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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le vendeur du terrain dans la loi Breyne

La loi Breyne vise toute convention par laquelle un promoteur procure un bien d’habitation, pour autant qu’un ou plusieurs versements doivent intervenir avant l’achèvement.

Le terme convention peut recouvrer plusieurs instruments et même plusieurs intervenants.

Traditionnellement, la doctrine considère que lorsque l’habitation est construite sur le fonds d’un tiers, et que le tiers intervient à l’acte pour vendre la quote-part terrain, cette vente du terrain n’est pas incluse dans la vente Breyne.

Le cas n’est pas exceptionnel, loin de là. En règle générale, le promoteur n’achète pas le terrain et construit sur base d’une renonciation au droit d’accession.

A l’acte, le propriétaire intervient avec le promoteur et chacun vend, qui l’appartement, qui le sol.

Chacun s’y retrouve : le promoteur ne doit pas  préfinancer le terrain et le propriétaire du terrain vendra mieux car à un prix « bâti ».

On notera que l’opération relève en réalité de la constitution d’un droit de superficie avec convention sur l’accession et la vente conjointe.

Il n’est donc pas rare que le vendeur de l’appartement et celui du sol ne soient pas identiques.

De plus, la TVA sur le sol lorsqu’il est vendu avec la bâtiment par le même vendeur, sera applicable à partir du 1er janvier 2011, et cela alourdira les prix des produits neufs.

Ceci constituera une raison de plus pour que le bâti ne soit pas vendu par le même propriétaire que celui du terrain.

Une opinion doctrinale émet à présent l’avis que le vendeur du terrain pourrait bien participer de la sorte à une vente Breyne avec le promoteur bâtisseur.

Ce tiers vendeur serait dès lors tenu aux garanties accordées par la loi Breyne aux acheteurs d’immeuble d’habitation.

Par identité de motifs, la protection Breyne pourrait pareillement englober le vendeur du parking, par exemple, si ce parking est vendu par un autre propriétaire.

Certes, l’économie de l’opération de promotion immobilière est que le parking, comme le terrain, constitue un accessoire nécessaire et indissociable de l’habitation.

Peut-on déduire de ce qu’en participant à la vente du terrain, ou du parking, le tiers vendeur de tels biens conclut une opération qui est englobée dans le champ de la protection légale accordée à l’acheteur par la loi Breyne.

Nous ne le pensons pas même si le consentement de l’acheteur sur la vente de l’habitation porte sur le terrain aussi, ou sur le parking également.

Pour l’acheteur l’opération est liée, ou plutôt globale, mais cela ne fait pas de la vente du terrain une « convention ayant pour objet le transfert de la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction » comme le dit l’article 1er de la loi Breyne.

Que les opérations soient économiquement liées, ne transforme pas le vendeur du terrain ou du parking en un vendeur d’une habitation en voie d’achèvement.

De plus, l’assimilation pose des problèmes pratiques.

L’article 7 de la loi Breyne indique en effet les mentions que doit contenir la convention Breyne. Citons-en quelques unes :

  • L’identité du propriétaire du terrain et des constructions existantes,
  • La date de délivrance des permis d’urbanisme,
  • La description précise des parties privatives et des parties communes,
  • Les plans précis et cahiers des charges détaillés des travaux sur lesquels porte la convention.
  • Le prix total de la maison ou de l’appartement,
  • Etc.

Si le promoteur vend l’habitation avec le terrain ou avec le parking, et que ces biens sont vendus par des tiers, le promoteur devrait intégrer dans l’acte ces mentions en ce qu’elles portent aussi sur le terrain ou le parking.

Enfin, le vendeur du terrain ou du parking n’a certainement pas la volonté de prendre la qualité de promoteur dans une opération qu’il ne maîtrise nullement.

Si l’on suivait la thèse de l’assimilation, le co-vendeur deviendrait co-promoteur, et subirait le risque d’être solidairement tenu aux garanties Breyne envers le client.

Sa position devient alors très inconfortable.

Pour éviter ce risque, il faut aménager l’intervention du tiers vendeur de manière indépendante et découplée de la promotion. Il faut par exemple :

  • Que la documentation commerciale du promoteur fasse bien la distinction entre l’habitation et le terrain ou le parking,
  • Que le tiers cède le terrain ou le parking par un acte séparé ne faisant aucune référence à la promotion,
  • Que cet acte circonscrive son rôle à la seule vente des quotes-parts dans le terrain ou de l’emplacement de parking dans la copropriété.

Serait-ce suffisant ?

On peut l’espérer à peine de rendre fort délicate l’opération par laquelle le promoteur construit sur droit de superficie, laissant au tréfoncier le soin d’intervenir à l’acte pour ne vendre que la quote-part terrain.

C’est pareil pour les parkings d’une copropriété tierce qui aurait cédé au promoteur une option d’achat divisible et cessible sur des emplacements de parking, que le promoteur transmet à ses clients.

Commentaires

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  1. Avatar
    Crickx #

    Cher Maître Carnoy.

    Votre article est très clair et je vous en remercie.

    Cependant, la situation serait elle différente si le tiers vendeur était avec le pomoteur, copropriétaire de l’appartement et du terrain ?

    Imaginons qu’un promoteur soit propriétaire de 99% d’un terrain et d’un appartement en voie d’achévement et qu’un tiers soit propriétaire du 1% restant, ce dernier serait il tenu des garanties découlant de la loi Breyne ?

    Quelles seraient alors les précisions à apporter dans l’acte afin d’éviter ce genre de situation?

    Merci d’avance !

    DC

    décembre 21, 2012
    • Avatar

      Le promoteur est celui qui prend l’engagement et la responsabilité de « procurer » un immeuble d’habitation. C’est celui qui construit sur le fonds indivis (99 % + 1 %). Si les deux propriétaires indivis construisent et livrent le terrain et le bâti, même l’un par mandat à l’autre, ils sont tenus à l’obligation de résultat. Une solution à examiner serait peut-être celle où le copropriétaire à 1 % ne participe nullement à la construction, renonce à l’accession en faveur de l’autre et confère seulement une option d’achat cessible à l’autre indivisaire « actif » qui la cédera au client final.

      décembre 26, 2012

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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