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L’indemnité en cas de refus de renouvellement de bail commercial

Dans le bail commercial, l’indemnité due au locataire évincé à la suite du refus de renouvellement de son bail, est en principe forfaitaire.

On sait qu’indépendamment de l’offre d’un tiers, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour 4 motifs (art. 16, I, 1° à 4°) :

  1. Pour occupation personnelle,
  2. Pour affecter l’immeuble à une destination non commerciale,
  3. Pour démolir et reconstruire l’immeuble,
  4. Pour manquements graves du preneur.

En dehors de ces motifs, le bailleur doit payer une indemnité au locataire évincé, de 3 ans de loyer.

Mais c’est un minimum ; cette indemnité sera majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice.

En cas de refus motivé par l’un des 4 motifs de l’article 16, l’indemnité est de 0 à 2 ans de loyer, à savoir :

  • Occupation personnelle et commerce similaire : 2 ans,
  • Occupation personnelle et commerce non similaire : néant.
  • Affecter l’immeuble à une destination non commerciale : 1 an,
  • Démolition et reconstruction de l’immeuble : 1 an,
  • Pour démolition et reconstruction imposée par vétusté : néant,
  • Pour manquements graves du preneur : néant.

Cependant, même en cas de refus de renouvellement motivé, l’indemnité n’est pas forcément de 1 ou 2 ans ; elle peut être supérieure.

C’est l’indemnité sanction de 3 ans (art. 25 alinéa 1, 3°).

Dans quels cas cette indemnité sanction de 3 ans est-elle due ?

  • Si le bailleur ne réalise pas dans les 6 mois et pendant 2 ans au moins, le motif pour lequel il a évincé le preneur.
  • Si le bailleur ou le nouveau preneur ouvrent un commerce similaire avant l’expiration d’un délai de 2 ans, sans en avoir donné connaissance au locataire sortant lors de son éviction.

Le bailleur n’échappe à cette indemnité sanction de 3 ans que s’il peut justifier d’un motif grave.

De plus, cette indemnité de 3 ans est elle aussi un minimum.

Elle peut être « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé » (art. 25 alinéa 1, 3° et 6°).

Ce n’est pas tout.

L’indemnité prévue par la loi en cas d’éviction peut aussi être majorée, même si le bailleur a respecté les conditions du refus de renouvellement.

Il s’agit des cas où le bailleur ou un autre preneur exerce dans les lieux un commerce similaire (art. 25 alinéa 4).

En ce cas, le locataire évincé peut demander au juge une réparation supérieure si l’indemnité apparaît manifestement insuffisante, en raison du profit que le bailleur a retiré de l’éviction (25 alinéa 1, 2° et 5°).

Cette indemnité doit être exclue lorsqu’il s’agit de l’indemnité dont question ci-avant, de 3 ans et plus si nécessaire (Cass., 13 décembre 1991, Bull. 1992, n°201).

La possibilité de majoration de l’article 25 alinéa 4 est équilibrée par une mesure similaire en faveur du bailleur.

Celui-ci peut, de son côté, demander au juge de réduire l’indemnité si elle apparaît manifestement exagérée en raison de l’état d’abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.

Comme on l’a vu, la base de calcul est le dernier loyer.

Mais il faudra en déduire les loyers rapportés par des sous-locations.

En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l’indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.

L’indemnité constitue une protection contre la perte du fonds de commerce.

C’est ainsi que, si le bailleur est propriétaire du fonds de commerce également loué, il n’y a lieu à indemnité que si le locataire a conféré une plus-value d’au moins 15 % au fonds de commerce.

Il faut agir sans retard : l’action en indemnisation doit être formée dans l’année.

Au moins faut-il dans ce délai introduire la requête en conciliation qui doit être suivie d’une citation en paiement dans les 30 jours du P.V. de non conciliation.

Le preneur peut rester dans les lieux jusqu’au paiement.

Les jugements en la matière sont de plein droit exécutoires.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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