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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indépendant protège son logement de ses créanciers

Rendre insaisissable

Un travailleur indépendant peut, par une déclaration faite devant un notaire, rendre insaisissable les droits réels qu’il détient sur l’immeuble où sa résidence principale est établie (art. 73 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV)).

C’est donc non seulement le droit de propriété de l’indépendant sur l’immeuble où il réside qui est visé, mais aussi le droit d’usufruit, d’emphytéose voire de superficie. Une part indivise est également protégée.

Autrement dit, il soustrait ce droit au gage commun de ses créanciers (art. 7 et 8 de la loi hypothécaire).

Il faut qu’il s’agisse d’un travailleur indépendant exerçant ses activités en Belgique. Ce travailleur indépendant peut être un mandataire de société, ainsi qu’il ressort de deux questions parlementaires des 5 mars et 8 avril 2008.

Déclaration

La déclaration est reçue par un notaire et contient la description du bien, le caractère commun ou indivis du bien et elle distingue la partie professionnelle de la partie résidentielle. Le conjoint doit marquer son accord.

Si la partie professionnelle représente moins de 30 % de l’ensemble, la totalité de l’immeuble peut être déclarée insaisissable. Sinon, seule partie résidentielle est insaisissable, « moyennant l’établissement préalable de statuts de copropriété », dit la loi.

Il faudrait donc juridiquement procéder comme pour un acte de division (après mesurage) et établir un acte de base (et non des statuts de copropriété comme dit la loi), même s’il n’existe qu’un seul propriétaire ? !

Ajoutons que cela devra éventuellement provoquer une demande de permis d’urbanisme si cette division ne concorde pas avec la destination d’urbanisme.

La déclaration est inscrite dans un registre ad hoc au bureau du conservateur des hypothèques. Elle sera opposable aux tiers dès cette inscription.

Les créanciers

Vis-à-vis de quels créanciers l’insaisissabilité s’oppose-t-elle ? La déclaration qui soustrait le bien immeuble au gage commun des créanciers, n’a d’effets qu’à l’égard des créances :

  • nées après l’inscription de la déclaration,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle indépendante du déclarant.

La déclaration protège l’immeuble donc des dettes futures, pas des dettes passées. Certains créanciers conservent cependant le droit d’exécuter l’immeuble ou les droits réels sur l’immeuble de l’indépendant :

  • La créance résultant d’une infraction (même si elle est professionnelle),
  • La créance mixte (vie privée et activité professionnelle),
  • La créance de l’O.N.S.S. en cas responsabilité du gérant ou de l’administrateur pour faute grave ayant provoqué la faillite de la société.

Renonciation

Le travailleur indépendant peut renoncer à sa déclaration, auquel cas celle-ci sera censée n’avoir jamais exister. Nul doute que la banque saura le convaincre de renoncer au bénéfice de cette généreuse loi s’il veut accéder au crédit.

La loi n’évoque pas la renonciation ciblée (à l’égard de tel créancier exclusivement). On ne voit cependant pas pourquoi ce ne serait pas possible.

Il arrivait que les banques fasse souscrire par des indépendants crédités, une renonciation à effectuer pareille déclaration avant qu’elle ne soit réalisée.

La loi du 6 mai 2009, en vigueur depuis le 29 mais 2009, pose désormais que l’engagement d’un travailleur indépendant de ne pas faire de déclaration à l’avenir est frappé de nullité absolue.

Cela ne signifie pas que l’indépendant ne puisse renoncer à une déclaration déjà actée (art. 78). C’est seulement l’engagement de ne pas déclarer son immeuble insaisissable qui est nul.

Répétons que la déclaration d’insaisissabilité ne vaut évidemment que pour l’avenir (art. 77).

Faillite

En cas de faillite, la déclaration protège la résidence de l’indépendant même s’il perd cette qualité à la suite, justement, de sa faillite.

La renonciation est un droit personnel que le créancier ne peut exercer à la place de l’indépendant failli.

Divorce

Les effets de la déclaration subsistent après dissolution du régime matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien.

Mais il faut aussi protéger l’ex conjoint. C’est pourquoi la règle qui précède trouve exception à l’égard des dettes professionnelles du déclarant et dont le recouvrement peut être exécuté sur le patrimoine de l’ex-conjoint.

Décès

Le décès du déclarant emporte la révocation de la déclaration.

Vente du bien

En cas de cession des droits réels désignés dans la déclaration, le prix obtenu demeure insaisissable :

  • à l’égard de ceux qui sont devenus créanciers après l’inscription,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant,
  • et pour autant que le prix soit remployé dans l’année et dans un immeuble destiné à la résidence. A cet effet, les fonds doivent rester consignés chez le notaire.

La nouvelle résidence sera pareillement protégée :

  • si l’acte d’acquisition contient une déclaration de remploi des fonds,
  • sauf si les créanciers prouvent l’organisation d’insolvabilité.

Combien coûte cette intéressante opération ?

Ce n’est pas fort onéreux. Les frais pour l’établissement (comme pour la radiation) de la déclaration s’élève à 1.000 € en ce compris les frais d’inscription à la conservation des hypothèques (honoraires 500 € et inscription 500 €).

Les honoraires du notaire ne sont dus qu’une seule fois lorsque la déclaration concerne un travailleur indépendant et son conjoint aidant ou deux travailleurs indépendants mariés ou cohabitants légaux exerçant conjointement leur activité dans la même unité d’établissement.

Entrée en vigueur

Cette loi est entrée en vigueur le 8 juin 2007.

Appréciation

Cette loi est calquée sur la loi française « Dutreil » du 1er août 2003.

On peut se demander si les Ordres disciplinaires autoriseront certains indépendants (notaires, avocats) à déclarer leur immeuble insaisissable.

Après l’excusabilité, la remise de dette dans le règlement collectif, la décharge des sûretés personnelles, la surséance indéfinie en matière fiscale, le législateur s’attache à protéger (déresponsabiliser ?) l’indépendant.

Les banquiers, les fournisseurs et leurs avocats seront bien inspirés de vérifier le registre des déclarations à la conservation des hypothèques avant de traiter avec un indépendant.

Protéger à tout prix est devenu la priorité.

Il n’en a pas toujours été ainsi. Les débiteurs subissaient un sort autrement plus fâcheux dans le passé.

Shakespeare décrit dans le Marchand de Venise le créancier qui se paie en prélevant les parties du corps de son débiteur.

En 1540, une ordonnance de Charles Quint condamne les « défraudeurs » au dernier supplice « par la corde, sans port, faveur ou dissimulation ».

En 1570, une Bulle de Pie V prononce la peine de mort contre les banqueroutiers frauduleux.

Dans Balzac les banquiers faillis avaient le bon goût de se suicider tant la honte les assaillait. Les choses ont bien changé …

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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