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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui répare le mur ?

Si le mur n’est pas mitoyen, c’est son propriétaire qui doit veiller à ce qu’il ne menace pas ruine (art. 1386 du Code civil). Il doit donc réparer.

Si le mur ne fait pas ruine, à savoir que ses éléments ne menacent pas de choir, le propriétaire s’il est gardien doit encore veiller à ce que le mur ne cause aucun dommage aux tiers (art. 1384, alinéa 1, du Code civil).

Notons que la responsabilité du propriétaire en cas de ruine exclut celle du gardien suivant l’article 1384, selon une jurisprudence confirmée mais contestable (Cass., 28 novembre 2016, rôle n° C.15.0521.F, www.juridat.be).

Les règles relatives à la propriété cèdent lorsque c’est un tiers qui, par sa faute, crée la situation de dégradation du mur.

En ce cas, le tiers doit réparer, par application des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Ce sera le cas, par exemple, si un voisin plante un arbre sans respecter les limites de plantation et que les racines de l’arbre soulèvent le mur.

Ceci dit, si l’arbre existe de manière visible depuis trente ans, le droit de le maintenir sera usucapé.

Par manière visible, j’entends que la prescription acquisitive commencera à courir lorsque l’arbre dépassera le mur … c’est le caractère public de la possession (art. 2229).

À mon avis, même si le droit d’avoir un arbre planté non conformément à l’article 35 du Code rural est acquis par prescription, son propriétaire reste responsable si l’arbre cause un préjudice.

Mais cette responsabilité se prescrit par cinq ans à dater de la connaissance du préjudicie et de son auteur (art. 2262bis).

Cinq ans c’est vite passé car on ne se résout pas facilement à attaquer son voisin.

Notez que sur exception, la responsabilité peut être invoquée sans limite de temps (quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum).

Si c’est donc le voisin fautif qui réclame réparation à frais communs, on peut s’opposer à sa demande même si l’action en réparation contre lui est prescrite.

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Et si le mur est mitoyen ?

Si le mur est mitoyen, la règle est que chaque propriétaire mitoyen contribue aux réparations (art. 655).

Un propriétaire pourra se dispenser de cette charge en abandonnant la mitoyenneté (art. 656), mais cela ne vaudra que pour l’avenir. Si le mur est déjà en péril, il doit réparer à frais communs.

Mais, une fois encore, la règle selon laquelle le mur mitoyen est réparé à frais communs cède devant les règles de responsabilité.

L’article 655 du Code civil n’est pas applicable lorsque la réparation ou la reconstruction a été rendue nécessaire par la faute d’un des copropriétaires (Cass., 12 octobre 1978, Pas., 1979, I, p. 196).

Se pose alors la question de savoir quand un mur est mitoyen ?

On a d’abord égard aux titres, à savoir les actes d’acquisition ou de partage.

Mais les actes se contentent bien souvent de stipuler que le bien est vendu avec toutes les servitudes et mitoyenneté sans recours contre le vendeur.

À défaut de titre, il existe une présomption et une contre présomption.

La présomption s’applique aux villes et campagnes : si le mur est séparatif, il est présumé mitoyen (art. 653). C’est simple et efficace.

La contre présomption est que cette règle ne s’applique pas en présence de ce que l’article 654 appelle une marque du contraire.

Cela vise les dispositifs faîtiers du mur évitant aux eaux de couler sur le mur.

En ce cas, le mur appartient à celui qui a traité l’écoulement des eaux. Le mur n’est alors pas mitoyen et on applique les règles exposées plus haut.

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Il existe une autre exception que l’on ne trouve pas dans le Code civil. C’est le cas du mur de soutènement.

Contrairement à la présomption de l’article 653, le mur qui sert de soutènement au fonds supérieur ne peut être présumé mitoyen.

Il ne s’agit pas d’un mur de clôture mais d’un appareil de soutien qu’une présomption de l’homme permet de considérer comme l’accessoire de la propriété la plus haute (Aubry et Rau, Cours de droit civil français, t. II, § 222, note 10 ; Les Novelles, Droit civil, t. III, n° 1045 ; F. Laurent, Principes de droit civil, t. VII, n° 529 ; C. Demolombe, Cours de Code civil – Traité des servitudes ou services fonciers, t. VI, n° 330 ; A. Hilbert, Traité théorique et pratique de la mitoyenneté des murs, des haies et des fossés, n° 287 ; R.P.D.B., v° Servitudes, n° 253 ; R. Derine et P. Hamelink, overzicht van rechtspraak – Zakenrecht, T.P.R., 1973, p. 873, n° 77 ; J. Hansenne, Les biens – Précis, t. II, Liège, éd. Collection Scientifique de la Faculté de droit, 1996, n° 982, note 158 ; Cass. fr., 13 févr. 1939, Gaz. Pal., 28 avril 1939 ; Rev. trim. dr. civ., 1939, p. 508).

Cette solution a été appliquée par le juge de paix de Bruges dans une décision du 11 janvier 1980 (J.J.P., 1981, p. 49).

Le juge en déduit que les dommages résultant de l’effondrement de l’ouvrage doivent être intégralement réparés par le propriétaire de l’héritage le plus haut (voy. aussi J. Hansenne, R.C.J.B., 1984, p. 129, n° 65 ; Civ., Liège, 30 avril 2003, J.T., 2004, p. 32 357).

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Il faut aussi, c’est élémentaire mais on l’oublie parfois, vérifier si le mur même séparatif, est susceptible de devenir mitoyen.

Rappelons que la mitoyenneté suppose que la clôture puisse remplir les fonctions suivantes : séparer les fonds, appuyer une construction, enfoncer un appui et être surélevée.

Une simple clôture en plaques de béton ne répond pas à ces fonctions, ni un gabion, ni une palissade.

En ce cas, c’est le responsable en cas de dégradation fautive qui devra réparer, sinon c’est le propriétaire.

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Enfin, gardons à l’esprit deux éléments importants :

La théorie des troubles de voisinage est applicable entre copropriétaires mitoyens (Cass., 4 juin 2012, rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Il n’y a donc pas que les règles de la mitoyenneté et de la responsabilité à envisager.

D’autre part, comme toujours en matière de voisinage, il faut vérifier s’il existe un texte réglementaire.

Un lotissement ou un règlement communal d’urbanisme, ou un règlement des bâtisses comme on disait avant ou un Guide communal d’urbanisme, comme on dit maintenant en Wallonie.

Les prescriptions de ces instruments peuvent intéresser le litige.

La photo : un immeuble de bureau aux lignes élégantes avenue de Beaulieu à Auderghem. L’avenue descend vers le quartier des Pêcheries. En 1965 encore, à l’angle de la rue des Pêcheries et de Beaulieu, il y avait une cressonnière alimentée par les sources des environs. Aujourd’hui, il y a des bureaux, notamment pour la Commission européenne. Plus de cresson.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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