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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’époux propriétaire divise le logement familial

Selon l’article 215 du Code civil, un époux ne peut, sans le consentement de son conjoint, poser d’acte de disposition sur le logement principal de la famille (S. Brat, « La protection du logement familial », ULB – Séminaire de droit comparé mai 2009 /2010, R.J.T., p. 223 et s.).

L’interdiction vaut aussi pour les meubles meublants.

Cette règle vaut également entre cohabitants légaux (art. 1477, § 2, du Code civil).

La notion d’immeuble qui sert au logement principal de la famille au sens de l’article 215 implique une habitation effective par la famille ou une partie de la famille (Cass., 29 avril 2011, rôle n° C.10.0132.N, www.juridat.be).

On ne fait pas de distinction selon le type de biens sur lequel s’applique la protection. Il peut s’agir d’un bien propre à l’un des époux, indivis, voire commun.

Le législateur n’a pas non plus précisé le type de droits dont le ou les époux sont titulaires : droit de propriété, usufruit, etc.

La notion d’acte de disposition est large ; elle vise la concession d’une servitude, le bail à un tiers, une hypothèque et même, semble-t-il une convention de courtage couplée à un mandat de vente (Civ. Namur, 19 janvier 1982, Rec. Gén., 1982, n° 22.768). Cela vise aussi, à mon sens, une option d’achat qui rend irrémédiablement possible l’aliénation.

De nos jours, l’intervention des notaires et la professionnalisation des agents immobiliers font qu’il est rare qu’un époux dispose benoitement du logement familial en le vendant ou en le grevant de droit réel.

Mais il reste une opération qui présente un risque moins pris en considération, étant la division.

Cette opération met en œuvre une notion difficile à appréhender, à savoir le périmètre de la protection.

La question est la suivante : lorsqu’un époux propriétaire occupe avec sa famille un logement dans un ensemble plus important, peut-il seul opérer une division et céder une partie qu’il juge non essentielle au logement familial ?

La doctrine et la jurisprudence entendent la notion de logement familial en y intégrant toutes les dépendances du logement principal.

Dès lors, un garage, un jardin, une remise, etc. doivent être considérés comme des dépendances.

En outre, peut être considéré comme dépendance, non seulement ce qui est nécessaire au logement de la famille, mais bien tout ce qui peut lui être utile, voire agréable (G. Baeteman, « De Bescherming van de gezinswoning », T.P.R., 1985-335, p. 340, spéc.  6).

Cela signifie que la protection de l’article 215 du Code civil couvre ce qui contribue à la « qualité de vie » du ménage (Ph. De Page, « Le régime matrimonial », Bruylant, 2002, p. 9,  6).

Cette notion est très, peut-être trop, large. Elle doit être appréciée au regard de l’arrêt de la Cour de cassation du 29 avril 2011 qui exige une habitation effective par la famille.

Par exemple, si le jardin est très étendu et n’est pas occupé en totalité, il faut autoriser l’époux propriétaire à diviser le fonds et en vendre une partie.

Mais si la famille a deux garages et un véhicule ? Ou occupe deux des trois étages, le dernier n’étant qu’un débarras ?

Le notaire devra être prudent si le conjoint refuse son consentement.

On peut à mon avis prendre en compte la « qualité de vie » économique du ménage : diviser pour valoriser une partie non essentielle du logement participe aussi de la qualité de vie de la famille.

Un autre problème se présente fréquemment : quand le consentement doit-il être donné ? Au moment de la vente ou peut-il être valablement exprimé avant ?

On ne peut renoncer par avance à la protection impérative de l’article 215 du Code civil. C’est face à un projet précis permettant de prendre une décision éclairée que le conjoint doit pouvoir s’exprimer.

Mais peut-il revenir sur son accord avant la vente ? La jurisprudence est peu diserte sur cette question.

Si les circonstances changent ou si l’information fut défaillante, sans doute. Sinon, la renonciation à la protection du logement familial une fois exprimée est un acte unilatéral qui produit immédiatement ses effets juridiques.

Enfin, notons qu’en cas de conflit, l’article 215, § 1, alinéa 3, du Code civil, permet au conjoint propriétaire de se faire autoriser par le tribunal si l’époux refuse « sans motifs graves ».

La photo : le Kaaitheater square Sainctelette à Bruxelles (Marcel Driesmans, 1929-1932). Le bâtiment fait, dit-on, transition entre les styles art déco et moderniste. Je le trouve pour ma part totalement moderniste car la beauté lui est donnée par la forme et non par la décoration. La Première Guerre mondiale avait provoqué le départ d’architectes belges à l’étranger, en particulier aux Pays-Bas (demeurés neutres) et en Angleterre (Eggerickx, par exemple). Ils reviendront pétris d’idées nouvelles. La technique, issue de la guerre également, par la construction en fer (béton armé) leur permettra d’envisager de longues portées et donc de créer des formes nouvelles. Le modernisme va alors succéder à l’art déco par une expression dans la forme et plus dans l’ornementation. Cette architecture sera portée par des projets artistiques ou sociaux. L’espoir d’une société plus juste était aussi née de la première guerre mondiale, avec en architecture la volonté de se donner une dimension sociale et collective. C’était une rupture avec l’art bourgeois ornementaliste et individuel, destiné à célébrer la bourgeoisie triomphante (art nouveau puis art déco).

Kaaitheater

 

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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