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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indépendant protège son logement de ses créanciers

Rendre insaisissable

Un travailleur indépendant peut, par une déclaration faite devant un notaire, rendre insaisissable les droits réels qu’il détient sur l’immeuble où sa résidence principale est établie (art. 73 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV)).

C’est donc non seulement le droit de propriété de l’indépendant sur l’immeuble où il réside qui est visé, mais aussi le droit d’usufruit, d’emphytéose voire de superficie. Une part indivise est également protégée.

Autrement dit, il soustrait ce droit au gage commun de ses créanciers (art. 7 et 8 de la loi hypothécaire).

Il faut qu’il s’agisse d’un travailleur indépendant exerçant ses activités en Belgique. Ce travailleur indépendant peut être un mandataire de société, ainsi qu’il ressort de deux questions parlementaires des 5 mars et 8 avril 2008.

Déclaration

La déclaration est reçue par un notaire et contient la description du bien, le caractère commun ou indivis du bien et elle distingue la partie professionnelle de la partie résidentielle. Le conjoint doit marquer son accord.

Si la partie professionnelle représente moins de 30 % de l’ensemble, la totalité de l’immeuble peut être déclarée insaisissable. Sinon, seule partie résidentielle est insaisissable, « moyennant l’établissement préalable de statuts de copropriété », dit la loi.

Il faudrait donc juridiquement procéder comme pour un acte de division (après mesurage) et établir un acte de base (et non des statuts de copropriété comme dit la loi), même s’il n’existe qu’un seul propriétaire ? !

Ajoutons que cela devra éventuellement provoquer une demande de permis d’urbanisme si cette division ne concorde pas avec la destination d’urbanisme.

La déclaration est inscrite dans un registre ad hoc au bureau du conservateur des hypothèques. Elle sera opposable aux tiers dès cette inscription.

Les créanciers

Vis-à-vis de quels créanciers l’insaisissabilité s’oppose-t-elle ? La déclaration qui soustrait le bien immeuble au gage commun des créanciers, n’a d’effets qu’à l’égard des créances :

  • nées après l’inscription de la déclaration,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle indépendante du déclarant.

La déclaration protège l’immeuble donc des dettes futures, pas des dettes passées. Certains créanciers conservent cependant le droit d’exécuter l’immeuble ou les droits réels sur l’immeuble de l’indépendant :

  • La créance résultant d’une infraction (même si elle est professionnelle),
  • La créance mixte (vie privée et activité professionnelle),
  • La créance de l’O.N.S.S. en cas responsabilité du gérant ou de l’administrateur pour faute grave ayant provoqué la faillite de la société.

Renonciation

Le travailleur indépendant peut renoncer à sa déclaration, auquel cas celle-ci sera censée n’avoir jamais exister. Nul doute que la banque saura le convaincre de renoncer au bénéfice de cette généreuse loi s’il veut accéder au crédit.

La loi n’évoque pas la renonciation ciblée (à l’égard de tel créancier exclusivement). On ne voit cependant pas pourquoi ce ne serait pas possible.

Il arrivait que les banques fasse souscrire par des indépendants crédités, une renonciation à effectuer pareille déclaration avant qu’elle ne soit réalisée.

La loi du 6 mai 2009, en vigueur depuis le 29 mais 2009, pose désormais que l’engagement d’un travailleur indépendant de ne pas faire de déclaration à l’avenir est frappé de nullité absolue.

Cela ne signifie pas que l’indépendant ne puisse renoncer à une déclaration déjà actée (art. 78). C’est seulement l’engagement de ne pas déclarer son immeuble insaisissable qui est nul.

Répétons que la déclaration d’insaisissabilité ne vaut évidemment que pour l’avenir (art. 77).

Faillite

En cas de faillite, la déclaration protège la résidence de l’indépendant même s’il perd cette qualité à la suite, justement, de sa faillite.

La renonciation est un droit personnel que le créancier ne peut exercer à la place de l’indépendant failli.

Divorce

Les effets de la déclaration subsistent après dissolution du régime matrimonial lorsque le déclarant est attributaire du bien.

Mais il faut aussi protéger l’ex conjoint. C’est pourquoi la règle qui précède trouve exception à l’égard des dettes professionnelles du déclarant et dont le recouvrement peut être exécuté sur le patrimoine de l’ex-conjoint.

Décès

Le décès du déclarant emporte la révocation de la déclaration.

Vente du bien

En cas de cession des droits réels désignés dans la déclaration, le prix obtenu demeure insaisissable :

  • à l’égard de ceux qui sont devenus créanciers après l’inscription,
  • à l’occasion de l’activité professionnelle du déclarant,
  • et pour autant que le prix soit remployé dans l’année et dans un immeuble destiné à la résidence. A cet effet, les fonds doivent rester consignés chez le notaire.

La nouvelle résidence sera pareillement protégée :

  • si l’acte d’acquisition contient une déclaration de remploi des fonds,
  • sauf si les créanciers prouvent l’organisation d’insolvabilité.

Combien coûte cette intéressante opération ?

Ce n’est pas fort onéreux. Les frais pour l’établissement (comme pour la radiation) de la déclaration s’élève à 1.000 € en ce compris les frais d’inscription à la conservation des hypothèques (honoraires 500 € et inscription 500 €).

Les honoraires du notaire ne sont dus qu’une seule fois lorsque la déclaration concerne un travailleur indépendant et son conjoint aidant ou deux travailleurs indépendants mariés ou cohabitants légaux exerçant conjointement leur activité dans la même unité d’établissement.

Entrée en vigueur

Cette loi est entrée en vigueur le 8 juin 2007.

Appréciation

Cette loi est calquée sur la loi française « Dutreil » du 1er août 2003.

On peut se demander si les Ordres disciplinaires autoriseront certains indépendants (notaires, avocats) à déclarer leur immeuble insaisissable.

Après l’excusabilité, la remise de dette dans le règlement collectif, la décharge des sûretés personnelles, la surséance indéfinie en matière fiscale, le législateur s’attache à protéger (déresponsabiliser ?) l’indépendant.

Les banquiers, les fournisseurs et leurs avocats seront bien inspirés de vérifier le registre des déclarations à la conservation des hypothèques avant de traiter avec un indépendant.

Protéger à tout prix est devenu la priorité.

Il n’en a pas toujours été ainsi. Les débiteurs subissaient un sort autrement plus fâcheux dans le passé.

Shakespeare décrit dans le Marchand de Venise le créancier qui se paie en prélevant les parties du corps de son débiteur.

En 1540, une ordonnance de Charles Quint condamne les « défraudeurs » au dernier supplice « par la corde, sans port, faveur ou dissimulation ».

En 1570, une Bulle de Pie V prononce la peine de mort contre les banqueroutiers frauduleux.

Dans Balzac les banquiers faillis avaient le bon goût de se suicider tant la honte les assaillait. Les choses ont bien changé …

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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