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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie locative dans le bail de résidence principale

L’article 103 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses a modifié l’article 10 de la loi sur le bail de résidence principale du preneur (M.B. du 8 mai 2007).

Auparavant, la garantie consistant en une somme d’argent, ne pouvait excéder un montant équivalent à trois mois de loyer.

La loi réglementa à présent les formes de garanties suivantes :

  • Compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une banque,
  • Garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie,
  • Garantie bancaire par contrat-type entre le CPAS et une banque.

Garantie locative au moyen d’un compte individualisé :

Elle ne peut excéder deux mois de loyer.

Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur.

Garantie bancaire que le preneur constitue par versements mensuels

Cette garantie doit être de trois mois de loyer. Elle est constituée sur trois ans et auprès de la banque où les revenus ou les allocations sont versés.

La loi prévoit que la banque ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire.

En contrepartie, il est prévu qu’après une évaluation après un an, un arrêté royal pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties ainsi octroyées par les banques.

Les intérêts sur ce type de garantie font l’objet d’un règlement particulier : le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à la banque sur la garantie de 3 mois qu’elle aura émise.

Mais, durant la constitution de la garantie, la banque ne devra pas d’intérêt créditeur sur les montants versés en constitution. En revanche, lorsque le montant équivalent à 3 mois sera constitué, la banque accordera des intérêts.

Enfin la loi précise que la banque « dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie ».

On se demande ce que veut dire cette phrase sinon une inutile évidence …

Garantie bancaire par contrat-type CPAS – banque

Cette garantie ne peut excéder trois mois.

C’est le CPAS qui effectue la demande auprès de la banque.

Autres dispositions

Pour le reste, le régime de la garantie locative est inchangé (intérêts au taux moyen du marché financier puis au taux légal après mise en demeure) si le bailleur, en possession de la garantie, s’abstient de la déposer sur un compte individualisé.

La décision judiciaire ordonnant la libération de la garantie au profit d’une partie est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.

Appréciation

Ce nouveau régime est entré en vigueur le 18 mai 2007.

C’est la réduction à deux mois de la garantie usuelle qui fâche.

Ce montant est par hypothèse trop court pour permettre à la garantie d’assurer sa fonction.

En effet, la loi elle-même, qui limite cette garantie, a créé dans le passé des causes qui font qu’immanquablement le préjudice du bailleur dépassera deux mois lorsque le locataire sera en défaut, c’est-à-dire lorsqu’il aura besoin de la garantie.

L’article 4 de la loi du 30 novembre 1998 a inséré un article 1344quater dans le Code judiciaire, selon lequel l’expulsion après jugement, dans le bail de résidence, ne peut être exécutée en tout état de cause qu’après un délai d’un mois suivant la signification du jugement.

Autrement dit, le bailleur confronté à un locataire insolvable devra subir un retard d’un mois avant de pouvoir l’expulser.

Il y avait aussi l’article 375 de la loi du 24 décembre 2002 qui avait inséré un article 1344septies dans le Code judiciaire, selon lequel la procédure en recouvrement d’arriérés de loyers ou en expulsion doit obligatoirement être soumise au préalable de la conciliation devant le juge de paix.

Heureusement, cette conciliation préalable a été réaménagée par la loi du 18 juin 2008. A présent, la conciliation n’est plus un préalable à l’action au fond. Elle est une étape avant l’examen de la demande au fond.

Il reste que, vu les délais de comparution de l’article 707 du Code judiciaire, il y a souvent un retard dépassant deux mois lorsque le bailleur peut utilement se présenter devant le juge et tenter d’expulser un locataire récalcitrant ou simplement en difficulté financière.

Il ne faut pas oublier que le bailleur a souvent un crédit à rembourser.

Le bon sens commande de constater qu’en cas d’insolvabilité, donc de procédure, une garantie locative de deux mois est totalement insuffisante.

La pratique

La pratique va-t-elle évoluer ?

L’article 10 § 1er de la loi se lit à présent comme suit :

« Si, indépendamment des sûretés prévues à l’article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l’alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative. »

Cela semble bien ne pas exclure d’autres formes de garanties, comme un gage sur des valeurs mobilières ou, surtout, un cautionnement familial.

D’autres formes de garantie locative vont-elles se généraliser ? On peut le penser. Ces formes alternatives permettent de dépasser la limite des deux ou trois mois de loyer.

Précisons cependant que le gage sur des actions ou des obligations ne s’avère pas une garantie commode.

En effet, il faut respecter les formalités de constitution et d’opposabilité (art. 2074 et 2075 du Code civil) et surtout d’exécution (vente ordonnée par justice, art. 2078 du Code civil).

Ensuite, les actions doivent parfois être échangées, voire même arbitrées pour conserver leur valeur.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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