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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indemnité en cas de refus de renouvellement de bail commercial

Dans le bail commercial, l’indemnité due au locataire évincé à la suite du refus de renouvellement de son bail, est en principe forfaitaire.

On sait qu’indépendamment de l’offre d’un tiers, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour 4 motifs (art. 16, I, 1° à 4°) :

  1. Pour occupation personnelle,
  2. Pour affecter l’immeuble à une destination non commerciale,
  3. Pour démolir et reconstruire l’immeuble,
  4. Pour manquements graves du preneur.

En dehors de ces motifs, le bailleur doit payer une indemnité au locataire évincé, de 3 ans de loyer.

Mais c’est un minimum ; cette indemnité sera majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice.

En cas de refus motivé par l’un des 4 motifs de l’article 16, l’indemnité est de 0 à 2 ans de loyer, à savoir :

  • Occupation personnelle et commerce similaire : 2 ans,
  • Occupation personnelle et commerce non similaire : néant.
  • Affecter l’immeuble à une destination non commerciale : 1 an,
  • Démolition et reconstruction de l’immeuble : 1 an,
  • Pour démolition et reconstruction imposée par vétusté : néant,
  • Pour manquements graves du preneur : néant.

Cependant, même en cas de refus de renouvellement motivé, l’indemnité n’est pas forcément de 1 ou 2 ans ; elle peut être supérieure.

C’est l’indemnité sanction de 3 ans (art. 25 alinéa 1, 3°).

Dans quels cas cette indemnité sanction de 3 ans est-elle due ?

  • Si le bailleur ne réalise pas dans les 6 mois et pendant 2 ans au moins, le motif pour lequel il a évincé le preneur.
  • Si le bailleur ou le nouveau preneur ouvrent un commerce similaire avant l’expiration d’un délai de 2 ans, sans en avoir donné connaissance au locataire sortant lors de son éviction.

Le bailleur n’échappe à cette indemnité sanction de 3 ans que s’il peut justifier d’un motif grave.

De plus, cette indemnité de 3 ans est elle aussi un minimum.

Elle peut être « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé » (art. 25 alinéa 1, 3° et 6°).

Ce n’est pas tout.

L’indemnité prévue par la loi en cas d’éviction peut aussi être majorée, même si le bailleur a respecté les conditions du refus de renouvellement.

Il s’agit des cas où le bailleur ou un autre preneur exerce dans les lieux un commerce similaire (art. 25 alinéa 4).

En ce cas, le locataire évincé peut demander au juge une réparation supérieure si l’indemnité apparaît manifestement insuffisante, en raison du profit que le bailleur a retiré de l’éviction (25 alinéa 1, 2° et 5°).

Cette indemnité doit être exclue lorsqu’il s’agit de l’indemnité dont question ci-avant, de 3 ans et plus si nécessaire (Cass., 13 décembre 1991, Bull. 1992, n°201).

La possibilité de majoration de l’article 25 alinéa 4 est équilibrée par une mesure similaire en faveur du bailleur.

Celui-ci peut, de son côté, demander au juge de réduire l’indemnité si elle apparaît manifestement exagérée en raison de l’état d’abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.

Comme on l’a vu, la base de calcul est le dernier loyer.

Mais il faudra en déduire les loyers rapportés par des sous-locations.

En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l’indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.

L’indemnité constitue une protection contre la perte du fonds de commerce.

C’est ainsi que, si le bailleur est propriétaire du fonds de commerce également loué, il n’y a lieu à indemnité que si le locataire a conféré une plus-value d’au moins 15 % au fonds de commerce.

Il faut agir sans retard : l’action en indemnisation doit être formée dans l’année.

Au moins faut-il dans ce délai introduire la requête en conciliation qui doit être suivie d’une citation en paiement dans les 30 jours du P.V. de non conciliation.

Le preneur peut rester dans les lieux jusqu’au paiement.

Les jugements en la matière sont de plein droit exécutoires.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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