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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’indépendant protège son logement de ses créanciers

Rendre insaisissable

Un travailleur indépendant peut, par une déclaration faite devant un notaire, rendre insaisissable les droits réels qu’il détient sur l’immeuble où sa résidence principale est établie (art. 73 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV)).

C’est donc non seulement le droit de propriété de l’indépendant sur l’immeuble où il réside qui est visé, mais aussi le droit d’usufruit, d’emphytéose voire de superficie. Une part indivise est également protégée.

Autrement dit, il soustrait ce droit au gage commun de ses créanciers (art. 7 et 8 de la loi hypothécaire).

Il faut qu’il s’agisse d’un travailleur indépendant exerçant ses activités en Belgique. Ce travailleur indépendant peut être un mandataire de société, ainsi qu’il ressort de deux questions parlementaires des 5 mars et 8 avril 2008.

Déclaration

La déclaration est reçue par un notaire et contient la description du bien, le caractère commun ou indivis du bien et elle distingue la partie professionnelle de la partie résidentielle. Le conjoint doit marquer son accord.

Si la partie professionnelle représente moins de 30 % de l’ensemble, la totalité de l’immeuble peut être déclarée insaisissable. Sinon, seule partie résidentielle est insaisissable, « moyennant l’établissement préalable de statuts de copropriété », dit la loi.

Il faudrait donc juridiquement procéder comme pour un acte de division (après mesurage) et établir un acte de base (et non des statuts de copropriété comme dit la loi), même s’il n’existe qu’un seul propriétaire ? !

Ajoutons que cela devra éventuellement provoquer une demande de permis d’urbanisme si cette division ne concorde pas avec la destination d’urbanisme.

La déclaration est inscrite dans un registre ad hoc au bureau du conservateur des hypothèques. Elle sera opposable aux tiers dès cette inscription.

Les créanciers

Vis-à-vis de quels créanciers l’insaisissabilité s’oppose-t-elle ? La déclaration qui soustrait le bien immeuble au gage commun des créanciers, n’a d’effets qu’à l’égard des créances :

  • nées après l’inscription de la déclaration,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle indépendante du déclarant.

La déclaration protège l’immeuble donc des dettes futures, pas des dettes passées. Certains créanciers conservent cependant le droit d’exécuter l’immeuble ou les droits réels sur l’immeuble de l’indépendant :

  • La créance résultant d’une infraction (même si elle est professionnelle),
  • La créance mixte (vie privée et activité professionnelle),
  • La créance de l’O.N.S.S. en cas responsabilité du gérant ou de l’administrateur pour faute grave ayant provoqué la faillite de la société.

Renonciation

Le travailleur indépendant peut renoncer à sa déclaration, auquel cas celle-ci sera censée n’avoir jamais exister. Nul doute que la banque saura le convaincre de renoncer au bénéfice de cette généreuse loi s’il veut accéder au crédit.

La loi n’évoque pas la renonciation ciblée (à l’égard de tel créancier exclusivement). On ne voit cependant pas pourquoi ce ne serait pas possible.

Il arrivait que les banques fasse souscrire par des indépendants crédités, une renonciation à effectuer pareille déclaration avant qu’elle ne soit réalisée.

La loi du 6 mai 2009, en vigueur depuis le 29 mais 2009, pose désormais que l’engagement d’un travailleur indépendant de ne pas faire de déclaration à l’avenir est frappé de nullité absolue.

Cela ne signifie pas que l’indépendant ne puisse renoncer à une déclaration déjà actée (art. 78). C’est seulement l’engagement de ne pas déclarer son immeuble insaisissable qui est nul.

Répétons que la déclaration d’insaisissabilité ne vaut évidemment que pour l’avenir (art. 77).

Faillite

En cas de faillite, la déclaration protège la résidence de l’indépendant même s’il perd cette qualité à la suite, justement, de sa faillite.

La renonciation est un droit personnel que le créancier ne peut exercer à la place de l’indépendant failli.

Divorce

Les effets de la déclaration subsistent après dissolution du régime matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien.

Mais il faut aussi protéger l’ex conjoint. C’est pourquoi la règle qui précède trouve exception à l’égard des dettes professionnelles du déclarant et dont le recouvrement peut être exécuté sur le patrimoine de l’ex-conjoint.

Décès

Le décès du déclarant emporte la révocation de la déclaration.

Vente du bien

En cas de cession des droits réels désignés dans la déclaration, le prix obtenu demeure insaisissable :

  • à l’égard de ceux qui sont devenus créanciers après l’inscription,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant,
  • et pour autant que le prix soit remployé dans l’année et dans un immeuble destiné à la résidence. A cet effet, les fonds doivent rester consignés chez le notaire.

La nouvelle résidence sera pareillement protégée :

  • si l’acte d’acquisition contient une déclaration de remploi des fonds,
  • sauf si les créanciers prouvent l’organisation d’insolvabilité.

Combien coûte cette intéressante opération ?

Ce n’est pas fort onéreux. Les frais pour l’établissement (comme pour la radiation) de la déclaration s’élève à 1.000 € en ce compris les frais d’inscription à la conservation des hypothèques (honoraires 500 € et inscription 500 €).

Les honoraires du notaire ne sont dus qu’une seule fois lorsque la déclaration concerne un travailleur indépendant et son conjoint aidant ou deux travailleurs indépendants mariés ou cohabitants légaux exerçant conjointement leur activité dans la même unité d’établissement.

Entrée en vigueur

Cette loi est entrée en vigueur le 8 juin 2007.

Appréciation

Cette loi est calquée sur la loi française « Dutreil » du 1er août 2003.

On peut se demander si les Ordres disciplinaires autoriseront certains indépendants (notaires, avocats) à déclarer leur immeuble insaisissable.

Après l’excusabilité, la remise de dette dans le règlement collectif, la décharge des sûretés personnelles, la surséance indéfinie en matière fiscale, le législateur s’attache à protéger (déresponsabiliser ?) l’indépendant.

Les banquiers, les fournisseurs et leurs avocats seront bien inspirés de vérifier le registre des déclarations à la conservation des hypothèques avant de traiter avec un indépendant.

Protéger à tout prix est devenu la priorité.

Il n’en a pas toujours été ainsi. Les débiteurs subissaient un sort autrement plus fâcheux dans le passé.

Shakespeare décrit dans le Marchand de Venise le créancier qui se paie en prélevant les parties du corps de son débiteur.

En 1540, une ordonnance de Charles Quint condamne les « défraudeurs » au dernier supplice « par la corde, sans port, faveur ou dissimulation ».

En 1570, une Bulle de Pie V prononce la peine de mort contre les banqueroutiers frauduleux.

Dans Balzac les banquiers faillis avaient le bon goût de se suicider tant la honte les assaillait. Les choses ont bien changé …

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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