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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Travaux immobiliers effectués pour son compte par un assujetti

Une personne est propriétaire de terrains et décide dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de valoriser ces terrains en y construisant des maisons individuelles et des appartements destinés à la location.

Il construit lui-même les maisons et met si bien en œuvre son projet que l’administration fiscale considère qu’il a la qualité d’assujetti, parce qu’il loue de manière habituelle et indépendante des immeubles, ce qui constitue une activité économique.

C’est une activité dans le champ de la TVA même si elle est exonérée.

La qualification d’assujetti présente des conséquences non négligeables.

L’administration lui réclame la TVA sur les travaux  (art. 33, 3° CTVA) que l’intéressé a lui-même réalisé. L’administration se base à cet effet sur l’article 19, § 2, CTVA qui dispose que :

« § 2. Est également assimilée à une prestation de services effectuée à titre onéreux, l’exécution par un assujetti d’un travail immobilier : 1° pour les besoins de son activité économique … »

C’est le régime du prélèvement.

S’il s’agit d’une prestation de service, la TVA est due. Pire, cette TVA n’est pas déductible car, en aval le service ne génère pas de TVA puisque les immeubles sont affectés à la location, activité exemptée par l’article 44 § 3, 2° CTVA.

Autrement dit, cette personne doit payer la TVA sur ses propres travaux et il ne peut la récupérer.

La surprise passée, notre propriétaire fait opposition à la contrainte que lui décerne l’administration de la TVA.

Il est débouté de son action par le tribunal de première instance de Verviers.

La Cour d’appel de Liège réforme toutefois le jugement. La Cour se base sur deux considérations.

Elle pose d’abord que l’intéressé ne saurait avoir la qualité d’assujetti étant donné qu’il n’effectue pas, d’une manière habituelle et indépendante, à titre principal ou à titre d’appoint, avec ou sans esprit de lucre, des livraisons de biens ou des prestations de services visées par le Code de la TVA, du fait que son activité est expressément exemptée de la taxe par le Code de la TVA lui-même.

C’est une erreur. La Cour confond activité hors champs et activité exemptée. Celui qui preste des services visés mais exemptés, est bien un assujetti.

La Cour d’appel considère ensuite qu’il n’est pas démontré que le malheureux assujetti exerçait une activité pouvant être qualifiée d’économique dès lors que « le simple fait de mettre des appartements en location de manière habituelle et indépendante ne peut être considéré ipso facto comme constituant une activité économique liée à une exploitation. »

Et la Cour de relever que le dossier ne présentait :

  • pas d’enregistrement comme entrepreneur,
  • pas d’application du régime TVA des cocontractants,
  • pas de réduction des droits d’enregistrement,
  • pas d’imposition comme revenus professionnels.

Ici encore, la Cour d’appel confond la notion courante de professionnel et la notion (harmonisée au plan européen) d’assujetti.

Suivant l’article 4, § 1, de la sixième directive le propriétaire agit en assujetti car la location d’un bien corporel constitue bien une exploitation de ce bien qui doit être qualifiée d’économique au sens de l’article 4, § 2, de la directive car elle est accomplie en vue d’en retirer des recettes présentant un caractère de permanence (C.J.U.E., arrêt « Enkler » du 26 septembre 1996, aff. n° 230/94).

Le pourvoi de l’Etat belge va donc être accueilli. L’arrêt de la Cour d’appel de Liège est cassé par l’arrêt du 12 décembre 2003 de la Cour de cassation (rôle n° C020130F, www.juridat.be), au terme de la motivation suivante :

« Attendu que l’article 4, § 1er, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée dispose qu’est un assujetti quiconque effectue, dans l’exercice d’une activité économique, d’une manière habituelle et indépendante, à titre principal ou à titre d’appoint, avec ou sans esprit de lucre, des livraisons de biens ou des prestations de services visées par ce code, quel que soit le lieu où s’exerce l’activité économique ;

