Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Option d’achat payante et loi Breyne

Une option de vente si elle constitue une promesse unilatérale (donc si le vendeur n’est pas obligé de vendre) et non une promesse bilatérale, n’est pas soumise à la loi Breyne car elle ne constitue pas un contrat au sens de l’article 1er de la loi qui suppose l’engagement des deux parties. Mais :

  1. la promesse doit contenir les mêmes informations et annexes obligatoires que la convention (art. 7) à peine de nullité (art. 13).
  2. si l’option contient une indemnité en cas de non exécution (par exemple si l’acheteur a promis d’acheter et que le vendeur lève l’option mais que l’acheteur se désiste), cette indemnité ne peut dépasser 5 % du prix total, ni le dommage réel s’il est inférieur (art. 10 al. 6).

Une option d’achat payante est-elle possible ? Un contrat de réservation payante est-il licite ?

Certains auteur répondent par la négative car l’article 10 alinéa 1er pose que « le vendeur ou l’entrepreneur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention » (R. de Briey, La promotion immobilière et la loi Breyne, questions choisies, in La promotion immobilière, Larcier 2008, p. 145).

En revanche Monsieur Chandelle (Rép. Not., T. VII, L. VI, La loi Breyne, p. 75) avance prudemment que, selon lui, le système de l’option payante est possible car la loi autorise une indemnité (ne dépassant pas 5 %) en cas de non respect de l’option (art. 10 al. 6).

C’est faire une confusion entre le prix d’un service (l’option ou la réservation) et l’indemnité en cas de non respect de l’option.

Cette confusion est créée par les travaux parlementaires (cités par Chandelle).

La possibilité de prévoir une indemnité ne permet donc pas, de ce seul fait, de stipuler un prix.

De toute façon, l’acompte cumulé au prix de l’option ne pourra pas être supérieur à l’acompte légal maximum de 5 %.

On peut se demander si l’option d’achat payant est utile au promoteur.

Dans ce système, le promoteur s’engage à vendre si le client lève l’option, et le client paye ce droit de réservation.

L’objectif de préfinancement est atteint mais le client n’est pas lié, en sorte que le promoteur ne garantit pas son plan financier.

Au contraire, dans l’option de vente, le client s’engage à acheter mais le promoteur ne souscrit pas l’obligation de vendre.

En ce cas, le promoteur assure son chiffre d’affaires mais il ne reçoit pas un préfinancement car le client ne paye pas un droit, puisque c’est lui qui s’engage.

Dans l’option d’achat payante, il faut voir si le prix du droit de réservation est un « paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention ».

Pareil paiement, on l’a dit, est prohibé et pénalement sanctionné.

Mais la cause du paiement ne se situe pas dans la vente de l’habitation à construire, mais dans l’option qui est un acte distinct et différent.

On pourrait donc soutenir que le prix de l’option payante est étranger à la prohibition de l’article 10 al. 1er qui ne vise que la vente proprement dite.

L’expression « sous quelque forme que ce soit » ne permet pas d’assimiler la forme du paiement et sa cause.

Toutefois, il faut être prudent même si la loi Breyne est dérogatoire et droit commun et s’interprète strictement.

En effet, l’intention du législateur est clairement de protéger financièrement l’acheteur en interdisant qu’il paie avant le contrat et qu’il paie plus de 5 % au moment du contrat.

Dans ce contexte, le prix de l’option pourrait, sans méconnaître la nature et l’objet de celle-ci, tomber dans le champ d’application de l’article 10 al. 1er, et subir les sanctions des articles 13 et 14.

L’option payant doit être déconseillée.

La problématique des arrhes (handgeld) (art. 1590 du Code civil) est différente encore.

Ici aussi la limite de 5 % s’applique (art. 10 al. 2) (M. Devrooye, De wet Breyne, Konstruktieve Publikaties 2000, p. 8).

Terminons en observant qu’un compromis sous conditions suspensive est bien soumis à la loi Breyne car c’est déjà un contrat.

Les deux parties sont déjà liées mais c’est l’exécution du contrat qui est suspendue. La Cour d’appel d’Antwerpen l’a jugé le 28 avril 982 (R.W., 84-85, coll. 213).

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

Lire plus arrow_forward

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

  • Sitothèque

  • close