision du loyer commercial

L’article 6 de la loi sur les baux commerciaux prévoit la possibilité de demander la révision du loyer.

Ce droit est ouvert tant en faveur du preneur que du bailleur.

L’action en révision doit être formée devant le juge de paix pendant les trois derniers mois du triennat en cours.

Pour triompher dans cette action, le demandeur doit établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.

Le nouveau loyer prend cours dès le triennat suivant. Pendant la procédure, l’ancien loyer demeure provisoirement exigible jusqu’au jugement sur le nouveau loyer.

Pour statuer, le juge de paix a égard à la valeur locative normale sans tenir compte des performances du commerce.

Ce qui déclenche la révision, c’est donc l’évolution du loyer, d’au moins 15 %,  « par le fait de circonstances nouvelles ».

Dans un arrêt du 3 décembre 2010 (C.09.0375.N, www.juridat.be), la Cour de cassation a précisé ce qu’il faut entendre par « circonstance nouvelles ».

Il faut comprendre des circonstances objectives qui affectent durablement la valeur locative d’un bien commercial mais qui n’étaient pas disponibles lorsque le loyer a été fixé et qui sont survenues depuis en sorte qu’on ne pouvait en tenir compte lors de la fixation du loyer.

La Cour de cassation ajoute que le législateur n’a pas exigé que ces circonstances nouvelles soient imprévisibles.

En d’autres termes, le fait que les circonstances invoquées pour obtenir la révision du loyer étaient prévisibles au moment de la conclusion du bail ne fait pas qu’elles ne sont pas nouvelles.

Elles peuvent être prises en compte, si elles affectent la valeur locative d’au moins 15 %.

Dans la langue de l’arrêt :

“Onder nieuwe omstandigheden in de zin van dit artikel moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.

De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden onvoorzienbaar zijn.

 

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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