Attendu qu’en vertu de l’article 4, § 2, de la sixième directive 77/388/CE du Conseil du 17 mai 1977, …, est notamment considérée comme une activité économique une opération comportant l’exploitation d’un bien corporel ou incorporel en vue d’en retirer des recettes ayant un caractère de permanence ;

Que par l’arrêt C-230/94 du 26 septembre 1996, la Cour de justice des Communautés européennes a décidé que la location d’un bien corporel constitue une exploitation de ce bien qui doit être qualifiée d’activité économique, au sens de l’article 4, § 2, de la sixième directive, dès lors qu’elle est accomplie en vue d’en retirer des recettes ayant un caractère de permanence ;

Attendu que l’arrêt attaqué constate, par référence aux motifs du premier juge, que le défendeur « est propriétaire de terrains à Petit-Rechain et a décidé, à titre personnel et dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, de valoriser ces terrains en y construisant des maisons individuelles et des immeubles à appartements destinés à la location » et qu’il a exécuté lui-même des travaux de construction pour lesquels l’administration lui réclame des taxes sur la valeur ajoutée ;

Qu’il admet que le défendeur mettait ces biens en location « de façon habituelle et indépendante » ;

Qu’il considère ainsi que le défendeur entendait exploiter l’ensemble immobilier qu’il avait fait construire et faire fructifier cet investissement grâce à la perception régulière et périodique de loyers ;

Qu’en décidant néanmoins que, ce faisant, le défendeur n’exerce pas une activité économique, l’arrêt viole l’article 4 du Code de la taxe sur la valeur ajoutée ; Que, dans cette mesure, le moyen est fondé ;

Attendu que l’article 19 § 2, alinéa 1er, 1° du Code de la taxe sur la valeur ajoutée assimile à une prestation de services effectuée à titre onéreux l’exécution par un assujetti d’un travail immobilier pour les besoins de son activité économique ;

Que l’article 44, § 3, 2° du même code exempte de la taxe la location de biens immeubles par nature ;

Attendu que l’arrêt attaqué, qui décide que le défendeur n’est pas un assujetti par le motif que la location de biens immeubles en vue de laquelle il a exécuté des prestations de services est elle-même, en vertu de cet article 44, exempté de la taxe et confond ainsi la qualité d’assujetti et celle de redevable de la taxe, viole les dispositions du Code de la taxe sur la valeur ajoutée visées au moyen ; »

On soulignera que la Cour de cassation fait expressément usage de la notion dégagée par l’arrêt Enkler de permanence des recettes.

La situation de l’assujetti n’aurait évidemment pas été différente s’il avait fait exécuter les travaux par un tiers. Il aurait là aussi payé la TVA sur ces travaux.

Pour les sociétés immobilières qui ont aussi une activité dans le champ mais exonérée, c’est évidemment une charge.

C’est pourquoi le Manuel TVA précise (n° 63) que : « il est admis, à titre d’essai, que l’article 19, § 2, du Code ne doit pas être appliqué en ce qui concerne les travaux de réparation, d’entretien ou de nettoyage qui sont effectués par un assujetti totalement exempté de la taxe en vertu de l’article 44 du Code. »

Cela doit encourager les sociétés immobilières à développer un service « travaux et entretiens » au lieu de les sous-traiter.

Notons enfin que dans les cas pour lesquels l’article 19, § 2, 1°, du Code de la TVA est applicable dans le chef d’un assujetti sans droit à déduction, la taxe exigible par application de cette disposition est déterminée en tenant compte de la taxe déductible perçue sur les achats de matériaux qui, le cas échéant, ont été utilisés pour l’exécution des travaux immobiliers concernés (Q.P. n° 315 du 29 février 1996 de M. Van den Eynde, Bull. Q.R., Ch., S.O. 1995-1996 n° 31, 22 avril 1996, pp. 3866-3867 ; Revue de la TVA n° 122, p. 562, n° 24).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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