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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial devenu à durée indéterminée et révision du loyer

Le locataire commercial qui est maintenu dans les lieux loués sans que le bail ait été renouvelé à son échéance, ne dispose que d’un bail à durée indéterminée (art. 14 in fine de la loi sur les baux commerciaux).

La révision du loyer, selon l’article 6 de cette loi, n’est pas applicable à ce bail à durée indéterminée. C’est du moins une interprétation jurisprudentielle.

Rappelons qu’à l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer.

Pour l’obtenir, il faut démonter que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer du bail.

Cela ne serait donc pas possible si le bail est devenu à durée indéterminée.

Il existerait donc une différence de traitement, concernant le droit de demander la révision du loyer, selon que le bail est à durée indéterminée ou non.

Cette différence de traitement est-elle contraire au principe d’égalité et de non discrimination ?

C’est la question posée par la Cour de cassation à la Cour constitutionnelle qui a répondu par un arrêt du 22 décembre 2010.

Relevons que l’article 6 en question est une disposition introduite dans l’intérêt des deux cocontractants au bail commercial.

L’objectif du droit de demander la faculté de révision du loyer est de  remédier aux inconvénients résultant du long délai de location (9 ans).

Or lorsque le bail est à durée indéterminée, il peut y être mis fin moyennant un congé assorti d’un prévis de 18 mois (par le bailleur) ou un mois (par le preneur).

Ces préavis sont relativement courts au regard de la durée normale du bail commercial qui est en principe de 9 ans, rappelons-le.

La durée potentielle du bail à durée indéterminée ne justifie donc pas que le droit de demander la révision du loyer lui soit applicable.

De plus, le bail devenu à durée indéterminée peut faire l’objet d’un renouvellement amiable, auquel cas le nouveau bail de 9 ans en résultant sera soumis à la faculté de révision du loyer.

Pour ces raisons, la Cour constitutionnelle considère que la différence de traitement, relativement à la révision du loyer, entre le bail commercial de droit commun et celui qui est devenu à durée indéterminée, est raisonnablement justifiée.

Il est à noter que la Cour constitutionnelle laisse entendre que la jurisprudence excluant la révision du loyer au bail commercial à durée indéterminée n’est pas forcément pertinente.

Il appartient à la juridiction a quo, dit la Cour, de déterminer quelle est l’interprétation à donner aux dispositions en cause.

Effectivement, la Cour constitutionnelle ne dit pas le droit. Elle dit simplement si une disposition légale, dans telle interprétation jurisprudentielle donnée par le juge du fond, est ou non compatible avec la Constitution.

Cour constitutionnelle, arrêt n° 150/2010 du 22 décembre 2010, www.const-court.be.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

Lire plus arrow_forward

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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