Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Qui répare le mur ?

Si le mur n’est pas mitoyen, c’est son propriétaire qui doit veiller à ce qu’il ne menace pas ruine (art. 1386 du Code civil). Il doit donc réparer.

Si le mur ne fait pas ruine, à savoir que ses éléments ne menacent pas de choir, le propriétaire s’il est gardien doit encore veiller à ce que le mur ne cause aucun dommage aux tiers (art. 1384, alinéa 1, du Code civil).

Notons que la responsabilité du propriétaire en cas de ruine exclut celle du gardien suivant l’article 1384, selon une jurisprudence confirmée mais contestable (Cass., 28 novembre 2016, rôle n° C.15.0521.F, www.juridat.be).

Les règles relatives à la propriété cèdent lorsque c’est un tiers qui, par sa faute, crée la situation de dégradation du mur.

En ce cas, le tiers doit réparer, par application des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Ce sera le cas, par exemple, si un voisin plante un arbre sans respecter les limites de plantation et que les racines de l’arbre soulèvent le mur.

Ceci dit, si l’arbre existe de manière visible depuis trente ans, le droit de le maintenir sera usucapé.

Par manière visible, j’entends que la prescription acquisitive commencera à courir lorsque l’arbre dépassera le mur … c’est le caractère public de la possession (art. 2229).

À mon avis, même si le droit d’avoir un arbre planté non conformément à l’article 35 du Code rural est acquis par prescription, son propriétaire reste responsable si l’arbre cause un préjudice.

Mais cette responsabilité se prescrit par cinq ans à dater de la connaissance du préjudicie et de son auteur (art. 2262bis).

Cinq ans c’est vite passé car on ne se résout pas facilement à attaquer son voisin.

Notez que sur exception, la responsabilité peut être invoquée sans limite de temps (quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum).

Si c’est donc le voisin fautif qui réclame réparation à frais communs, on peut s’opposer à sa demande même si l’action en réparation contre lui est prescrite.

*

Et si le mur est mitoyen ?

Si le mur est mitoyen, la règle est que chaque propriétaire mitoyen contribue aux réparations (art. 655).

Un propriétaire pourra se dispenser de cette charge en abandonnant la mitoyenneté (art. 656), mais cela ne vaudra que pour l’avenir. Si le mur est déjà en péril, il doit réparer à frais communs.

Mais, une fois encore, la règle selon laquelle le mur mitoyen est réparé à frais communs cède devant les règles de responsabilité.

L’article 655 du Code civil n’est pas applicable lorsque la réparation ou la reconstruction a été rendue nécessaire par la faute d’un des copropriétaires (Cass., 12 octobre 1978, Pas., 1979, I, p. 196).

Se pose alors la question de savoir quand un mur est mitoyen ?

On a d’abord égard aux titres, à savoir les actes d’acquisition ou de partage.

Mais les actes se contentent bien souvent de stipuler que le bien est vendu avec toutes les servitudes et mitoyenneté sans recours contre le vendeur.

À défaut de titre, il existe une présomption et une contre présomption.

La présomption s’applique aux villes et campagnes : si le mur est séparatif, il est présumé mitoyen (art. 653). C’est simple et efficace.

La contre présomption est que cette règle ne s’applique pas en présence de ce que l’article 654 appelle une marque du contraire.

Cela vise les dispositifs faîtiers du mur évitant aux eaux de couler sur le mur.

En ce cas, le mur appartient à celui qui a traité l’écoulement des eaux. Le mur n’est alors pas mitoyen et on applique les règles exposées plus haut.

*

Il existe une autre exception que l’on ne trouve pas dans le Code civil. C’est le cas du mur de soutènement.

Contrairement à la présomption de l’article 653, le mur qui sert de soutènement au fonds supérieur ne peut être présumé mitoyen.

Il ne s’agit pas d’un mur de clôture mais d’un appareil de soutien qu’une présomption de l’homme permet de considérer comme l’accessoire de la propriété la plus haute (Aubry et Rau, Cours de droit civil français, t. II, § 222, note 10 ; Les Novelles, Droit civil, t. III, n° 1045 ; F. Laurent, Principes de droit civil, t. VII, n° 529 ; C. Demolombe, Cours de Code civil – Traité des servitudes ou services fonciers, t. VI, n° 330 ; A. Hilbert, Traité théorique et pratique de la mitoyenneté des murs, des haies et des fossés, n° 287 ; R.P.D.B., v° Servitudes, n° 253 ; R. Derine et P. Hamelink, overzicht van rechtspraak – Zakenrecht, T.P.R., 1973, p. 873, n° 77 ; J. Hansenne, Les biens – Précis, t. II, Liège, éd. Collection Scientifique de la Faculté de droit, 1996, n° 982, note 158 ; Cass. fr., 13 févr. 1939, Gaz. Pal., 28 avril 1939 ; Rev. trim. dr. civ., 1939, p. 508).

Cette solution a été appliquée par le juge de paix de Bruges dans une décision du 11 janvier 1980 (J.J.P., 1981, p. 49).

Le juge en déduit que les dommages résultant de l’effondrement de l’ouvrage doivent être intégralement réparés par le propriétaire de l’héritage le plus haut (voy. aussi J. Hansenne, R.C.J.B., 1984, p. 129, n° 65 ; Civ., Liège, 30 avril 2003, J.T., 2004, p. 32 357).

*

Il faut aussi, c’est élémentaire mais on l’oublie parfois, vérifier si le mur même séparatif, est susceptible de devenir mitoyen.

Rappelons que la mitoyenneté suppose que la clôture puisse remplir les fonctions suivantes : séparer les fonds, appuyer une construction, enfoncer un appui et être surélevée.

Une simple clôture en plaques de béton ne répond pas à ces fonctions, ni un gabion, ni une palissade.

En ce cas, c’est le responsable en cas de dégradation fautive qui devra réparer, sinon c’est le propriétaire.

*

Enfin, gardons à l’esprit deux éléments importants :

La théorie des troubles de voisinage est applicable entre copropriétaires mitoyens (Cass., 4 juin 2012, rôle n° C.10.0672.N, www.juridat.be).

Il n’y a donc pas que les règles de la mitoyenneté et de la responsabilité à envisager.

D’autre part, comme toujours en matière de voisinage, il faut vérifier s’il existe un texte réglementaire.

Un lotissement ou un règlement communal d’urbanisme, ou un règlement des bâtisses comme on disait avant ou un Guide communal d’urbanisme, comme on dit maintenant en Wallonie.

Les prescriptions de ces instruments peuvent intéresser le litige.

La photo : un immeuble de bureau aux lignes élégantes avenue de Beaulieu à Auderghem. L’avenue descend vers le quartier des Pêcheries. En 1965 encore, à l’angle de la rue des Pêcheries et de Beaulieu, il y avait une cressonnière alimentée par les sources des environs. Aujourd’hui, il y a des bureaux, notamment pour la Commission européenne. Plus de cresson.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

  • Sitothèque

  • close