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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail commercial devenu à durée indéterminée et révision du loyer

Le locataire commercial qui est maintenu dans les lieux loués sans que le bail ait été renouvelé à son échéance, ne dispose que d’un bail à durée indéterminée (art. 14 in fine de la loi sur les baux commerciaux).

La révision du loyer, selon l’article 6 de cette loi, n’est pas applicable à ce bail à durée indéterminée. C’est du moins une interprétation jurisprudentielle.

Rappelons qu’à l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer.

Pour l’obtenir, il faut démonter que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15 % au loyer du bail.

Cela ne serait donc pas possible si le bail est devenu à durée indéterminée.

Il existerait donc une différence de traitement, concernant le droit de demander la révision du loyer, selon que le bail est à durée indéterminée ou non.

Cette différence de traitement est-elle contraire au principe d’égalité et de non discrimination ?

C’est la question posée par la Cour de cassation à la Cour constitutionnelle qui a répondu par un arrêt du 22 décembre 2010.

Relevons que l’article 6 en question est une disposition introduite dans l’intérêt des deux cocontractants au bail commercial.

L’objectif du droit de demander la faculté de révision du loyer est de  remédier aux inconvénients résultant du long délai de location (9 ans).

Or lorsque le bail est à durée indéterminée, il peut y être mis fin moyennant un congé assorti d’un prévis de 18 mois (par le bailleur) ou un mois (par le preneur).

Ces préavis sont relativement courts au regard de la durée normale du bail commercial qui est en principe de 9 ans, rappelons-le.

La durée potentielle du bail à durée indéterminée ne justifie donc pas que le droit de demander la révision du loyer lui soit applicable.

De plus, le bail devenu à durée indéterminée peut faire l’objet d’un renouvellement amiable, auquel cas le nouveau bail de 9 ans en résultant sera soumis à la faculté de révision du loyer.

Pour ces raisons, la Cour constitutionnelle considère que la différence de traitement, relativement à la révision du loyer, entre le bail commercial de droit commun et celui qui est devenu à durée indéterminée, est raisonnablement justifiée.

Il est à noter que la Cour constitutionnelle laisse entendre que la jurisprudence excluant la révision du loyer au bail commercial à durée indéterminée n’est pas forcément pertinente.

Il appartient à la juridiction a quo, dit la Cour, de déterminer quelle est l’interprétation à donner aux dispositions en cause.

Effectivement, la Cour constitutionnelle ne dit pas le droit. Elle dit simplement si une disposition légale, dans telle interprétation jurisprudentielle donnée par le juge du fond, est ou non compatible avec la Constitution.

Cour constitutionnelle, arrêt n° 150/2010 du 22 décembre 2010, www.const-court.be.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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