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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les prix des biens et services sont déterminés par le libre jeu de la concurrence

De sérieux problèmes d’approvisionnement se posaient au lendemain de la deuxième guerre mondiale. Il fallait lutter contre la spéculation.

C’est ainsi que l’arrêté-loi du 22 janvier 1945 sur la réglementation économique et les prix permettait au Roi de fixer des prix maxima ou des contrats-programmes, et interdisait de pratiquer des prix supérieurs aux prix normaux. Les tribunaux étaient compétents pour apprécier le caractère anormal des prix en tenant compte de divers critères économiques.

Le volet relatif au régime de l’autorisation préalable des augmentations de prix a été transformé en simple notification par l’arrêté ministériel du 20 avril 1993, ce régime n’étant plus conformes aux exigences du droit communautaire.

Aujourd’hui le contrôle des prix a vécu. L’arrêté royal du 21 mai 2013 fixe l’entrée en vigueur des dispositions du Code de droit économique en matière de prix, insérée par la loi du 3 avril 2013 (entrée en vigueur ce 28 mai 2013).

Le Code économique dispose en son article V.2 que « les prix des biens et services sont déterminés par le libre jeu de la concurrence. » Historiquement et symboliquement, c’est un grand changement puisque le contrôle des prix, né de la guerre a persisté jusqu’à ce jour. Économiquement, le pas était franchi depuis longtemps.

On trouvera un exemple d’application dans l’arrêt du 5 janvier 2011 de la Cour de cassation (rôle n° P.10.1322.F, www.juridat.be). Il était question de travaux de terrassement dont le prix dépassait trente fois leur valeur réelle.

Et pourtant, l’article 1er de l’arrêté loi du 14 mai 1946 qui dit illicite un prix, même conforme au prix maximum en matière pénale, s’il entraîne la réalisation d’un bénéfice anormal, n’a pas été abrogé (Cass., 25 novembre 1997, Pas., 1997, I, p. 504).

Il existe à présent un Observatoire des prix (art. V.3) chargé de surveiller l’évolution des prix. Le Conseil de la concurrence peut prendre des mesures répondant aux constatations de l’Observatoire des prix, en cas de situation susceptible de provoquer un dommage grave, immédiat et difficilement réparable pour les entreprises ou pour les consommateurs.

Le ministre compétent peut encore conclure des contrats-programme, notamment dans le secteur pétrolier, et le prix des médicaments reste hors de la réglementation libérale ici décrite.

Notons enfin l’article V.8 dispose « lors de l’application des dispositions du présent titre, les producteurs et distributeurs ne peuvent refuser de satisfaire, dans la mesure de leurs possibilités et dans des conditions conformes aux usages commerciaux, aux demandes de produits, de prestations de services faites par les distributeurs ou les consommateurs lorsqu’elles ne présentent aucun caractère anormal. » Donc, si les prix sont libres, les vendeurs le sont moins.

Il existe encore de vieilles réglementations méconnues qui disparaîtront un jour. Deux exemples :

L’arrêté royal n° 56 du 10 novembre 1967 dispose que tout commerçant est tenu d’être titulaire d’un compte bancaire en Belgique (est-ce bien conforme au droit européen ?) et d’en faire figurer les indications dans ses documents. Aussi longtemps que ces indications n’ont pas été communiquées au débiteur les intérêts moratoires ne sont pas dus, nonobstant toute mise en demeure ou clause contractuelle.

Et l’indexation du prix ? L’indexation est réglementée, elle aussi. La loi du 30 mars 1976 prévoit que toute formule d’indexation des prix commerciaux est interdite. De même les contrats ne peuvent pas contenir de clauses de révision de prix sauf sur 80 % du prix et selon des paramètres représentant des coûts réels.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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