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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Option d’achat payante et loi Breyne

Une option de vente si elle constitue une promesse unilatérale (donc si le vendeur n’est pas obligé de vendre) et non une promesse bilatérale, n’est pas soumise à la loi Breyne car elle ne constitue pas un contrat au sens de l’article 1er de la loi qui suppose l’engagement des deux parties. Mais :

  1. la promesse doit contenir les mêmes informations et annexes obligatoires que la convention (art. 7) à peine de nullité (art. 13).
  2. si l’option contient une indemnité en cas de non exécution (par exemple si l’acheteur a promis d’acheter et que le vendeur lève l’option mais que l’acheteur se désiste), cette indemnité ne peut dépasser 5 % du prix total, ni le dommage réel s’il est inférieur (art. 10 al. 6).

Une option d’achat payante est-elle possible ? Un contrat de réservation payante est-il licite ?

Certains auteur répondent par la négative car l’article 10 alinéa 1er pose que « le vendeur ou l’entrepreneur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention » (R. de Briey, La promotion immobilière et la loi Breyne, questions choisies, in La promotion immobilière, Larcier 2008, p. 145).

En revanche Monsieur Chandelle (Rép. Not., T. VII, L. VI, La loi Breyne, p. 75) avance prudemment que, selon lui, le système de l’option payante est possible car la loi autorise une indemnité (ne dépassant pas 5 %) en cas de non respect de l’option (art. 10 al. 6).

C’est faire une confusion entre le prix d’un service (l’option ou la réservation) et l’indemnité en cas de non respect de l’option.

Cette confusion est créée par les travaux parlementaires (cités par Chandelle).

La possibilité de prévoir une indemnité ne permet donc pas, de ce seul fait, de stipuler un prix.

De toute façon, l’acompte cumulé au prix de l’option ne pourra pas être supérieur à l’acompte légal maximum de 5 %.

On peut se demander si l’option d’achat payant est utile au promoteur.

Dans ce système, le promoteur s’engage à vendre si le client lève l’option, et le client paye ce droit de réservation.

L’objectif de préfinancement est atteint mais le client n’est pas lié, en sorte que le promoteur ne garantit pas son plan financier.

Au contraire, dans l’option de vente, le client s’engage à acheter mais le promoteur ne souscrit pas l’obligation de vendre.

En ce cas, le promoteur assure son chiffre d’affaires mais il ne reçoit pas un préfinancement car le client ne paye pas un droit, puisque c’est lui qui s’engage.

Dans l’option d’achat payante, il faut voir si le prix du droit de réservation est un « paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention ».

Pareil paiement, on l’a dit, est prohibé et pénalement sanctionné.

Mais la cause du paiement ne se situe pas dans la vente de l’habitation à construire, mais dans l’option qui est un acte distinct et différent.

On pourrait donc soutenir que le prix de l’option payante est étranger à la prohibition de l’article 10 al. 1er qui ne vise que la vente proprement dite.

L’expression « sous quelque forme que ce soit » ne permet pas d’assimiler la forme du paiement et sa cause.

Toutefois, il faut être prudent même si la loi Breyne est dérogatoire et droit commun et s’interprète strictement.

En effet, l’intention du législateur est clairement de protéger financièrement l’acheteur en interdisant qu’il paie avant le contrat et qu’il paie plus de 5 % au moment du contrat.

Dans ce contexte, le prix de l’option pourrait, sans méconnaître la nature et l’objet de celle-ci, tomber dans le champ d’application de l’article 10 al. 1er, et subir les sanctions des articles 13 et 14.

L’option payant doit être déconseillée.

La problématique des arrhes (handgeld) (art. 1590 du Code civil) est différente encore.

Ici aussi la limite de 5 % s’applique (art. 10 al. 2) (M. Devrooye, De wet Breyne, Konstruktieve Publikaties 2000, p. 8).

Terminons en observant qu’un compromis sous conditions suspensive est bien soumis à la loi Breyne car c’est déjà un contrat.

Les deux parties sont déjà liées mais c’est l’exécution du contrat qui est suspendue. La Cour d’appel d’Antwerpen l’a jugé le 28 avril 982 (R.W., 84-85, coll. 213).

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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