Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’époux propriétaire divise le logement familial

Selon l’article 215 du Code civil, un époux ne peut, sans le consentement de son conjoint, poser d’acte de disposition sur le logement principal de la famille (S. Brat, « La protection du logement familial », ULB – Séminaire de droit comparé mai 2009 /2010, R.J.T., p. 223 et s.).

L’interdiction vaut aussi pour les meubles meublants.

Cette règle vaut également entre cohabitants légaux (art. 1477, § 2, du Code civil).

La notion d’immeuble qui sert au logement principal de la famille au sens de l’article 215 implique une habitation effective par la famille ou une partie de la famille (Cass., 29 avril 2011, rôle n° C.10.0132.N, www.juridat.be).

On ne fait pas de distinction selon le type de biens sur lequel s’applique la protection. Il peut s’agir d’un bien propre à l’un des époux, indivis, voire commun.

Le législateur n’a pas non plus précisé le type de droits dont le ou les époux sont titulaires : droit de propriété, usufruit, etc.

La notion d’acte de disposition est large ; elle vise la concession d’une servitude, le bail à un tiers, une hypothèque et même, semble-t-il une convention de courtage couplée à un mandat de vente (Civ. Namur, 19 janvier 1982, Rec. Gén., 1982, n° 22.768). Cela vise aussi, à mon sens, une option d’achat qui rend irrémédiablement possible l’aliénation.

De nos jours, l’intervention des notaires et la professionnalisation des agents immobiliers font qu’il est rare qu’un époux dispose benoitement du logement familial en le vendant ou en le grevant de droit réel.

Mais il reste une opération qui présente un risque moins pris en considération, étant la division.

Cette opération met en œuvre une notion difficile à appréhender, à savoir le périmètre de la protection.

La question est la suivante : lorsqu’un époux propriétaire occupe avec sa famille un logement dans un ensemble plus important, peut-il seul opérer une division et céder une partie qu’il juge non essentielle au logement familial ?

La doctrine et la jurisprudence entendent la notion de logement familial en y intégrant toutes les dépendances du logement principal.

Dès lors, un garage, un jardin, une remise, etc. doivent être considérés comme des dépendances.

En outre, peut être considéré comme dépendance, non seulement ce qui est nécessaire au logement de la famille, mais bien tout ce qui peut lui être utile, voire agréable (G. Baeteman, « De Bescherming van de gezinswoning », T.P.R., 1985-335, p. 340, spéc.  6).

Cela signifie que la protection de l’article 215 du Code civil couvre ce qui contribue à la « qualité de vie » du ménage (Ph. De Page, « Le régime matrimonial », Bruylant, 2002, p. 9,  6).

Cette notion est très, peut-être trop, large. Elle doit être appréciée au regard de l’arrêt de la Cour de cassation du 29 avril 2011 qui exige une habitation effective par la famille.

Par exemple, si le jardin est très étendu et n’est pas occupé en totalité, il faut autoriser l’époux propriétaire à diviser le fonds et en vendre une partie.

Mais si la famille a deux garages et un véhicule ? Ou occupe deux des trois étages, le dernier n’étant qu’un débarras ?

Le notaire devra être prudent si le conjoint refuse son consentement.

On peut à mon avis prendre en compte la « qualité de vie » économique du ménage : diviser pour valoriser une partie non essentielle du logement participe aussi de la qualité de vie de la famille.

Un autre problème se présente fréquemment : quand le consentement doit-il être donné ? Au moment de la vente ou peut-il être valablement exprimé avant ?

On ne peut renoncer par avance à la protection impérative de l’article 215 du Code civil. C’est face à un projet précis permettant de prendre une décision éclairée que le conjoint doit pouvoir s’exprimer.

Mais peut-il revenir sur son accord avant la vente ? La jurisprudence est peu diserte sur cette question.

Si les circonstances changent ou si l’information fut défaillante, sans doute. Sinon, la renonciation à la protection du logement familial une fois exprimée est un acte unilatéral qui produit immédiatement ses effets juridiques.

Enfin, notons qu’en cas de conflit, l’article 215, § 1, alinéa 3, du Code civil, permet au conjoint propriétaire de se faire autoriser par le tribunal si l’époux refuse « sans motifs graves ».

La photo : le Kaaitheater square Sainctelette à Bruxelles (Marcel Driesmans, 1929-1932). Le bâtiment fait, dit-on, transition entre les styles art déco et moderniste. Je le trouve pour ma part totalement moderniste car la beauté lui est donnée par la forme et non par la décoration. La Première Guerre mondiale avait provoqué le départ d’architectes belges à l’étranger, en particulier aux Pays-Bas (demeurés neutres) et en Angleterre (Eggerickx, par exemple). Ils reviendront pétris d’idées nouvelles. La technique, issue de la guerre également, par la construction en fer (béton armé) leur permettra d’envisager de longues portées et donc de créer des formes nouvelles. Le modernisme va alors succéder à l’art déco par une expression dans la forme et plus dans l’ornementation. Cette architecture sera portée par des projets artistiques ou sociaux. L’espoir d’une société plus juste était aussi née de la première guerre mondiale, avec en architecture la volonté de se donner une dimension sociale et collective. C’était une rupture avec l’art bourgeois ornementaliste et individuel, destiné à célébrer la bourgeoisie triomphante (art nouveau puis art déco).

Kaaitheater

 

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

Lire plus arrow_forward

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

  • Sitothèque

  • close