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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie locative dans le bail de résidence principale

L’article 103 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses a modifié l’article 10 de la loi sur le bail de résidence principale du preneur (M.B. du 8 mai 2007).

Auparavant, la garantie consistant en une somme d’argent, ne pouvait excéder un montant équivalent à trois mois de loyer.

La loi réglementa à présent les formes de garanties suivantes :

  • Compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une banque,
  • Garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie,
  • Garantie bancaire par contrat-type entre le CPAS et une banque.

Garantie locative au moyen d’un compte individualisé :

Elle ne peut excéder deux mois de loyer.

Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur.

Garantie bancaire que le preneur constitue par versements mensuels

Cette garantie doit être de trois mois de loyer. Elle est constituée sur trois ans et auprès de la banque où les revenus ou les allocations sont versés.

La loi prévoit que la banque ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire.

En contrepartie, il est prévu qu’après une évaluation après un an, un arrêté royal pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties ainsi octroyées par les banques.

Les intérêts sur ce type de garantie font l’objet d’un règlement particulier : le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à la banque sur la garantie de 3 mois qu’elle aura émise.

Mais, durant la constitution de la garantie, la banque ne devra pas d’intérêt créditeur sur les montants versés en constitution. En revanche, lorsque le montant équivalent à 3 mois sera constitué, la banque accordera des intérêts.

Enfin la loi précise que la banque « dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie ».

On se demande ce que veut dire cette phrase sinon une inutile évidence …

Garantie bancaire par contrat-type CPAS – banque

Cette garantie ne peut excéder trois mois.

C’est le CPAS qui effectue la demande auprès de la banque.

Autres dispositions

Pour le reste, le régime de la garantie locative est inchangé (intérêts au taux moyen du marché financier puis au taux légal après mise en demeure) si le bailleur, en possession de la garantie, s’abstient de la déposer sur un compte individualisé.

La décision judiciaire ordonnant la libération de la garantie au profit d’une partie est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.

Appréciation

Ce nouveau régime est entré en vigueur le 18 mai 2007.

C’est la réduction à deux mois de la garantie usuelle qui fâche.

Ce montant est par hypothèse trop court pour permettre à la garantie d’assurer sa fonction.

En effet, la loi elle-même, qui limite cette garantie, a créé dans le passé des causes qui font qu’immanquablement le préjudice du bailleur dépassera deux mois lorsque le locataire sera en défaut, c’est-à-dire lorsqu’il aura besoin de la garantie.

L’article 4 de la loi du 30 novembre 1998 a inséré un article 1344quater dans le Code judiciaire, selon lequel l’expulsion après jugement, dans le bail de résidence, ne peut être exécutée en tout état de cause qu’après un délai d’un mois suivant la signification du jugement.

Autrement dit, le bailleur confronté à un locataire insolvable devra subir un retard d’un mois avant de pouvoir l’expulser.

Il y avait aussi l’article 375 de la loi du 24 décembre 2002 qui avait inséré un article 1344septies dans le Code judiciaire, selon lequel la procédure en recouvrement d’arriérés de loyers ou en expulsion doit obligatoirement être soumise au préalable de la conciliation devant le juge de paix.

Heureusement, cette conciliation préalable a été réaménagée par la loi du 18 juin 2008. A présent, la conciliation n’est plus un préalable à l’action au fond. Elle est une étape avant l’examen de la demande au fond.

Il reste que, vu les délais de comparution de l’article 707 du Code judiciaire, il y a souvent un retard dépassant deux mois lorsque le bailleur peut utilement se présenter devant le juge et tenter d’expulser un locataire récalcitrant ou simplement en difficulté financière.

Il ne faut pas oublier que le bailleur a souvent un crédit à rembourser.

Le bon sens commande de constater qu’en cas d’insolvabilité, donc de procédure, une garantie locative de deux mois est totalement insuffisante.

La pratique

La pratique va-t-elle évoluer ?

L’article 10 § 1er de la loi se lit à présent comme suit :

« Si, indépendamment des sûretés prévues à l’article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l’alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative. »

Cela semble bien ne pas exclure d’autres formes de garanties, comme un gage sur des valeurs mobilières ou, surtout, un cautionnement familial.

D’autres formes de garantie locative vont-elles se généraliser ? On peut le penser. Ces formes alternatives permettent de dépasser la limite des deux ou trois mois de loyer.

Précisons cependant que le gage sur des actions ou des obligations ne s’avère pas une garantie commode.

En effet, il faut respecter les formalités de constitution et d’opposabilité (art. 2074 et 2075 du Code civil) et surtout d’exécution (vente ordonnée par justice, art. 2078 du Code civil).

Ensuite, les actions doivent parfois être échangées, voire même arbitrées pour conserver leur valeur.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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