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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le cauchemar des marchands de sommeil

L’article 433decies du Code pénal est le cauchemar des marchands de sommeil.

Un arrêt récent de la Cour constitutionnelle (23 juin 2010) remet cette disposition dans l’actualité.

Introduction

La loi du 10 août 2005 a inséré dans le Code pénal un chapitre IIIquater, intitulé « De l’abus de la vulnérabilité d’autrui en vendant, louant ou mettant à disposition des biens en vue de réaliser un profit anormal ».

Il est notamment question de punir les marchands de sommeil. C’est l’objet de l’article 433decies du Code pénal.

On connaissait déjà l’infraction de proxénétisme immobilier, à savoir vendre, louer ou mettre à disposition aux fins de la prostitution des chambres ou un immeuble dans le but de réaliser un profit anormal (art. 380 du Code pénal).

Il y avait aussi l’article 77bis, § 5, de la loi du 15 décembre 1980 sur les étrangers que remplace justement l’article 433decies.

Sous l’impulsion des Institutions européennes (décision-cadre du Conseil de l’U.E. du 28 novembre 2002 visant à renforcer le cadre pénal pour la répression de l’aide à l’entrée, au transit et au séjour irréguliers), le législateur belge a ajouté au Code pénal, en 2005, cette infraction liée à des opérations immobilières.

Il s’agit de la vente, la location ou la mise à disposition à des personnes précarisées, dans l’intention de réaliser un profit anormal.

L’infraction

L’infraction est l’abus « de la position particulièrement vulnérable dans laquelle se trouve une personne en raison de sa situation administrative illégale ou précaire ou de sa situation sociale précaire » qui est visé par la loi.

Les éléments constitutifs suivants sont requis :

  • Vendre, louer ou mettre à disposition,
  • Personnellement ou par intermédiaire,
  • Une maison, un logement, une caravane ou même une simple chambre,
  • A une personne « particulièrement vulnérable » en raison de sa situation administrative illégale ou précaire ou de sa situation sociale précaire,
  • Dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine,
  • De manière telle que la personne n’a pas d’autre choix véritable et acceptable que de se soumettre à cet abus,
  • Et dans l’intention de réaliser un profit anormal.

Pour simplifier, c’est donc l’exploitation immobilière de la pauvreté ou du séjour illégal qui est punie.

La Cour de cassation a précisé la portée de l’article 433decies du Code pénal. Les termes « de manière telle que la personne n’a en fait pas d’autre choix véritable et acceptable que de se soumettre à cet abus » ont été insérés par la loi du 10 août 2005 à l’article 433decies du Code pénal afin de qualifier plus précisément l’abus de vulnérabilité, sans que l’insertion de cette précision tende à limiter le champ d’application de l’infraction défini antérieurement (Cass., 19 mai 2009, rôle n° P.09.0064.N, www.juridat.be).

Les  peines

Les peines sont les suivantes :

Types d’infraction Emprisonnement Amende*
Infraction simple 6 mois à 3 ans 500 € à 25.000 €
+ Activité habituelle

ou en association**

1 an à 5 ans 1.000 € à 100.000 €
+ Dans une organisation criminelle** 5 ans à 10 ans 1.000 € à 150.000 €

* Autant d’amende que de victimes.

** Interdiction de certains droits civils et politiques.

La confiscation

La confiscation sera appliquée sur l’immeuble même lorsqu’il n’appartient pas au condamné, sans que cette confiscation puisse cependant porter préjudice aux droits des tiers.

La confiscation est-elle obligatoire ? Oui, dit sévèrement la Cour de cassation, « le juge inflige la confiscation obligatoire prescrite par les articles 42, 1°, et 433terdecies du Code pénal après avoir constaté que les conditions fixées par ces dispositions sont réunies. Il ne doit ni ne peut soumettre l’infliction de cette peine à une mise en balance des intérêts de la propriété par rapport aux nécessités de l’utilité publique. » (Cass., 3 mai 2006, rôle n° N° P.06.0220.F, www.juridat.be).

Il faut préciser : les articles 42, 1°, et 43 du Code pénal subordonnent la confiscation obligatoire des choses ayant servi à commettre le délit à la condition que la chose en appartienne au condamné. Cette peine doit être prononcée.

L’ancien article 77bis, § 5, de la loi du 15 décembre 1980 sur les étrangers supprimait la condition relative à la propriété. Le juge pouvait prononcer la confiscation, même si l’immeuble appartenait à un tiers. Mais l’aspect facultatif ne portait que sur l’immeuble appartenant à un tiers.

