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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La garantie locative dans le bail de résidence principale

L’article 103 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses a modifié l’article 10 de la loi sur le bail de résidence principale du preneur (M.B. du 8 mai 2007).

Auparavant, la garantie consistant en une somme d’argent, ne pouvait excéder un montant équivalent à trois mois de loyer.

La loi réglementa à présent les formes de garanties suivantes :

  • Compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une banque,
  • Garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie,
  • Garantie bancaire par contrat-type entre le CPAS et une banque.

Garantie locative au moyen d’un compte individualisé :

Elle ne peut excéder deux mois de loyer.

Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur.

Garantie bancaire que le preneur constitue par versements mensuels

Cette garantie doit être de trois mois de loyer. Elle est constituée sur trois ans et auprès de la banque où les revenus ou les allocations sont versés.

La loi prévoit que la banque ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l’état de solvabilité du locataire.

En contrepartie, il est prévu qu’après une évaluation après un an, un arrêté royal pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties ainsi octroyées par les banques.

Les intérêts sur ce type de garantie font l’objet d’un règlement particulier : le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à la banque sur la garantie de 3 mois qu’elle aura émise.

Mais, durant la constitution de la garantie, la banque ne devra pas d’intérêt créditeur sur les montants versés en constitution. En revanche, lorsque le montant équivalent à 3 mois sera constitué, la banque accordera des intérêts.

Enfin la loi précise que la banque « dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie ».

On se demande ce que veut dire cette phrase sinon une inutile évidence …

Garantie bancaire par contrat-type CPAS – banque

Cette garantie ne peut excéder trois mois.

C’est le CPAS qui effectue la demande auprès de la banque.

Autres dispositions

Pour le reste, le régime de la garantie locative est inchangé (intérêts au taux moyen du marché financier puis au taux légal après mise en demeure) si le bailleur, en possession de la garantie, s’abstient de la déposer sur un compte individualisé.

La décision judiciaire ordonnant la libération de la garantie au profit d’une partie est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.

Appréciation

Ce nouveau régime est entré en vigueur le 18 mai 2007.

C’est la réduction à deux mois de la garantie usuelle qui fâche.

Ce montant est par hypothèse trop court pour permettre à la garantie d’assurer sa fonction.

En effet, la loi elle-même, qui limite cette garantie, a créé dans le passé des causes qui font qu’immanquablement le préjudice du bailleur dépassera deux mois lorsque le locataire sera en défaut, c’est-à-dire lorsqu’il aura besoin de la garantie.

L’article 4 de la loi du 30 novembre 1998 a inséré un article 1344quater dans le Code judiciaire, selon lequel l’expulsion après jugement, dans le bail de résidence, ne peut être exécutée en tout état de cause qu’après un délai d’un mois suivant la signification du jugement.

Autrement dit, le bailleur confronté à un locataire insolvable devra subir un retard d’un mois avant de pouvoir l’expulser.

Il y avait aussi l’article 375 de la loi du 24 décembre 2002 qui avait inséré un article 1344septies dans le Code judiciaire, selon lequel la procédure en recouvrement d’arriérés de loyers ou en expulsion doit obligatoirement être soumise au préalable de la conciliation devant le juge de paix.

Heureusement, cette conciliation préalable a été réaménagée par la loi du 18 juin 2008. A présent, la conciliation n’est plus un préalable à l’action au fond. Elle est une étape avant l’examen de la demande au fond.

Il reste que, vu les délais de comparution de l’article 707 du Code judiciaire, il y a souvent un retard dépassant deux mois lorsque le bailleur peut utilement se présenter devant le juge et tenter d’expulser un locataire récalcitrant ou simplement en difficulté financière.

Il ne faut pas oublier que le bailleur a souvent un crédit à rembourser.

Le bon sens commande de constater qu’en cas d’insolvabilité, donc de procédure, une garantie locative de deux mois est totalement insuffisante.

La pratique

La pratique va-t-elle évoluer ?

L’article 10 § 1er de la loi se lit à présent comme suit :

« Si, indépendamment des sûretés prévues à l’article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l’alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative. »

Cela semble bien ne pas exclure d’autres formes de garanties, comme un gage sur des valeurs mobilières ou, surtout, un cautionnement familial.

D’autres formes de garantie locative vont-elles se généraliser ? On peut le penser. Ces formes alternatives permettent de dépasser la limite des deux ou trois mois de loyer.

Précisons cependant que le gage sur des actions ou des obligations ne s’avère pas une garantie commode.

En effet, il faut respecter les formalités de constitution et d’opposabilité (art. 2074 et 2075 du Code civil) et surtout d’exécution (vente ordonnée par justice, art. 2078 du Code civil).

Ensuite, les actions doivent parfois être échangées, voire même arbitrées pour conserver leur valeur.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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