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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le régime cocontractant

Il faut appliquer le régime cocontractant, c’est-à-dire auto-liquider la TVA à payer sur les factures de travaux immobiliers.

Ce régime est en effet obligatoire et non facultatif lorsque le cocontractant est tenu au dépôt de déclarations périodiques à la TVA ou lorsqu’il est un assujetti non établi en Belgique qui a fait agréer un représentant responsable.

Les assujettis soumis au régime de la franchise de la taxe sont exemptés.

L’application du taux réduit est sans effet que cette obligation. Que l’entrepreneur soit enregistré ou non, n’est pas davantage pertinent.

C’est donc le client assujetti qui porte dans sa propre déclaration la TVA due sur l’opération.

La facture doit comporter la mention « TVA à acquitter par le cocontractant, article 20 de l’A.R. n° 1 ».

Quels sont les travaux visés ?

Il s’agit de tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération de fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature.

L’opération comportant la fourniture avec placement d’un bien meuble, qui n’est pas incorporé à un bâtiment, mais qui est simplement fixé à un bâtiment, n’est pas un travail immobilier.

Ainsi, les machines, les appareils et l’outillage, ou les objets d’utilisation quotidienne, d’équipement normal ou de décoration, restent, en principe, des biens meubles ou deviennent tout au plus des biens immeubles par la destination. La TVA ne doit pas être facturée en régime cocontractant.

Cependant, la fourniture et la fixation à un bâtiment des installations suivantes est bien visée par le régime du report de taxation :

  • Installation de chauffage
  • Climatisation
  • Installation sanitaire
  • Installation électrique
  • À l’exclusion des appareils d’éclairage et des lampes
  • Sonnerie électrique
  • Détection d’incendie
  • Protection contre le vol
  • Installation de téléphonie intérieure
  • Armoires de rangement
  • Volets, persiennes et stores.

En cas de travaux mixte (visés et non visés), la facture suit le sort de l’objet principal du contrat.

Si l’objet principal est immobilier, l’accessoire peut aussi être facturé en co-contractant.

Si l’objet principal est non immobilier, l’accessoire devra faire l’objet d’une facture ventilée, et le report de  perception s’appliquera au travail immobilier accessoire. Mais une tolérance administrative admet que le tout soit facturé avec TVA si le fournisseur vise la décision ET 84.160 du 12 juin 1995 par une mention sur la facture.

Commentaires

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  1. Avatar

    Selon une décision TVA n° E.T. 122.360 du 20 mars 2012, le régime cocontractant ou report de paiement doit être appliqué lorsqu’un assujetti établi en Belgique effectue un travail immobilier pour un assujetti total, pour un assujetti mixte et, à partir du 1er juillet 2012, également pour un assujetti partiel, déposant des déclarations périodiques à la TVA (à l’exception de l’assujetti étranger qui n’a pas fait agréer de représentant responsable dans le pays), et ce peu importe la destination donnée à ce travail par le cocontractant. N’est bien entendu pas visée la situation d’un cocontractant assujetti, personne physique, qui agit exclusivement pour ses besoins privés. Par conséquent, le report de paiement n’est pas applicable lorsque le travail immobilier est destiné à une personne morale non assujettie qui n’est pas tenue de déposer des déclarations périodiques, même si cette personne est identifiée à la TVA en raison d’un dépassement du seuil ou d’une option en matière d’acquisitions intracommunautaires de biens et est tenue au dépôt de déclarations spéciales à la TVA. La décision TVA ajoute que, compte tenu de la confusion générée, l’administration n’émettra pas de critique si cette nouvelle position a déjà été adoptée à partir de l’année 2010, pour autant que la TVA ait été acquittée au Trésor par le cocontractant. Ce qui précède vaut également pour le travail immobilier effectué par un assujetti non établi en Belgique.

    mars 26, 2012
  2. Avatar
    stéphanie #

    Bonjour Mr
    je souhaiterai avoir une information, voilà je vient d’acheter une maison dans le Hainaut et j’ai un entrepreneur qui doit m installer le chauffage ainsi que la chaudière le devis Prix total tvac:8819.20€ . il m’a fait une 1er facture pour l Acompte pour le placement du chauffage central gaz
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis Prix total tvac:4409.00€.

    Et là il m’a fait parvenir un autre qui est un Acompte pour la livraison des matériaux ( lorsque le matériel arrive dans ma maison je dois m’à quitter de cette.
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis.Prix total tvac:2610.00€
    Est ce une arnaque?

    avril 16, 2013
    • Avatar
      Krisz013 #

      bonjour, si vous êtes aussi assujetti à la tva, vous devrez alors passer au régime cocontractant.

      août 21, 2015
  3. Avatar

    Bonjour,
    Pouvez vous me précisez si le régime cocontractant est applicable en cas de construction d’un immeuble pour une personne physique qui prend un numéro de TVA provisoire, le temps de la construction?
    Merci pour votre réponse
    Amaury

    septembre 24, 2014

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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