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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui répare le mur ?

Si le mur n’est pas mitoyen, c’est son propriétaire qui doit veiller à ce qu’il ne menace pas ruine (art. 1386 du Code civil). Il doit donc réparer.

Si le mur ne fait pas ruine, à savoir que ses éléments ne menacent pas de choir, le propriétaire s’il est gardien doit encore veiller à ce que le mur ne cause aucun dommage aux tiers (art. 1384, alinéa 1, du Code civil).

Notons que la responsabilité du propriétaire en cas de ruine exclut celle du gardien suivant l’article 1384, selon une jurisprudence confirmée mais contestable (Cass., 28 novembre 2016, rôle n° C.15.0521.F, www.juridat.be).

Les règles relatives à la propriété cèdent lorsque c’est un tiers qui, par sa faute, crée la situation de dégradation du mur.

En ce cas, le tiers doit réparer, par application des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Ce sera le cas, par exemple, si un voisin plante un arbre sans respecter les limites de plantation et que les racines de l’arbre soulèvent le mur.

Ceci dit, si l’arbre existe de manière visible depuis trente ans, le droit de le maintenir sera usucapé.

Par manière visible, j’entends que la prescription acquisitive commencera à courir lorsque l’arbre dépassera le mur … c’est le caractère public de la possession (art. 2229).

À mon avis, même si le droit d’avoir un arbre planté non conformément à l’article 35 du Code rural est acquis par prescription, son propriétaire reste responsable si l’arbre cause un préjudice.

Mais cette responsabilité se prescrit par cinq ans à dater de la connaissance du préjudicie et de son auteur (art. 2262bis).

Cinq ans c’est vite passé car on ne se résout pas facilement à attaquer son voisin.

Notez que sur exception, la responsabilité peut être invoquée sans limite de temps (quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum).

Si c’est donc le voisin fautif qui réclame réparation à frais communs, on peut s’opposer à sa demande même si l’action en réparation contre lui est prescrite.

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Et si le mur est mitoyen ?

Si le mur est mitoyen, la règle est que chaque propriétaire mitoyen contribue aux réparations (art. 655).

Un propriétaire pourra se dispenser de cette charge en abandonnant la mitoyenneté (art. 656), mais cela ne vaudra que pour l’avenir. Si le mur est déjà en péril, il doit réparer à frais communs.

Mais, une fois encore, la règle selon laquelle le mur mitoyen est réparé à frais communs cède devant les règles de responsabilité.

L’article 655 du Code civil n’est pas applicable lorsque la réparation ou la reconstruction a été rendue nécessaire par la faute d’un des copropriétaires (Cass., 12 octobre 1978, Pas., 1979, I, p. 196).

Se pose alors la question de savoir quand un mur est mitoyen ?

On a d’abord égard aux titres, à savoir les actes d’acquisition ou de partage.

Mais les actes se contentent bien souvent de stipuler que le bien est vendu avec toutes les servitudes et mitoyenneté sans recours contre le vendeur.

À défaut de titre, il existe une présomption et une contre présomption.

La présomption s’applique aux villes et campagnes : si le mur est séparatif, il est présumé mitoyen (art. 653). C’est simple et efficace.

La contre présomption est que cette règle ne s’applique pas en présence de ce que l’article 654 appelle une marque du contraire.

Cela vise les dispositifs faîtiers du mur évitant aux eaux de couler sur le mur.

En ce cas, le mur appartient à celui qui a traité l’écoulement des eaux. Le mur n’est alors pas mitoyen et on applique les règles exposées plus haut.

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Il existe une autre exception que l’on ne trouve pas dans le Code civil. C’est le cas du mur de soutènement.

Contrairement à la présomption de l’article 653, le mur qui sert de soutènement au fonds supérieur ne peut être présumé mitoyen.

Il ne s’agit pas d’un mur de clôture mais d’un appareil de soutien qu’une présomption de l’homme permet de considérer comme l’accessoire de la propriété la plus haute (Aubry et Rau, Cours de droit civil français, t. II, § 222, note 10 ; Les Novelles, Droit civil, t. III, n° 1045 ; F. Laurent, Principes de droit civil, t. VII, n° 529 ; C. Demolombe, Cours de Code civil – Traité des servitudes ou services fonciers, t. VI, n° 330 ; A. Hilbert, Traité théorique et pratique de la mitoyenneté des murs, des haies et des fossés, n° 287 ; R.P.D.B., v° Servitudes, n° 253 ; R. Derine et P. Hamelink, overzicht van rechtspraak – Zakenrecht, T.P.R., 1973, p. 873, n° 77 ; J. Hansenne, Les biens – Précis, t. II, Liège, éd. Collection Scientifique de la Faculté de droit, 1996, n° 982, note 158 ; Cass. fr., 13 févr. 1939, Gaz. Pal., 28 avril 1939 ; Rev. trim. dr. civ., 1939, p. 508).

Cette solution a été appliquée par le juge de paix de Bruges dans une décision du 11 janvier 1980 (J.J.P., 1981, p. 49).

Le juge en déduit que les dommages résultant de l’effondrement de l’ouvrage doivent être intégralement réparés par le propriétaire de l’héritage le plus haut (voy. aussi J. Hansenne, R.C.J.B., 1984, p. 129, n° 65 ; Civ., Liège, 30 avril 2003, J.T., 2004, p. 32 357).

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Il faut aussi, c’est élémentaire mais on l’oublie parfois, vérifier si le mur même séparatif, est susceptible de devenir mitoyen.

Rappelons que la mitoyenneté suppose que la clôture puisse remplir les fonctions suivantes : séparer les fonds, appuyer une construction, enfoncer un appui et être surélevée.

Une simple clôture en plaques de béton ne répond pas à ces fonctions, ni un gabion, ni une palissade.

En ce cas, c’est le responsable en cas de dégradation fautive qui devra réparer, sinon c’est le propriétaire.

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Enfin, gardons à l’esprit deux éléments importants :

La théorie des troubles de voisinage est applicable entre copropriétaires mitoyens (Cass., 4 juin 2012, rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Il n’y a donc pas que les règles de la mitoyenneté et de la responsabilité à envisager.

D’autre part, comme toujours en matière de voisinage, il faut vérifier s’il existe un texte réglementaire.

Un lotissement ou un règlement communal d’urbanisme, ou un règlement des bâtisses comme on disait avant ou un Guide communal d’urbanisme, comme on dit maintenant en Wallonie.

Les prescriptions de ces instruments peuvent intéresser le litige.

La photo : un immeuble de bureau aux lignes élégantes avenue de Beaulieu à Auderghem. L’avenue descend vers le quartier des Pêcheries. En 1965 encore, à l’angle de la rue des Pêcheries et de Beaulieu, il y avait une cressonnière alimentée par les sources des environs. Aujourd’hui, il y a des bureaux, notamment pour la Commission européenne. Plus de cresson.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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