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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand les circonstances sont-elles nouvelles pour la révision du loyer commercial

L’article 6 de la loi sur les baux commerciaux prévoit la possibilité de demander la révision du loyer.

Ce droit est ouvert tant en faveur du preneur que du bailleur.

L’action en révision doit être formée devant le juge de paix pendant les trois derniers mois du triennat en cours.

Pour triompher dans cette action, le demandeur doit établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.

Le nouveau loyer prend cours dès le triennat suivant. Pendant la procédure, l’ancien loyer demeure provisoirement exigible jusqu’au jugement sur le nouveau loyer.

Pour statuer, le juge de paix a égard à la valeur locative normale sans tenir compte des performances du commerce.

Ce qui déclenche la révision, c’est donc l’évolution du loyer, d’au moins 15 %,  « par le fait de circonstances nouvelles ».

Dans un arrêt du 3 décembre 2010 (C.09.0375.N, www.juridat.be), la Cour de cassation a précisé ce qu’il faut entendre par « circonstance nouvelles ».

Il faut comprendre des circonstances objectives qui affectent durablement la valeur locative d’un bien commercial mais qui n’étaient pas disponibles lorsque le loyer a été fixé et qui sont survenues depuis en sorte qu’on ne pouvait en tenir compte lors de la fixation du loyer.

La Cour de cassation ajoute que le législateur n’a pas exigé que ces circonstances nouvelles soient imprévisibles.

En d’autres termes, le fait que les circonstances invoquées pour obtenir la révision du loyer étaient prévisibles au moment de la conclusion du bail ne fait pas qu’elles ne sont pas nouvelles.

Elles peuvent être prises en compte, si elles affectent la valeur locative d’au moins 15 %.

Dans la langue de l’arrêt :

“Onder nieuwe omstandigheden in de zin van dit artikel moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.

De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden onvoorzienbaar zijn.

 

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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