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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial devenu à durée indéterminée et révision du loyer

Le locataire commercial qui est maintenu dans les lieux loués sans que le bail ait été renouvelé à son échéance, ne dispose que d’un bail à durée indéterminée (art. 14 in fine de la loi sur les baux commerciaux).

La révision du loyer, selon l’article 6 de cette loi, n’est pas applicable à ce bail à durée indéterminée. C’est du moins une interprétation jurisprudentielle.

Rappelons qu’à l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer.

Pour l’obtenir, il faut démonter que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer du bail.

Cela ne serait donc pas possible si le bail est devenu à durée indéterminée.

Il existerait donc une différence de traitement, concernant le droit de demander la révision du loyer, selon que le bail est à durée indéterminée ou non.

Cette différence de traitement est-elle contraire au principe d’égalité et de non discrimination ?

C’est la question posée par la Cour de cassation à la Cour constitutionnelle qui a répondu par un arrêt du 22 décembre 2010.

Relevons que l’article 6 en question est une disposition introduite dans l’intérêt des deux cocontractants au bail commercial.

L’objectif du droit de demander la faculté de révision du loyer est de  remédier aux inconvénients résultant du long délai de location (9 ans).

Or lorsque le bail est à durée indéterminée, il peut y être mis fin moyennant un congé assorti d’un prévis de 18 mois (par le bailleur) ou un mois (par le preneur).

Ces préavis sont relativement courts au regard de la durée normale du bail commercial qui est en principe de 9 ans, rappelons-le.

La durée potentielle du bail à durée indéterminée ne justifie donc pas que le droit de demander la révision du loyer lui soit applicable.

De plus, le bail devenu à durée indéterminée peut faire l’objet d’un renouvellement amiable, auquel cas le nouveau bail de 9 ans en résultant sera soumis à la faculté de révision du loyer.

Pour ces raisons, la Cour constitutionnelle considère que la différence de traitement, relativement à la révision du loyer, entre le bail commercial de droit commun et celui qui est devenu à durée indéterminée, est raisonnablement justifiée.

Il est à noter que la Cour constitutionnelle laisse entendre que la jurisprudence excluant la révision du loyer au bail commercial à durée indéterminée n’est pas forcément pertinente.

Il appartient à la juridiction a quo, dit la Cour, de déterminer quelle est l’interprétation à donner aux dispositions en cause.

Effectivement, la Cour constitutionnelle ne dit pas le droit. Elle dit simplement si une disposition légale, dans telle interprétation jurisprudentielle donnée par le juge du fond, est ou non compatible avec la Constitution.

Cour constitutionnelle, arrêt n° 150/2010 du 22 décembre 2010, www.const-court.be.

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Restitution du prix après annulation de la vente

Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation. Qu’en pense la Cour de cassation ? « L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur […]

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Une vente de bureau est annulée décision de justice. Le vendeur est tenu à rembourser le prix perçu avec un complément pour tenir compte de l’inflation.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

« L’annulation de la convention implique que les parties sont, si possible, replacées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur si elles n’avaient pas conclu.

Lorsque l’annulation d’une convention implique la restitution d’une somme d’argent, seul le montant nominal doit être restitué sans tenir compte de la dépréciation de la monnaie.

En condamnant les demandeurs au paiement d’une indemnité pour l’érosion monétaire subie par le prix de vente à restituer, sur la seule base de l’obligation de restitution ensuite de l’annulation de la convention, le juge d’appel n’a pas légalement justifié sa décision. »

Mais l’acheteur aurait pu fonder cette demande sur la responsabilité du vendeur si la cause de la nullité est fautive (dol).

On voit que la jurisprudence limite l’effet de l’annulation à la seule restitution, obligation née du jugement, et non à la restitution d’une situation « comme si la vente n’avait jamais existé », comme le dit parfois, erronément, la doctrine.

Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.12.0556.N, www.juridat.be.

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