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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que vaut une offre d’achat d’un immeuble par email ?

Un agent immobilier recherche des candidats acquéreurs.

L’aboutissement de son travail est en règle d’obtenir une offre à un prix acceptable pour le propriétaire.

Il arrive tous les jours que les offres qui réceptionnée par l’agent immobilier soient matérialisées dans un courriel.

Se pose alors la question : que vaut une offre d’achat ou de location d’un immeuble, lorsqu’elle est contenue dans un tel support ?

La question est doublement importante :

  • Pour le propriétaire d’abord : dispose-t-il d’un document qui lie l’offrant (ce que l’on appelle le pollicitant) ? En d’autres termes, peut-il se satisfaire de ce document pour prendre sa décision ?
  • Pour l’agent immobilier ensuite : l’article 2, 5° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 dispose que si le contrat précise que la mission est remplie lorsque le candidat a émis une offre valable, cette offre doit être faite « dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de cette autre partie. »

Pour répondre à la question, il faut savoir comment se prouve un engagement juridique.

La première règle est que la preuve est réglementée entre non commerçants et libre contre un commerçant (art. 1330 du Code civil et art. 25 du Code de commerce).

Cela signifie qu’un non professionnel ou un autre professionnel peut prouver contre un professionnel par tous moyens (écrit, témoignage, présomption, serment, aveu, et donc pourquoi pas par email).

En revanche, un professionnel ou un autre non professionnel ne peut prouver contre un non professionnel, que de la manière prévue par la loi.

Et que prévoit la loi ?

L’article 1341 du Code civil assure la prééminence de l’écrit pour les engagements au-delà de 375 €. On ne peut prouver qu’au moyen d’un écrit.

L’écrit doit être approprié par une personne au moyen de sa signature (art. 1322 du Code civil), c’est l’acte sous seing privé.

La loi du 9 juillet 2001 sur la signature électronique est venue changer les choses. Mais cette loi n’assure pas réellement l’assimilation entre l’écrit et le document électronique.

L’étape suivante, et plus décisive, est la loi du 11 mars 2003. Elle assimile le document électronique à l’écrit.

Son article 16 § 1 précise que « toute exigence légale ou réglementaire de forme relative au processus contractuel est réputée satisfaite à l’égard d’un contrat par voie électronique lorsque les qualités fonctionnelles de cette exigence sont préservées. »

Et, pour appliquer ce principe, la loi précise que  « l’exigence d’un écrit est satisfaite par une suite de signes intelligibles et accessibles pour être consultés ultérieurement, quels que soient leur support et leurs modalités de transmission. »

L’article 16 réalise donc l’assimilation du document électronique à l’écrit.

Notons toutefois que l’article 17 de la même loi précise que cette assimilation ne vaut pas pour « les contrats qui créent ou transfèrent des droits sur des biens immobiliers ».

Mais une offre est un acte juridique unilatéral promettant vente, et non le contrat de vente lui-même, de sorte que l’exclusion de l’article 17 ne nous paraît pas applicable.

Donc l’email est considéré comme un écrit. Mais est-il un écrit signé ?

Il faut distinguer deux types de signature.

Selon l’article 4.4 de la loi du 9 juillet 2001, seule la signature électronique avancée est assimilée à une signature manuscrite.

Une pareille signature doit être réalisée sur base d’un certificat qualifié, au moyen d’un dispositif sécurisé de création de signature électronique. Rares sont les personnes disposant de ce matériel.

Mais alors, la signature simple par le nom du signataire dans l’émail, que vaut-elle ?

C’est l’article 1322 du Code civil qui répond à cette question en laissant au juge le soin d’apprécier si le courriel constitue « un ensemble de données électroniques pouvant être imputé à une personne déterminée et établissant le maintien de l’intégrité du contenu de l’acte » (art. 2 de la loi du 20 octobre 2002).

Cette appréciation technique est difficile, on en conviendra. Le juge sera prudent.

Qu’en conclure ?  Qu’un email simplement signé est un début de preuve écrite, c’est-à-dire un écrit non signé.

Or, selon l’article 1347 du Code civil, un tel début de preuve peut être complété par présomption ou témoignage, pour devenir aussi probant qu’un écrit signé.

En d’autres termes, et pour dire les choses simplement, si l’email s’inscrit dans un environnement factuel qui le rend vraisemblable, il fait preuve (exemple : envoi d’un descriptif, témoignage du délégué, relevé téléphonique, etc.).

Que faire alors en présence d’un courriel ?

  • Il faut toujours confirmer, d’abord par reply, un email susceptible de devenir important.
  • Ensuite, il est nécessaire de confirmer par écrit la réception de toute offre par courriel et d’en demander une confirmation écrite.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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