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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indemnité en cas de refus de renouvellement de bail commercial

Dans le bail commercial, l’indemnité due au locataire évincé à la suite du refus de renouvellement de son bail, est en principe forfaitaire.

On sait qu’indépendamment de l’offre d’un tiers, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour 4 motifs (art. 16, I, 1° à 4°) :

  1. Pour occupation personnelle,
  2. Pour affecter l’immeuble à une destination non commerciale,
  3. Pour démolir et reconstruire l’immeuble,
  4. Pour manquements graves du preneur.

En dehors de ces motifs, le bailleur doit payer une indemnité au locataire évincé, de 3 ans de loyer.

Mais c’est un minimum ; cette indemnité sera majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice.

En cas de refus motivé par l’un des 4 motifs de l’article 16, l’indemnité est de 0 à 2 ans de loyer, à savoir :

  • Occupation personnelle et commerce similaire : 2 ans,
  • Occupation personnelle et commerce non similaire : néant.
  • Affecter l’immeuble à une destination non commerciale : 1 an,
  • Démolition et reconstruction de l’immeuble : 1 an,
  • Pour démolition et reconstruction imposée par vétusté : néant,
  • Pour manquements graves du preneur : néant.

Cependant, même en cas de refus de renouvellement motivé, l’indemnité n’est pas forcément de 1 ou 2 ans ; elle peut être supérieure.

C’est l’indemnité sanction de 3 ans (art. 25 alinéa 1, 3°).

Dans quels cas cette indemnité sanction de 3 ans est-elle due ?

  • Si le bailleur ne réalise pas dans les 6 mois et pendant 2 ans au moins, le motif pour lequel il a évincé le preneur.
  • Si le bailleur ou le nouveau preneur ouvrent un commerce similaire avant l’expiration d’un délai de 2 ans, sans en avoir donné connaissance au locataire sortant lors de son éviction.

Le bailleur n’échappe à cette indemnité sanction de 3 ans que s’il peut justifier d’un motif grave.

De plus, cette indemnité de 3 ans est elle aussi un minimum.

Elle peut être « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé » (art. 25 alinéa 1, 3° et 6°).

Ce n’est pas tout.

L’indemnité prévue par la loi en cas d’éviction peut aussi être majorée, même si le bailleur a respecté les conditions du refus de renouvellement.

Il s’agit des cas où le bailleur ou un autre preneur exerce dans les lieux un commerce similaire (art. 25 alinéa 4).

En ce cas, le locataire évincé peut demander au juge une réparation supérieure si l’indemnité apparaît manifestement insuffisante, en raison du profit que le bailleur a retiré de l’éviction (25 alinéa 1, 2° et 5°).

Cette indemnité doit être exclue lorsqu’il s’agit de l’indemnité dont question ci-avant, de 3 ans et plus si nécessaire (Cass., 13 décembre 1991, Bull. 1992, n°201).

La possibilité de majoration de l’article 25 alinéa 4 est équilibrée par une mesure similaire en faveur du bailleur.

Celui-ci peut, de son côté, demander au juge de réduire l’indemnité si elle apparaît manifestement exagérée en raison de l’état d’abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise.

Comme on l’a vu, la base de calcul est le dernier loyer.

Mais il faudra en déduire les loyers rapportés par des sous-locations.

En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l’indemnité entre le locataire principal et le sous-locataire.

L’indemnité constitue une protection contre la perte du fonds de commerce.

C’est ainsi que, si le bailleur est propriétaire du fonds de commerce également loué, il n’y a lieu à indemnité que si le locataire a conféré une plus-value d’au moins 15 % au fonds de commerce.

Il faut agir sans retard : l’action en indemnisation doit être formée dans l’année.

Au moins faut-il dans ce délai introduire la requête en conciliation qui doit être suivie d’une citation en paiement dans les 30 jours du P.V. de non conciliation.

Le preneur peut rester dans les lieux jusqu’au paiement.

Les jugements en la matière sont de plein droit exécutoires.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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