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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Que vaut une offre d’achat d’un immeuble par email ?

Un agent immobilier recherche des candidats acquéreurs.

L’aboutissement de son travail est en règle d’obtenir une offre à un prix acceptable pour le propriétaire.

Il arrive tous les jours que les offres qui réceptionnée par l’agent immobilier soient matérialisées dans un courriel.

Se pose alors la question : que vaut une offre d’achat ou de location d’un immeuble, lorsqu’elle est contenue dans un tel support ?

La question est doublement importante :

  • Pour le propriétaire d’abord : dispose-t-il d’un document qui lie l’offrant (ce que l’on appelle le pollicitant) ? En d’autres termes, peut-il se satisfaire de ce document pour prendre sa décision ?
  • Pour l’agent immobilier ensuite : l’article 2, 5° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 dispose que si le contrat précise que la mission est remplie lorsque le candidat a émis une offre valable, cette offre doit être faite « dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de cette autre partie. »

Pour répondre à la question, il faut savoir comment se prouve un engagement juridique.

La première règle est que la preuve est réglementée entre non commerçants et libre contre un commerçant (art. 1330 du Code civil et art. 25 du Code de commerce).

Cela signifie qu’un non professionnel ou un autre professionnel peut prouver contre un professionnel par tous moyens (écrit, témoignage, présomption, serment, aveu, et donc pourquoi pas par email).

En revanche, un professionnel ou un autre non professionnel ne peut prouver contre un non professionnel, que de la manière prévue par la loi.

Et que prévoit la loi ?

L’article 1341 du Code civil assure la prééminence de l’écrit pour les engagements au-delà de 375 €. On ne peut prouver qu’au moyen d’un écrit.

L’écrit doit être approprié par une personne au moyen de sa signature (art. 1322 du Code civil), c’est l’acte sous seing privé.

La loi du 9 juillet 2001 sur la signature électronique est venue changer les choses. Mais cette loi n’assure pas réellement l’assimilation entre l’écrit et le document électronique.

L’étape suivante, et plus décisive, est la loi du 11 mars 2003. Elle assimile le document électronique à l’écrit.

Son article 16 § 1 précise que « toute exigence légale ou réglementaire de forme relative au processus contractuel est réputée satisfaite à l’égard d’un contrat par voie électronique lorsque les qualités fonctionnelles de cette exigence sont préservées. »

Et, pour appliquer ce principe, la loi précise que  « l’exigence d’un écrit est satisfaite par une suite de signes intelligibles et accessibles pour être consultés ultérieurement, quels que soient leur support et leurs modalités de transmission. »

L’article 16 réalise donc l’assimilation du document électronique à l’écrit.

Notons toutefois que l’article 17 de la même loi précise que cette assimilation ne vaut pas pour « les contrats qui créent ou transfèrent des droits sur des biens immobiliers ».

Mais une offre est un acte juridique unilatéral promettant vente, et non le contrat de vente lui-même, de sorte que l’exclusion de l’article 17 ne nous paraît pas applicable.

Donc l’email est considéré comme un écrit. Mais est-il un écrit signé ?

Il faut distinguer deux types de signature.

Selon l’article 4.4 de la loi du 9 juillet 2001, seule la signature électronique avancée est assimilée à une signature manuscrite.

Une pareille signature doit être réalisée sur base d’un certificat qualifié, au moyen d’un dispositif sécurisé de création de signature électronique. Rares sont les personnes disposant de ce matériel.

Mais alors, la signature simple par le nom du signataire dans l’émail, que vaut-elle ?

C’est l’article 1322 du Code civil qui répond à cette question en laissant au juge le soin d’apprécier si le courriel constitue « un ensemble de données électroniques pouvant être imputé à une personne déterminée et établissant le maintien de l’intégrité du contenu de l’acte » (art. 2 de la loi du 20 octobre 2002).

Cette appréciation technique est difficile, on en conviendra. Le juge sera prudent.

Qu’en conclure ?  Qu’un email simplement signé est un début de preuve écrite, c’est-à-dire un écrit non signé.

Or, selon l’article 1347 du Code civil, un tel début de preuve peut être complété par présomption ou témoignage, pour devenir aussi probant qu’un écrit signé.

En d’autres termes, et pour dire les choses simplement, si l’email s’inscrit dans un environnement factuel qui le rend vraisemblable, il fait preuve (exemple : envoi d’un descriptif, témoignage du délégué, relevé téléphonique, etc.).

Que faire alors en présence d’un courriel ?

  • Il faut toujours confirmer, d’abord par reply, un email susceptible de devenir important.
  • Ensuite, il est nécessaire de confirmer par écrit la réception de toute offre par courriel et d’en demander une confirmation écrite.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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