Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Immeuble et intérêts notionnels

La déduction fiscale pour capital à risque, dite déduction des « intérêts notionnels », permet à beaucoup de sociétés de réduire leur base imposable d’un pourcentage de leurs fonds propres, le pourcentage étant fonction du taux d’intérêt offert par les obligations linéaires à dix ans de l’État belge, et les fonds propres étant calculés à partir des comptes annuels de l’année précédente, sous réserve de quelques ajustements (art. 205bis à 205novies du CIR 92).

Le pourcentage est de 3,8 % pour les exercices d’imposition 2011 et 2012.

La déduction pour capital à risque est généralement plus avantageuse que le crédit d’impôt des personnes physiques (art. 289bis du CIR 92), notamment parce qu’elle s’applique chaque année, alors que le crédit d’impôt ne bénéficie qu’aux accroissements de l’autofinancement des entrepreneurs et des professions libérales personnes physiques.

Pour déterminer la base de calcul de la déduction pour capital à risque, il faut éliminer un certain nombre d’actifs. Parmi ceux-ci figure la valeur comptable des biens immobiliers ou d’autres droits réels sur de tels biens d’une société dont le dirigeant (administrateur, dirigeant d’entreprise ou liquidateur) fait usage ainsi que son conjoint et ses enfants mineurs.

Si la définition du bien immobilier mis à disposition d’un dirigeant ne pose guère de problème, elle revêt par contre des conséquences différentes selon la manière dont ce bien est comptabilisé.

1. La société est propriétaire du bien immobilier

Le bien est alors comptabilisé dans les comptes 22 (terrains et constructions). C’est donc la valeur comptable net du bien immobilier (valeur d’acquisition +  plus-values –  amortissements) qui doit être déduite de la base de calcul des intérêts notionnels.

2. La société a pris le bien immobilier en leasing

Dans ce cas, la législation comptable impose la comptabilisation dans les comptes 250 (terrains et constructions détenus en location-financement).

Bien que cette activation soit contrebalancée par une écriture de la dette correspondante en classes 17 et 42 de la dette envers l’entreprise de leasing, l’extourne de la valeur comptable nette de la base de calcul de la déduction des intérêts notionnels est identique à celle définie au point 1.

3. La société met à disposition de son dirigeant un immeuble qu’elle prend en location

Ici, les conséquences sont totalement différentes : à l’actif du bilan, rien n’apparaît relativement à ce bien immobilier, dont la prise en charge est comptabilisée dans des comptes 61.

Il n’y a donc aucune valeur comptable qui figure parmi les actifs de la société. Aucune correction ne doit dans ce cas être effectuée sur la base de calcul de la déduction des intérêts notionnels.

Enfin, on fera encore remarquer que le fait que le dirigeant paie ou non un loyer à la société pour l’indemniser de la mise à disposition du bien immobilier est sans incidence sur les règles énoncées ci-dessus.

Le Service des décisions fiscales anticipées a en effet confirmé que la base de calcul des intérêts notionnels ne pouvait comprendre la valeur comptable de biens immobiliers ou autres droits réels sur de tels biens dont des dirigeants d’entreprise de la première catégorie et certains membres de leur famille ont l’usage, même si ces personnes paient un loyer, ou que les biens ne sont pas des habitations (décision n° 600.104 du 4 mai 2006).

Le ministre des finances a cependant précisé qu’il est possible de limiter la soustraction sur les capitaux propres éligibles découlant de la possession d’un immeuble dont un dirigeant ou sa famille ont l’usage (CIR, art. 205 ter, par. 4, 3°) :

« Si la partie du bien immobilier utilisée à des fins professionnelles est mentionnée clairement et distinctement dans le bilan et les comptes annuels et si son usage n’a pas été cédé à l’une des personnes mentionnées à l’article 205ter du CIR 1992, la déduction pour capital à risque peut s’appliquer à la valeur comptable nette de la partie utilisée à des fins professionnelles.

Si la partie utilisée à des fins professionnelles n’a pas été comptabilisée séparément lors de son acquisition, une telle écriture reste possible sur la base de données permettant de déterminer la valeur comptable des parties à usage professionnel et privé. » (C.R.A., Ch. repr., Comm. fin., 10 janvier 2007, n° 51 COM 1152, p. 6).

Commentaires

facebook comments:

Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar

    circulaire du 9 octobre 2008, n° 44 :

    « Lorsqu’un bien immobilier est utilisé partiellement à des fins privées et professionnelles, la déduction des intérêts notionnels peut s’appliquer à la valeur comptable nette de la partie utilisée à des fins professionnelles, si cette partie est mentionnée clairement et distinctement dans le bilan et les comptes annuels et si son usage n’a pas été cédé à l’une des personnes mentionnées à l’art. 205ter, § 4, 3°, CIR 92.

    Si la partie utilisée à des fins professionnelles n’a pas été comptabilisée séparément lors de son acquisition, une telle écriture reste possible sur la base de données concrètes permettant de déterminer la valeur comptable des parties à usage professionnel et privé (voir QP orale n° 13560 du 10.1.2007 posée par le Repr. Tommelein, Compte Rendu Analytique, Commission des Finances de la Chambre, Com 1152, p. 6-7).

    Il est à noter que pour établir la base de calcul de la déduction pour capital à risque, on ne tient compte que de la valeur comptable de la partie des biens immobiliers qui n’est d’aucune manière utilisée à des fins privées. L’appréciation de cette notion relève de faits propres à chaque cas (voir QP orale n° 15065 du 17.4.2007 posée par le Repr. Gustin, Compte Rendu Analytique, Commission des Finances de la Chambre, Com 1278, p. 17-18). »

    novembre 10, 2011

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

Lire plus arrow_forward

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

  • Sitothèque

  • close