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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Option d’achat payante et loi Breyne

Une option de vente si elle constitue une promesse unilatérale (donc si le vendeur n’est pas obligé de vendre) et non une promesse bilatérale, n’est pas soumise à la loi Breyne car elle ne constitue pas un contrat au sens de l’article 1er de la loi qui suppose l’engagement des deux parties. Mais :

  1. la promesse doit contenir les mêmes informations et annexes obligatoires que la convention (art. 7) à peine de nullité (art. 13).
  2. si l’option contient une indemnité en cas de non exécution (par exemple si l’acheteur a promis d’acheter et que le vendeur lève l’option mais que l’acheteur se désiste), cette indemnité ne peut dépasser 5 % du prix total, ni le dommage réel s’il est inférieur (art. 10 al. 6).

Une option d’achat payante est-elle possible ? Un contrat de réservation payante est-il licite ?

Certains auteur répondent par la négative car l’article 10 alinéa 1er pose que « le vendeur ou l’entrepreneur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention » (R. de Briey, La promotion immobilière et la loi Breyne, questions choisies, in La promotion immobilière, Larcier 2008, p. 145).

En revanche Monsieur Chandelle (Rép. Not., T. VII, L. VI, La loi Breyne, p. 75) avance prudemment que, selon lui, le système de l’option payante est possible car la loi autorise une indemnité (ne dépassant pas 5 %) en cas de non respect de l’option (art. 10 al. 6).

C’est faire une confusion entre le prix d’un service (l’option ou la réservation) et l’indemnité en cas de non respect de l’option.

Cette confusion est créée par les travaux parlementaires (cités par Chandelle).

La possibilité de prévoir une indemnité ne permet donc pas, de ce seul fait, de stipuler un prix.

De toute façon, l’acompte cumulé au prix de l’option ne pourra pas être supérieur à l’acompte légal maximum de 5 %.

On peut se demander si l’option d’achat payant est utile au promoteur.

Dans ce système, le promoteur s’engage à vendre si le client lève l’option, et le client paye ce droit de réservation.

L’objectif de préfinancement est atteint mais le client n’est pas lié, en sorte que le promoteur ne garantit pas son plan financier.

Au contraire, dans l’option de vente, le client s’engage à acheter mais le promoteur ne souscrit pas l’obligation de vendre.

En ce cas, le promoteur assure son chiffre d’affaires mais il ne reçoit pas un préfinancement car le client ne paye pas un droit, puisque c’est lui qui s’engage.

Dans l’option d’achat payante, il faut voir si le prix du droit de réservation est un « paiement, sous quelque forme que ce soit, avant la conclusion de la convention ».

Pareil paiement, on l’a dit, est prohibé et pénalement sanctionné.

Mais la cause du paiement ne se situe pas dans la vente de l’habitation à construire, mais dans l’option qui est un acte distinct et différent.

On pourrait donc soutenir que le prix de l’option payante est étranger à la prohibition de l’article 10 al. 1er qui ne vise que la vente proprement dite.

L’expression « sous quelque forme que ce soit » ne permet pas d’assimiler la forme du paiement et sa cause.

Toutefois, il faut être prudent même si la loi Breyne est dérogatoire et droit commun et s’interprète strictement.

En effet, l’intention du législateur est clairement de protéger financièrement l’acheteur en interdisant qu’il paie avant le contrat et qu’il paie plus de 5 % au moment du contrat.

Dans ce contexte, le prix de l’option pourrait, sans méconnaître la nature et l’objet de celle-ci, tomber dans le champ d’application de l’article 10 al. 1er, et subir les sanctions des articles 13 et 14.

L’option payant doit être déconseillée.

La problématique des arrhes (handgeld) (art. 1590 du Code civil) est différente encore.

Ici aussi la limite de 5 % s’applique (art. 10 al. 2) (M. Devrooye, De wet Breyne, Konstruktieve Publikaties 2000, p. 8).

Terminons en observant qu’un compromis sous conditions suspensive est bien soumis à la loi Breyne car c’est déjà un contrat.

Les deux parties sont déjà liées mais c’est l’exécution du contrat qui est suspendue. La Cour d’appel d’Antwerpen l’a jugé le 28 avril 982 (R.W., 84-85, coll. 213).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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