Le Code de droit économique prévoit un droit de rétractation au profit du consommateur qui conclut un contrat « hors établissement » avec une entreprise (art. VI.64).

Précisons que le consommateur est une « personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale » (art. I.1, 2°).

Quant à l’entreprise, il s’agit de « toute personne physique ou personne morale poursuivant de manière durable un but économique, y compris ses associations » (art. I.8, 39°).

L’article VI.85 permet au Roi, par arrêté délibéré en Conseil des ministres, d’arrêter des contrats-types pour les secteurs d’activité professionnelle qu’Il détermine.

Cette faculté est donnée en vue d’assurer la loyauté des transactions commerciales.

C’est sur cette base qu’a été adopté l’arrêté royal du 28 septembre 2023 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiation immobilière conclus entre entreprises et consommateurs.

Cet arrêté royal adapte en réalité l’arrêté du 12 janvier 2007.

L’arrêté de 2007 prévoyait déjà un droit de rétractation de sept jours ouvrables, applicable sans considération de ce que le contrat soit conclu à distance ou hors établissement.

L’article 2, 1°, du nouvel arrêté étend le droit de rétractation de 14 jours à tous les contrats de courtage, toujours sans se limiter aux contrats conclus hors établissement.

Et le nouvel arrêté, entré en vigueur le 1^er février 2024, supprime les deux délais de rétractation, 7 et 14 jours.

Désormais seul le délai de 14 jours s’applique toujours sans considération du lieu où le contrat est conclu.

L’agent immobilier doit délivrer l’information sur le droit de rétractation avant la conclusion du contrat (art. VI.64, § 1).

Cette information doit notamment porter sur (art. VI.64, § 1, 7° et 9°) :

• Le délai et les modalités d’exercice du droit de rétractation ainsi que le modèle de formulaire de rétractation,

• L’obligation de payer les frais raisonnable à l’entreprise lorsque le consommateur se rétracte après avoir expressément autorisé l’entreprise à commencer sa mission avant le délai de rétractation.

La sanction du non respect de ce devoir d’information précontractuelle n’est plus la nullité du contrat mais la prolongation du délai de rétractation pour un an (14 jour + un an).

Durant ce nouveau délai, le commettant peut donc se rétracter.

La preuve de la remise préalable de l’information précontractuelle repose sur l’agent immobilier (art. VI.64, § 6).

Le contrat peut cependant autoriser l’agent immobilier a commencer sa mission durant le délai de rétractation.

Toutefois, l’article VI.65, § 2, alina 2, suppose à cet égard que « l’entreprise exige du consommateur qu’il en fasse la demande expresse sur un support durable » et qu’il reconnaisse qu’en ce cas, il perd le droit de rétractation.

Une clause préimprimée du contrat, sans que le commettant ne puisse exercer un choix (case à cocher), ne suffit donc pas.

Si l’agent immobilier a pleinement rempli sa mission dans ces circonstances, le commettant ne peut plus se rétracter et l’agent immobilier percevra sa rémunération (art.VI.73, 1°).

Tout ceci est confirmé par l’article 2, 1°, de arrêté royal  du 28 septembre 2023 précité.

Quid si la mission n’a pas encore été remplie ?

L’article VI.71, § 3, prévoit que  lorsque le consommateur exerce son droit de rétractation après avoir autorisé l’agent immobilier a déjà commencer sa mission, « il paie à l’entreprise un montant qui est proportionnel à ce qui a été fourni jusqu’au moment où il a informé l’entreprise de l’exercice du droit de rétractation par rapport à l’ensemble des prestations prévues par le contrat. »

Toutefois, l’article VI.71, § 4, dispose que le consommateur n’est redevable d’aucun coût « lorsque :  a) l’entreprise a omis de fournir les informations visées à l’article VI.64, § 1er, 7° et 9° ».

Il en va de même lorsque « lorsque le consommateur n’a pas expressément demandé que l’exécution commence pendant le délai de rétractation … ».

En conclusion, l’agent qui n’a pas respecté son devoir d’information précontractuelle n’a droit ni à la commission ni à un montant proportionnel.

Ce dispositif est redoutable. L’agent immobilier doit y être attentif.

Et le notaire qui, comme on le sait, peut faire du courtage en relation avec un acte de son ministère (Cass., 11 juin 2010) ?

Le courtage des notaires est exclu du champ d’application de l’arrêté du 28 septembre 2023 (art. 1).

Le 20 juin 2006, l’assemblée générale de la Chambre nationale des notaires a adopté des règles applicables à la négociation des ventes d’immeuble par les notaires.

Ces règles ont été approuvées par l’arrêté royal du 14 novembre 2006.

Il n’est pas fait état d’un droit de rétractation dans ces règles. Mais il faut encore avoir égard au Code de droit économique.

L’article VI.63/1, § 1, prévoit que le chapitre relatif au droit de rétractation dans les contrats hors établissement n’est pas d’application « aux conventions établies par un notaire en sa qualité d’officier public ».

Si l’authentification de la vente relève de l’intervention d’un officier public, cela n’est pas le cas d’un courtage.

Il en résulte  que le courtage d’un notaire par contrat signé hors étude doit réserver le droit de rétractation de 14 jours.

Mais cette situation se présentera rarement car, justement, les règles approuvées par l’arrêté du 14 novembre 2006 interdisent au notaire toute prospection.

La photo : une fois n’est pas coutume, un beau (enfin, original plutôt) bâtiment des années 1970. Il est situé avenue Jacques Pastur à Uccle, du nom d’un militaire de l’armée espagnole, qui protégea la Forest de Soigne toute proche, à la fin du XVII^e siècle, au grand soulagement des paysans de la région (Wikipédia). Son surnom était Jaco, et le lieu devint le Fort Jaco quartier commerçant des ucclois. Photo (c) Nadia.