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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indépendant protège son logement de ses créanciers

Rendre insaisissable

Un travailleur indépendant peut, par une déclaration faite devant un notaire, rendre insaisissable les droits réels qu’il détient sur l’immeuble où sa résidence principale est établie (art. 73 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV)).

C’est donc non seulement le droit de propriété de l’indépendant sur l’immeuble où il réside qui est visé, mais aussi le droit d’usufruit, d’emphytéose voire de superficie. Une part indivise est également protégée.

Autrement dit, il soustrait ce droit au gage commun de ses créanciers (art. 7 et 8 de la loi hypothécaire).

Il faut qu’il s’agisse d’un travailleur indépendant exerçant ses activités en Belgique. Ce travailleur indépendant peut être un mandataire de société, ainsi qu’il ressort de deux questions parlementaires des 5 mars et 8 avril 2008.

Déclaration

La déclaration est reçue par un notaire et contient la description du bien, le caractère commun ou indivis du bien et elle distingue la partie professionnelle de la partie résidentielle. Le conjoint doit marquer son accord.

Si la partie professionnelle représente moins de 30 % de l’ensemble, la totalité de l’immeuble peut être déclarée insaisissable. Sinon, seule partie résidentielle est insaisissable, « moyennant l’établissement préalable de statuts de copropriété », dit la loi.

Il faudrait donc juridiquement procéder comme pour un acte de division (après mesurage) et établir un acte de base (et non des statuts de copropriété comme dit la loi), même s’il n’existe qu’un seul propriétaire ? !

Ajoutons que cela devra éventuellement provoquer une demande de permis d’urbanisme si cette division ne concorde pas avec la destination d’urbanisme.

La déclaration est inscrite dans un registre ad hoc au bureau du conservateur des hypothèques. Elle sera opposable aux tiers dès cette inscription.

Les créanciers

Vis-à-vis de quels créanciers l’insaisissabilité s’oppose-t-elle ? La déclaration qui soustrait le bien immeuble au gage commun des créanciers, n’a d’effets qu’à l’égard des créances :

  • nées après l’inscription de la déclaration,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle indépendante du déclarant.

La déclaration protège l’immeuble donc des dettes futures, pas des dettes passées. Certains créanciers conservent cependant le droit d’exécuter l’immeuble ou les droits réels sur l’immeuble de l’indépendant :

  • La créance résultant d’une infraction (même si elle est professionnelle),
  • La créance mixte (vie privée et activité professionnelle),
  • La créance de l’O.N.S.S. en cas responsabilité du gérant ou de l’administrateur pour faute grave ayant provoqué la faillite de la société.

Renonciation

Le travailleur indépendant peut renoncer à sa déclaration, auquel cas celle-ci sera censée n’avoir jamais exister. Nul doute que la banque saura le convaincre de renoncer au bénéfice de cette généreuse loi s’il veut accéder au crédit.

La loi n’évoque pas la renonciation ciblée (à l’égard de tel créancier exclusivement). On ne voit cependant pas pourquoi ce ne serait pas possible.

Il arrivait que les banques fasse souscrire par des indépendants crédités, une renonciation à effectuer pareille déclaration avant qu’elle ne soit réalisée.

La loi du 6 mai 2009, en vigueur depuis le 29 mais 2009, pose désormais que l’engagement d’un travailleur indépendant de ne pas faire de déclaration à l’avenir est frappé de nullité absolue.

Cela ne signifie pas que l’indépendant ne puisse renoncer à une déclaration déjà actée (art. 78). C’est seulement l’engagement de ne pas déclarer son immeuble insaisissable qui est nul.

Répétons que la déclaration d’insaisissabilité ne vaut évidemment que pour l’avenir (art. 77).

Faillite

En cas de faillite, la déclaration protège la résidence de l’indépendant même s’il perd cette qualité à la suite, justement, de sa faillite.

La renonciation est un droit personnel que le créancier ne peut exercer à la place de l’indépendant failli.

Divorce

Les effets de la déclaration subsistent après dissolution du régime matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien.

Mais il faut aussi protéger l’ex conjoint. C’est pourquoi la règle qui précède trouve exception à l’égard des dettes professionnelles du déclarant et dont le recouvrement peut être exécuté sur le patrimoine de l’ex-conjoint.

Décès

Le décès du déclarant emporte la révocation de la déclaration.

Vente du bien

En cas de cession des droits réels désignés dans la déclaration, le prix obtenu demeure insaisissable :

  • à l’égard de ceux qui sont devenus créanciers après l’inscription,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant,
  • et pour autant que le prix soit remployé dans l’année et dans un immeuble destiné à la résidence. A cet effet, les fonds doivent rester consignés chez le notaire.

La nouvelle résidence sera pareillement protégée :

  • si l’acte d’acquisition contient une déclaration de remploi des fonds,
  • sauf si les créanciers prouvent l’organisation d’insolvabilité.

Combien coûte cette intéressante opération ?

Ce n’est pas fort onéreux. Les frais pour l’établissement (comme pour la radiation) de la déclaration s’élève à 1.000 € en ce compris les frais d’inscription à la conservation des hypothèques (honoraires 500 € et inscription 500 €).

Les honoraires du notaire ne sont dus qu’une seule fois lorsque la déclaration concerne un travailleur indépendant et son conjoint aidant ou deux travailleurs indépendants mariés ou cohabitants légaux exerçant conjointement leur activité dans la même unité d’établissement.

Entrée en vigueur

Cette loi est entrée en vigueur le 8 juin 2007.

Appréciation

Cette loi est calquée sur la loi française « Dutreil » du 1er août 2003.

On peut se demander si les Ordres disciplinaires autoriseront certains indépendants (notaires, avocats) à déclarer leur immeuble insaisissable.

Après l’excusabilité, la remise de dette dans le règlement collectif, la décharge des sûretés personnelles, la surséance indéfinie en matière fiscale, le législateur s’attache à protéger (déresponsabiliser ?) l’indépendant.

Les banquiers, les fournisseurs et leurs avocats seront bien inspirés de vérifier le registre des déclarations à la conservation des hypothèques avant de traiter avec un indépendant.

Protéger à tout prix est devenu la priorité.

Il n’en a pas toujours été ainsi. Les débiteurs subissaient un sort autrement plus fâcheux dans le passé.

Shakespeare décrit dans le Marchand de Venise le créancier qui se paie en prélevant les parties du corps de son débiteur.

En 1540, une ordonnance de Charles Quint condamne les « défraudeurs » au dernier supplice « par la corde, sans port, faveur ou dissimulation ».

En 1570, une Bulle de Pie V prononce la peine de mort contre les banqueroutiers frauduleux.

Dans Balzac les banquiers faillis avaient le bon goût de se suicider tant la honte les assaillait. Les choses ont bien changé …

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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