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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Immeuble et intérêts notionnels

La déduction fiscale pour capital à risque, dite déduction des « intérêts notionnels », permet à beaucoup de sociétés de réduire leur base imposable d’un pourcentage de leurs fonds propres, le pourcentage étant fonction du taux d’intérêt offert par les obligations linéaires à dix ans de l’État belge, et les fonds propres étant calculés à partir des comptes annuels de l’année précédente, sous réserve de quelques ajustements (art. 205bis à 205novies du CIR 92).

Le pourcentage est de 3,8 % pour les exercices d’imposition 2011 et 2012.

La déduction pour capital à risque est généralement plus avantageuse que le crédit d’impôt des personnes physiques (art. 289bis du CIR 92), notamment parce qu’elle s’applique chaque année, alors que le crédit d’impôt ne bénéficie qu’aux accroissements de l’autofinancement des entrepreneurs et des professions libérales personnes physiques.

Pour déterminer la base de calcul de la déduction pour capital à risque, il faut éliminer un certain nombre d’actifs. Parmi ceux-ci figure la valeur comptable des biens immobiliers ou d’autres droits réels sur de tels biens d’une société dont le dirigeant (administrateur, dirigeant d’entreprise ou liquidateur) fait usage ainsi que son conjoint et ses enfants mineurs.

Si la définition du bien immobilier mis à disposition d’un dirigeant ne pose guère de problème, elle revêt par contre des conséquences différentes selon la manière dont ce bien est comptabilisé.

1. La société est propriétaire du bien immobilier

Le bien est alors comptabilisé dans les comptes 22 (terrains et constructions). C’est donc la valeur comptable net du bien immobilier (valeur d’acquisition +  plus-values –  amortissements) qui doit être déduite de la base de calcul des intérêts notionnels.

2. La société a pris le bien immobilier en leasing

Dans ce cas, la législation comptable impose la comptabilisation dans les comptes 250 (terrains et constructions détenus en location-financement).

Bien que cette activation soit contrebalancée par une écriture de la dette correspondante en classes 17 et 42 de la dette envers l’entreprise de leasing, l’extourne de la valeur comptable nette de la base de calcul de la déduction des intérêts notionnels est identique à celle définie au point 1.

3. La société met à disposition de son dirigeant un immeuble qu’elle prend en location

Ici, les conséquences sont totalement différentes : à l’actif du bilan, rien n’apparaît relativement à ce bien immobilier, dont la prise en charge est comptabilisée dans des comptes 61.

Il n’y a donc aucune valeur comptable qui figure parmi les actifs de la société. Aucune correction ne doit dans ce cas être effectuée sur la base de calcul de la déduction des intérêts notionnels.

Enfin, on fera encore remarquer que le fait que le dirigeant paie ou non un loyer à la société pour l’indemniser de la mise à disposition du bien immobilier est sans incidence sur les règles énoncées ci-dessus.

Le Service des décisions fiscales anticipées a en effet confirmé que la base de calcul des intérêts notionnels ne pouvait comprendre la valeur comptable de biens immobiliers ou autres droits réels sur de tels biens dont des dirigeants d’entreprise de la première catégorie et certains membres de leur famille ont l’usage, même si ces personnes paient un loyer, ou que les biens ne sont pas des habitations (décision n° 600.104 du 4 mai 2006).

Le ministre des finances a cependant précisé qu’il est possible de limiter la soustraction sur les capitaux propres éligibles découlant de la possession d’un immeuble dont un dirigeant ou sa famille ont l’usage (CIR, art. 205 ter, par. 4, 3°) :

« Si la partie du bien immobilier utilisée à des fins professionnelles est mentionnée clairement et distinctement dans le bilan et les comptes annuels et si son usage n’a pas été cédé à l’une des personnes mentionnées à l’article 205ter du CIR 1992, la déduction pour capital à risque peut s’appliquer à la valeur comptable nette de la partie utilisée à des fins professionnelles.

Si la partie utilisée à des fins professionnelles n’a pas été comptabilisée séparément lors de son acquisition, une telle écriture reste possible sur la base de données permettant de déterminer la valeur comptable des parties à usage professionnel et privé. » (C.R.A., Ch. repr., Comm. fin., 10 janvier 2007, n° 51 COM 1152, p. 6).

Commentaires

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  1. Avatar

    circulaire du 9 octobre 2008, n° 44 :

    « Lorsqu’un bien immobilier est utilisé partiellement à des fins privées et professionnelles, la déduction des intérêts notionnels peut s’appliquer à la valeur comptable nette de la partie utilisée à des fins professionnelles, si cette partie est mentionnée clairement et distinctement dans le bilan et les comptes annuels et si son usage n’a pas été cédé à l’une des personnes mentionnées à l’art. 205ter, § 4, 3°, CIR 92.

    Si la partie utilisée à des fins professionnelles n’a pas été comptabilisée séparément lors de son acquisition, une telle écriture reste possible sur la base de données concrètes permettant de déterminer la valeur comptable des parties à usage professionnel et privé (voir QP orale n° 13560 du 10.1.2007 posée par le Repr. Tommelein, Compte Rendu Analytique, Commission des Finances de la Chambre, Com 1152, p. 6-7).

    Il est à noter que pour établir la base de calcul de la déduction pour capital à risque, on ne tient compte que de la valeur comptable de la partie des biens immobiliers qui n’est d’aucune manière utilisée à des fins privées. L’appréciation de cette notion relève de faits propres à chaque cas (voir QP orale n° 15065 du 17.4.2007 posée par le Repr. Gustin, Compte Rendu Analytique, Commission des Finances de la Chambre, Com 1278, p. 17-18). »

    novembre 10, 2011

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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