Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les prix des biens et services sont déterminés par le libre jeu de la concurrence

De sérieux problèmes d’approvisionnement se posaient au lendemain de la deuxième guerre mondiale. Il fallait lutter contre la spéculation.

C’est ainsi que l’arrêté-loi du 22 janvier 1945 sur la réglementation économique et les prix permettait au Roi de fixer des prix maxima ou des contrats-programmes, et interdisait de pratiquer des prix supérieurs aux prix normaux. Les tribunaux étaient compétents pour apprécier le caractère anormal des prix en tenant compte de divers critères économiques.

Le volet relatif au régime de l’autorisation préalable des augmentations de prix a été transformé en simple notification par l’arrêté ministériel du 20 avril 1993, ce régime n’étant plus conformes aux exigences du droit communautaire.

Aujourd’hui le contrôle des prix a vécu. L’arrêté royal du 21 mai 2013 fixe l’entrée en vigueur des dispositions du Code de droit économique en matière de prix, insérée par la loi du 3 avril 2013 (entrée en vigueur ce 28 mai 2013).

Le Code économique dispose en son article V.2 que « les prix des biens et services sont déterminés par le libre jeu de la concurrence. » Historiquement et symboliquement, c’est un grand changement puisque le contrôle des prix, né de la guerre a persisté jusqu’à ce jour. Économiquement, le pas était franchi depuis longtemps.

On trouvera un exemple d’application dans l’arrêt du 5 janvier 2011 de la Cour de cassation (rôle n° P.10.1322.F, www.juridat.be). Il était question de travaux de terrassement dont le prix dépassait trente fois leur valeur réelle.

Et pourtant, l’article 1er de l’arrêté loi du 14 mai 1946 qui dit illicite un prix, même conforme au prix maximum en matière pénale, s’il entraîne la réalisation d’un bénéfice anormal, n’a pas été abrogé (Cass., 25 novembre 1997, Pas., 1997, I, p. 504).

Il existe à présent un Observatoire des prix (art. V.3) chargé de surveiller l’évolution des prix. Le Conseil de la concurrence peut prendre des mesures répondant aux constatations de l’Observatoire des prix, en cas de situation susceptible de provoquer un dommage grave, immédiat et difficilement réparable pour les entreprises ou pour les consommateurs.

Le ministre compétent peut encore conclure des contrats-programme, notamment dans le secteur pétrolier, et le prix des médicaments reste hors de la réglementation libérale ici décrite.

Notons enfin l’article V.8 dispose « lors de l’application des dispositions du présent titre, les producteurs et distributeurs ne peuvent refuser de satisfaire, dans la mesure de leurs possibilités et dans des conditions conformes aux usages commerciaux, aux demandes de produits, de prestations de services faites par les distributeurs ou les consommateurs lorsqu’elles ne présentent aucun caractère anormal. » Donc, si les prix sont libres, les vendeurs le sont moins.

Il existe encore de vieilles réglementations méconnues qui disparaîtront un jour. Deux exemples :

L’arrêté royal n° 56 du 10 novembre 1967 dispose que tout commerçant est tenu d’être titulaire d’un compte bancaire en Belgique (est-ce bien conforme au droit européen ?) et d’en faire figurer les indications dans ses documents. Aussi longtemps que ces indications n’ont pas été communiquées au débiteur les intérêts moratoires ne sont pas dus, nonobstant toute mise en demeure ou clause contractuelle.

Et l’indexation du prix ? L’indexation est réglementée, elle aussi. La loi du 30 mars 1976 prévoit que toute formule d’indexation des prix commerciaux est interdite. De même les contrats ne peuvent pas contenir de clauses de révision de prix sauf sur 80 % du prix et selon des paramètres représentant des coûts réels.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

Lire plus arrow_forward

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

  • Sitothèque

  • close