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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le régime cocontractant

Il faut appliquer le régime cocontractant, c’est-à-dire auto-liquider la TVA à payer sur les factures de travaux immobiliers.

Ce régime est en effet obligatoire et non facultatif lorsque le cocontractant est tenu au dépôt de déclarations périodiques à la TVA ou lorsqu’il est un assujetti non établi en Belgique qui a fait agréer un représentant responsable.

Les assujettis soumis au régime de la franchise de la taxe sont exemptés.

L’application du taux réduit est sans effet que cette obligation. Que l’entrepreneur soit enregistré ou non, n’est pas davantage pertinent.

C’est donc le client assujetti qui porte dans sa propre déclaration la TVA due sur l’opération.

La facture doit comporter la mention « TVA à acquitter par le cocontractant, article 20 de l’A.R. n° 1 ».

Quels sont les travaux visés ?

Il s’agit de tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération de fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature.

L’opération comportant la fourniture avec placement d’un bien meuble, qui n’est pas incorporé à un bâtiment, mais qui est simplement fixé à un bâtiment, n’est pas un travail immobilier.

Ainsi, les machines, les appareils et l’outillage, ou les objets d’utilisation quotidienne, d’équipement normal ou de décoration, restent, en principe, des biens meubles ou deviennent tout au plus des biens immeubles par la destination. La TVA ne doit pas être facturée en régime cocontractant.

Cependant, la fourniture et la fixation à un bâtiment des installations suivantes est bien visée par le régime du report de taxation :

  • Installation de chauffage
  • Climatisation
  • Installation sanitaire
  • Installation électrique
  • À l’exclusion des appareils d’éclairage et des lampes
  • Sonnerie électrique
  • Détection d’incendie
  • Protection contre le vol
  • Installation de téléphonie intérieure
  • Armoires de rangement
  • Volets, persiennes et stores.

En cas de travaux mixte (visés et non visés), la facture suit le sort de l’objet principal du contrat.

Si l’objet principal est immobilier, l’accessoire peut aussi être facturé en co-contractant.

Si l’objet principal est non immobilier, l’accessoire devra faire l’objet d’une facture ventilée, et le report de  perception s’appliquera au travail immobilier accessoire. Mais une tolérance administrative admet que le tout soit facturé avec TVA si le fournisseur vise la décision ET 84.160 du 12 juin 1995 par une mention sur la facture.

Commentaires

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  1. Selon une décision TVA n° E.T. 122.360 du 20 mars 2012, le régime cocontractant ou report de paiement doit être appliqué lorsqu’un assujetti établi en Belgique effectue un travail immobilier pour un assujetti total, pour un assujetti mixte et, à partir du 1er juillet 2012, également pour un assujetti partiel, déposant des déclarations périodiques à la TVA (à l’exception de l’assujetti étranger qui n’a pas fait agréer de représentant responsable dans le pays), et ce peu importe la destination donnée à ce travail par le cocontractant. N’est bien entendu pas visée la situation d’un cocontractant assujetti, personne physique, qui agit exclusivement pour ses besoins privés. Par conséquent, le report de paiement n’est pas applicable lorsque le travail immobilier est destiné à une personne morale non assujettie qui n’est pas tenue de déposer des déclarations périodiques, même si cette personne est identifiée à la TVA en raison d’un dépassement du seuil ou d’une option en matière d’acquisitions intracommunautaires de biens et est tenue au dépôt de déclarations spéciales à la TVA. La décision TVA ajoute que, compte tenu de la confusion générée, l’administration n’émettra pas de critique si cette nouvelle position a déjà été adoptée à partir de l’année 2010, pour autant que la TVA ait été acquittée au Trésor par le cocontractant. Ce qui précède vaut également pour le travail immobilier effectué par un assujetti non établi en Belgique.

    mars 26, 2012
  2. stéphanie #

    Bonjour Mr
    je souhaiterai avoir une information, voilà je vient d’acheter une maison dans le Hainaut et j’ai un entrepreneur qui doit m installer le chauffage ainsi que la chaudière le devis Prix total tvac:8819.20€ . il m’a fait une 1er facture pour l Acompte pour le placement du chauffage central gaz
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis Prix total tvac:4409.00€.

    Et là il m’a fait parvenir un autre qui est un Acompte pour la livraison des matériaux ( lorsque le matériel arrive dans ma maison je dois m’à quitter de cette.
    Taxe acquittée par le co-contractant A.R art 21 bis.Prix total tvac:2610.00€
    Est ce une arnaque?

    avril 16, 2013
    • Krisz013 #

      bonjour, si vous êtes aussi assujetti à la tva, vous devrez alors passer au régime cocontractant.

      août 21, 2015
  3. Bonjour,
    Pouvez vous me précisez si le régime cocontractant est applicable en cas de construction d’un immeuble pour une personne physique qui prend un numéro de TVA provisoire, le temps de la construction?
    Merci pour votre réponse
    Amaury

    septembre 24, 2014

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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