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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial devenu à durée indéterminée et révision du loyer

Le locataire commercial qui est maintenu dans les lieux loués sans que le bail ait été renouvelé à son échéance, ne dispose que d’un bail à durée indéterminée (art. 14 in fine de la loi sur les baux commerciaux).

La révision du loyer, selon l’article 6 de cette loi, n’est pas applicable à ce bail à durée indéterminée. C’est du moins une interprétation jurisprudentielle.

Rappelons qu’à l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer.

Pour l’obtenir, il faut démonter que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer du bail.

Cela ne serait donc pas possible si le bail est devenu à durée indéterminée.

Il existerait donc une différence de traitement, concernant le droit de demander la révision du loyer, selon que le bail est à durée indéterminée ou non.

Cette différence de traitement est-elle contraire au principe d’égalité et de non discrimination ?

C’est la question posée par la Cour de cassation à la Cour constitutionnelle qui a répondu par un arrêt du 22 décembre 2010.

Relevons que l’article 6 en question est une disposition introduite dans l’intérêt des deux cocontractants au bail commercial.

L’objectif du droit de demander la faculté de révision du loyer est de  remédier aux inconvénients résultant du long délai de location (9 ans).

Or lorsque le bail est à durée indéterminée, il peut y être mis fin moyennant un congé assorti d’un prévis de 18 mois (par le bailleur) ou un mois (par le preneur).

Ces préavis sont relativement courts au regard de la durée normale du bail commercial qui est en principe de 9 ans, rappelons-le.

La durée potentielle du bail à durée indéterminée ne justifie donc pas que le droit de demander la révision du loyer lui soit applicable.

De plus, le bail devenu à durée indéterminée peut faire l’objet d’un renouvellement amiable, auquel cas le nouveau bail de 9 ans en résultant sera soumis à la faculté de révision du loyer.

Pour ces raisons, la Cour constitutionnelle considère que la différence de traitement, relativement à la révision du loyer, entre le bail commercial de droit commun et celui qui est devenu à durée indéterminée, est raisonnablement justifiée.

Il est à noter que la Cour constitutionnelle laisse entendre que la jurisprudence excluant la révision du loyer au bail commercial à durée indéterminée n’est pas forcément pertinente.

Il appartient à la juridiction a quo, dit la Cour, de déterminer quelle est l’interprétation à donner aux dispositions en cause.

Effectivement, la Cour constitutionnelle ne dit pas le droit. Elle dit simplement si une disposition légale, dans telle interprétation jurisprudentielle donnée par le juge du fond, est ou non compatible avec la Constitution.

Cour constitutionnelle, arrêt n° 150/2010 du 22 décembre 2010, www.const-court.be.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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