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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Immobilier : que trouve-t-on d’intéressant dans la déclaration de politique régionale wallonne du 25 juillet 2017 ?

Voici quelques extraits particulièrement intéressants de la déclaration du 25 juillet 2017 du nouveau Gouvernement wallon.

Sur certains points, on constate de très bonnes idées et une réelle rupture avec la politique du Gouvernement précédent.

Fiscalité immobilière :

Le taux de 15 % à partir de la troisième habitation sera aboli en raison de son effet contre-productif.

NB : enfin ! la Wallonie avait le triste record des droits de mutation.

Le logement étant le premier et le principal rempart contre le risque de paupérisation, il sera au  centre  des  préoccupations  du  Gouvernement  à  travers  différentes  politiques.

Ainsi,  une politique volontariste d’accès à la première  propriété  sera  menée  tant via  un  abattement forfaitaire du taux de droits d’enregistrement que par la mise en place d’un mécanisme de prêts  jeunes permettant  aux  primo – propriétaires d’emprunter à taux zéro les montants des frais d’achats, de plus en plus régulièrement exclus des prêts hypothécaires.

NB : espérons un abattement de 175.000 € comme à Bruxelles. L’idée d’étaler les droits est très novatrice.

De même, le maintien à domicile désiré sera fiscalement encouragé par la mise en œuvre de divers mécanismes fiscaux et parafiscaux: aides à l’aménagement du lieu de vie, prêts à taux zéro  pour  travaux  permettant le  maintien  à  domicile, allègement  fiscal  du  mécanisme  du viager.

Une exonération temporaire du précompte immobilier sera mise en œuvre dans les quartiers nouveaux.

La réduction de précompte immobilier pour les ménages ayant des enfants à charge sera rendue automatique.

Bail commercial

Suite à la 6ème réforme de L’état et au transfert des règles spécifiques au bail commercial, la Région  adoptera  les  mesures  nécessaires  à  cet  égard  et  prévoira  à  ce  niveau  le  dispositif permettant de favoriser l’émergence de magasins éphémères dans les centres villes grâce à un bail commercial de courte durée.

NB : comme en Flandre avec le huur korte duur.

Les  indemnités  pour  les  commerçants et  artisans lésés  par  des  travaux  de  voiries  seront rétablies et pourront bénéficier dès lors d’une défiscalisation.

Bail à ferme

Favoriser l’installation  de  nouveaux  agriculteurs  (préserver  les  surfaces  affectées  à l’agriculture, réviser la législation sur le bail à ferme afin de faciliter l’accès à la terre aux agriculteurs actifs, soutenir l’installation de nouveaux agriculteurs notamment hors cadre familial, etc.).

Bail de résidence

Le Gouvernement adaptera la législation relative aux baux à loyers afin de tenir compte des nouveaux modes d’habitation et en veillant à l’autonomie des volontés et à l’équilibre des droits et obligations des propriétaires et des locataires.

NB : la déclaration vise ici le bail de colocation.

Logements publics

En matière de logement public, un schéma de développement régional du logement, basé sur un   cadastre   dynamique, permettra  d’identifier  au  mieux  l’implantation  de  nouveaux logements publics en fonction de la disponibilité des services publics, bassins d’emploi, de la proximité de transports publics, etc.

La révision des loyers sera envisagée pour garantir tant la viabilité des Sociétés de Logement des Services Publics que l’équité entre locataires mais aussi entre les locataires et les candidats locataires.

Pour ce faire, tant la performance énergétique du bien que sa typologie verront à être  pris  en  compte.

Les conditions d’attribution et de détermination des loyers seront adaptées  afin  de  mieux  tenir  compte  de  la  modification  des  revenus  ou  de  la  composition familiale en favorisant la mixité sociale et en luttant contre la sous-occupation des logements.

Un mécanisme d’allocation – loyer sera mis en place afin de faciliter l’accès à un logement à loyer modéré pour les familles en attente d’un logement social.

Les  communes  seront  incitées  à  poursuivre  leurs  investissements  en  faveur  du  logement public et du logement moyen, la règle actuelle étant excessivement rigide et inadaptée à la réalité de la diversité wallonne.

Pour les bénéficiaires d’un logement public, l’acquisition de son propre logement sera encouragée et la mise en place d’un mécanisme de location – achat sera analysée.

La contribution du secteur privé à l’objectif de création de nouveaux logements publics  ou  à  loyer modéré sera  recherchée,  y  compris  des  agences  immobilières  sociales, notamment  par  le  biais  de  partenariats  publics – privés.

Le  développement  de  mécanismes d’usufruit locatif social sera envisagé.

Le Gouvernement aura également à cœur de soutenir la création de nouveaux logements, accessibles financièrement, tant sur le marché acquisitif que locatif, en soutenant notamment des initiatives telles que les Community Land Trust.

NB : les loyers sociaux au coût réel est une vraie et nécessaire rupture. L’implication du privé est également une rupture nécessaire. On trouve ici un accent libéral affirmé.

Implantations commerciales

Le dispositif des permis d’implantation commerciale (et permis intégrés) sera fusionné avec le dispositif des permis uniques.

NB : comme à Bruxelles, l’ancien « socio-économique » rejoint l’urbanisme, ce qui est plus cohérent.

Patrimoine

Mettre en place une structure unique rationalisée -l’Agence wallonne du patrimoine-, pour harmoniser les pratiques et rapprocher le patrimoine du citoyen.

Finaliser le  Code  wallon  du  Patrimoine pour  optimaliser,  simplifier  et  raccourcir  les procédures, en l’articulant parfaitement avec le Code du développement territorial.

Faire aboutir l’Alliance Patrimoine-Emploi dans toutes ses composantes techniques, fiscales, économiques et de formation en concertation avec les acteurs du secteur.

Poursuivre   le   soutien   à   la restauration des   biens   classés   et   programmer   les interventions sur le patrimoine majeur au travers des accords-cadres.

Maison de repos

Le moratoire relatif aux nouvelles places en maisons de repos et maisons de repos et de soins sera  levé de  manière  à  répondre  les  plus  efficacement  aux  besoins  de  la  population  et permettant ainsi une plus grande participation du secteur privé.

Succession

Les droits de succession seront réformés afin notamment de favoriser la transmission de l’immeuble familial au conjoint survivant et d’inciter aux investissements dans l’efficience énergétique.

Parallèlement, les droits de donations mobilières seront rendus plus attractifs.

NB : il sont 10 % plus chers que dans les autres Régions.

Photovoltaïque

La filière photovoltaïque industrielle (installations supérieures à 10 Kilowatt crête) continuera à être soutenue.

Quant au photovoltaïque résidentiel, la méthodologie Qualiwatt sera évaluée et actualisée en vue de permettre rapidement à cette filière de voler de ses propres ailes.

Par ailleurs, le principe de compensation (compteur qui tourne à l’envers) sera maintenu pour les installations existantes jusqu’à ce que la filière soit viable par elle-même (atteinte du « grid parity »).

Quant au tarif « prosumers », le Gouvernement analysera la situation et prendra le cas échéant les mesures nécessaires pour garantir aux installations existantes le taux de rentabilité de référence.

Enfin, concernant les installations Solwatt, la résolution du conflit entourant la réduction du facteur K sera étudiée.

La photo : la nouvelle clinique du Chirec à Delta (architecte Assar), encore en construction. Delta est une « porte » de Bruxelles, un point d’entrée dans la ville, qui mérite un bâtiment emblématique. Làs, l’architecture du Chirec est massive, fonctionnelle et peu expressive. Une occasion ratée.

 

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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