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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Quand les circonstances sont-elles nouvelles pour la révision du loyer commercial

L’article 6 de la loi sur les baux commerciaux prévoit la possibilité de demander la révision du loyer.

Ce droit est ouvert tant en faveur du preneur que du bailleur.

L’action en révision doit être formée devant le juge de paix pendant les trois derniers mois du triennat en cours.

Pour triompher dans cette action, le demandeur doit établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.

Le nouveau loyer prend cours dès le triennat suivant. Pendant la procédure, l’ancien loyer demeure provisoirement exigible jusqu’au jugement sur le nouveau loyer.

Pour statuer, le juge de paix a égard à la valeur locative normale sans tenir compte des performances du commerce.

Ce qui déclenche la révision, c’est donc l’évolution du loyer, d’au moins 15 %,  « par le fait de circonstances nouvelles ».

Dans un arrêt du 3 décembre 2010 (C.09.0375.N, www.juridat.be), la Cour de cassation a précisé ce qu’il faut entendre par « circonstance nouvelles ».

Il faut comprendre des circonstances objectives qui affectent durablement la valeur locative d’un bien commercial mais qui n’étaient pas disponibles lorsque le loyer a été fixé et qui sont survenues depuis en sorte qu’on ne pouvait en tenir compte lors de la fixation du loyer.

La Cour de cassation ajoute que le législateur n’a pas exigé que ces circonstances nouvelles soient imprévisibles.

En d’autres termes, le fait que les circonstances invoquées pour obtenir la révision du loyer étaient prévisibles au moment de la conclusion du bail ne fait pas qu’elles ne sont pas nouvelles.

Elles peuvent être prises en compte, si elles affectent la valeur locative d’au moins 15 %.

Dans la langue de l’arrêt :

“Onder nieuwe omstandigheden in de zin van dit artikel moeten worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs.

De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden onvoorzienbaar zijn.

 

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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