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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Immeuble et intérêts notionnels

La déduction fiscale pour capital à risque, dite déduction des « intérêts notionnels », permet à beaucoup de sociétés de réduire leur base imposable d’un pourcentage de leurs fonds propres, le pourcentage étant fonction du taux d’intérêt offert par les obligations linéaires à dix ans de l’État belge, et les fonds propres étant calculés à partir des comptes annuels de l’année précédente, sous réserve de quelques ajustements (art. 205bis à 205novies du CIR 92).

Le pourcentage est de 3,8 % pour les exercices d’imposition 2011 et 2012.

La déduction pour capital à risque est généralement plus avantageuse que le crédit d’impôt des personnes physiques (art. 289bis du CIR 92), notamment parce qu’elle s’applique chaque année, alors que le crédit d’impôt ne bénéficie qu’aux accroissements de l’autofinancement des entrepreneurs et des professions libérales personnes physiques.

Pour déterminer la base de calcul de la déduction pour capital à risque, il faut éliminer un certain nombre d’actifs. Parmi ceux-ci figure la valeur comptable des biens immobiliers ou d’autres droits réels sur de tels biens d’une société dont le dirigeant (administrateur, dirigeant d’entreprise ou liquidateur) fait usage ainsi que son conjoint et ses enfants mineurs.

Si la définition du bien immobilier mis à disposition d’un dirigeant ne pose guère de problème, elle revêt par contre des conséquences différentes selon la manière dont ce bien est comptabilisé.

1. La société est propriétaire du bien immobilier

Le bien est alors comptabilisé dans les comptes 22 (terrains et constructions). C’est donc la valeur comptable net du bien immobilier (valeur d’acquisition +  plus-values –  amortissements) qui doit être déduite de la base de calcul des intérêts notionnels.

2. La société a pris le bien immobilier en leasing

Dans ce cas, la législation comptable impose la comptabilisation dans les comptes 250 (terrains et constructions détenus en location-financement).

Bien que cette activation soit contrebalancée par une écriture de la dette correspondante en classes 17 et 42 de la dette envers l’entreprise de leasing, l’extourne de la valeur comptable nette de la base de calcul de la déduction des intérêts notionnels est identique à celle définie au point 1.

3. La société met à disposition de son dirigeant un immeuble qu’elle prend en location

Ici, les conséquences sont totalement différentes : à l’actif du bilan, rien n’apparaît relativement à ce bien immobilier, dont la prise en charge est comptabilisée dans des comptes 61.

Il n’y a donc aucune valeur comptable qui figure parmi les actifs de la société. Aucune correction ne doit dans ce cas être effectuée sur la base de calcul de la déduction des intérêts notionnels.

Enfin, on fera encore remarquer que le fait que le dirigeant paie ou non un loyer à la société pour l’indemniser de la mise à disposition du bien immobilier est sans incidence sur les règles énoncées ci-dessus.

Le Service des décisions fiscales anticipées a en effet confirmé que la base de calcul des intérêts notionnels ne pouvait comprendre la valeur comptable de biens immobiliers ou autres droits réels sur de tels biens dont des dirigeants d’entreprise de la première catégorie et certains membres de leur famille ont l’usage, même si ces personnes paient un loyer, ou que les biens ne sont pas des habitations (décision n° 600.104 du 4 mai 2006).

Le ministre des finances a cependant précisé qu’il est possible de limiter la soustraction sur les capitaux propres éligibles découlant de la possession d’un immeuble dont un dirigeant ou sa famille ont l’usage (CIR, art. 205 ter, par. 4, 3°) :

« Si la partie du bien immobilier utilisée à des fins professionnelles est mentionnée clairement et distinctement dans le bilan et les comptes annuels et si son usage n’a pas été cédé à l’une des personnes mentionnées à l’article 205ter du CIR 1992, la déduction pour capital à risque peut s’appliquer à la valeur comptable nette de la partie utilisée à des fins professionnelles.

Si la partie utilisée à des fins professionnelles n’a pas été comptabilisée séparément lors de son acquisition, une telle écriture reste possible sur la base de données permettant de déterminer la valeur comptable des parties à usage professionnel et privé. » (C.R.A., Ch. repr., Comm. fin., 10 janvier 2007, n° 51 COM 1152, p. 6).

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  1. circulaire du 9 octobre 2008, n° 44 :

    « Lorsqu’un bien immobilier est utilisé partiellement à des fins privées et professionnelles, la déduction des intérêts notionnels peut s’appliquer à la valeur comptable nette de la partie utilisée à des fins professionnelles, si cette partie est mentionnée clairement et distinctement dans le bilan et les comptes annuels et si son usage n’a pas été cédé à l’une des personnes mentionnées à l’art. 205ter, § 4, 3°, CIR 92.

    Si la partie utilisée à des fins professionnelles n’a pas été comptabilisée séparément lors de son acquisition, une telle écriture reste possible sur la base de données concrètes permettant de déterminer la valeur comptable des parties à usage professionnel et privé (voir QP orale n° 13560 du 10.1.2007 posée par le Repr. Tommelein, Compte Rendu Analytique, Commission des Finances de la Chambre, Com 1152, p. 6-7).

    Il est à noter que pour établir la base de calcul de la déduction pour capital à risque, on ne tient compte que de la valeur comptable de la partie des biens immobiliers qui n’est d’aucune manière utilisée à des fins privées. L’appréciation de cette notion relève de faits propres à chaque cas (voir QP orale n° 15065 du 17.4.2007 posée par le Repr. Gustin, Compte Rendu Analytique, Commission des Finances de la Chambre, Com 1278, p. 17-18). »

    novembre 10, 2011

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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