Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand les circonstances sont-elles nouvelles pour la révision du loyer commercial

L’article 6 de la loi sur les baux commerciaux prévoit la possibilité de demander la révision du loyer.

Ce droit est ouvert tant en faveur du preneur que du bailleur.

L’action en révision doit être formée devant le juge de paix pendant les trois derniers mois du triennat en cours.

Pour triompher dans cette action, le demandeur doit établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.

Le nouveau loyer prend cours dès le triennat suivant. Pendant la procédure, l’ancien loyer demeure provisoirement exigible jusqu’au jugement sur le nouveau loyer.

Pour statuer, le juge de paix a égard à la valeur locative normale sans tenir compte des performances du commerce.

Ce qui déclenche la révision, c’est donc l’évolution du loyer, d’au moins 15 %,  « par le fait de circonstances nouvelles ».

Dans un arrêt du 3 décembre 2010 (C.09.0375.N, www.juridat.be), la Cour de cassation a précisé ce qu’il faut entendre par « circonstance nouvelles ».

Il faut comprendre des circonstances objectives qui affectent durablement la valeur locative d’un bien commercial mais qui n’étaient pas disponibles lorsque le loyer a été fixé et qui sont survenues depuis en sorte qu’on ne pouvait en tenir compte lors de la fixation du loyer.

La Cour de cassation ajoute que le législateur n’a pas exigé que ces circonstances nouvelles soient imprévisibles.

En d’autres termes, le fait que les circonstances invoquées pour obtenir la révision du loyer étaient prévisibles au moment de la conclusion du bail ne fait pas qu’elles ne sont pas nouvelles.

Elles peuvent être prises en compte, si elles affectent la valeur locative d’au moins 15 %.

Dans la langue de l’arrêt :

“Onder nieuwe omstandigheden in de zin van dit artikel moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.

De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden onvoorzienbaar zijn.

 

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

Lire plus arrow_forward

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

  • Sitothèque

  • close