L’article 433terdecies du Code pénal remplace notamment l’article 77bis, § 5, précité. La confiscation de l’immeuble servant à l’infraction est obligatoire, même si l’immeuble n’appartient pas au condamné, mais sauf les droits des tiers.

Notons que si l’immeuble (et les meubles meublants) est en communauté, il sera aussi confisqué. Il en va de même si l’immeuble est indivis. En effet, le législateur n’a pas exigé que le condamné soit le propriétaire exclusif des objets ou des instruments de l’infraction (B. Dejemeppe, La confiscation L’état du droit en 2004, in Saisie et confiscation des profits du crime, Anvers, Maklu, 2004, p. 110-111).

Au sujet de la confiscation de l’immeuble propriété d’un tiers, le tribunal correctionnel de Charleroi a posé une question à la Cour constitutionnelle. Le tribunal se demande si l’article 433terdecies, alinéa 2, précité ne viole pas la Constitution en rendant obligatoire la confiscation de l’immeuble même s’il appartient à un tiers de bonne foi, sans permettre au magistrat siégeant au fond d’en ordonner la restitution.

Ce système est-il compatible avec le principe d’égalité (art.10 et 11), la légalité des peines (art. 12) et la prohibition de la confiscation (art. 17) ?

La Cour constitutionnelle a jugé que la disposition en cause ne viole pas ces normes constitutionnelles (Cour constitutionnelle, arrêt n° 73/2010 du 23 juin 2010, www.arbitrage.be).

La Cour relève que le tribunal s’appuie sur une interprétation erronée de la loi. En effet, comme on l’a vu plus haut, les travaux parlementaires montrent clairement que l’article 433terdecies prévoit une obligation de confiscation même lorsque le bien n’est pas la propriété de l’auteur de l’infraction, mais il impose de tenir compte également des droits des tiers de bonne foi. C’est en cela que cette confiscation particulière est facultative.

Il n’y a pas lieu d’interpréter l’article 433terdecies comme imposant de confisquer un bien qui est la propriété d’un tiers lorsque celui-ci a justifié sa bonne foi et, a fortiori, lorsque celui-ci-a été acquitté par le tribunal.

Bref, on ne punit que le responsable et c’est très bien ainsi. Mais nuançons le terme responsable. Il faut plutôt parler de bonne foi. Celui qui n’est pas directement responsable du profit anormal réalisé avec son immeuble par un tiers exploitant les faiblesses d’autrui, mais qui ne l’ignore pas, ne sera pas de bonne foi. Et son immeuble pourra être confisqué.

La confiscation porte aussi sur la contrevaleur de l’immeuble (et des meubles meublant). A ce sujet la Cour de cassation s’est également prononcée (Cass., 19 mai 2009, rôle n° N° P.08.1164.N, www.juridat.be).

De l’avis contraire de son avocat général, la Cour de cassation a considéré que la confiscation de la contre-valeur de l’immeuble aliéné entre la commission de l’infraction et la décision judiciaire définitive, représente une peine complémentaire facultative.

Enfin, notons que l’article 433decies est entré en vigueur le 12 septembre 2005. Si la période infractionnelle commence antérieurement, et s’est poursuivie après cette date, faut-il appliquer l’ancien article 77bis, § 5, de la loi du 15 décembre 1980 sur les étrangers ou le nouvel article 433decies ? La nouvelle disposition s’appliquera car elle prévoit des peines d’emprisonnement principal moins fortes, même si les peines de confiscation sont plus sévères (Cass., 19 mai 2009, précité).

La saisie

L’immeuble peut aussi être saisi par le Procureur du Roi ou par le juge d’instruction. En ce cas, le bien est scellé ou mis à la disposition du C.P.A.S. afin d’être restauré et loué temporairement.

La décision de saisie doit être signifiée au plus tard dans les 24 heures et être présentée pour transcription au bureau des hypothèques local.

La loi précise que le saisi ne peut intenter de recours contre la saisie qu’après un délai d’un an à compter de la saisie.

Réparation

La loi prévoit la possibilité de reloger les victimes aux frais du prévenu !

Si le prévenu est acquitté, les frais sont mis à la charge de l’État ou du C.P.A.S. compétent.

Il faut en outre tenir compte des sanctions civiles de droit commun (annulation du contrat sur base des articles 6 et 1133 du Code civil, restitution des prestations contractuelles et dommages et intérêts).

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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