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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude

Une servitude est droit qui profite à un fonds à charge d’un autre fonds (art. 637 du Code civil). C’est un rapport  d’immeuble à immeuble, contrairement à un service à charge d’une personne et au profit d’une autre personne, fût-elle propriétaire d’immeuble.

C’est un véritable droit, ce qui distingue la servitude de la simple tolérance, qui est fréquente dans les rapports de voisinage par souci de commodité sociale. La servitude est perpétuelle alors que la tolérance est révocable à tout moment.

Quel est la nature de la prestation d’une servitude ? Il existe de nombreuse servitude comme le passage, l’écoulement d’eau, la prise d’eau, la présence de conduite d’égout ou d’eaux usées, l’interdiction de construire, la distance des plantations, la jouissance de vue, l’emprise au sol, etc.

Selon la prestation que réalise la servitude, on parlera de servitude apparente ou non apparente, continue ou discontinue. L’intérêt de cette distinction repose dans le fait que seules les servitudes apparentes et continues peuvent s’acquérir par prescription, c’est-à-dire par un usage de 30 ans.

De plus, les servitudes qui peuvent s’acquérir par prescription bénéficient de la protection possessoire. Il s’agit d’une action qui permet de recouvrer la possession d’un immeuble ou d’un droit immobilier avant même de discuter la propriété du droit. Il s’agit de plaider la propriété sans avoir à supporter le fait accompli.

Une servitude est continue lorsque son usage est ou peut être continuel sans avoir besoin de fait actuel de l’homme (art. 688 du Code civil). La servitude apparente est celle qui s’annonce par des ouvrages extérieurs (art. 689).

L’action possessoire aussi appelée complainte (art. 1370, alinéa 1er, du code judiciaire) ou réintégrante (art. 1370, alinéa 2), doit répondre aux conditions suivantes :

1. Elle doit concerner des immeubles ou des droits immobiliers susceptibles d’être acquis par prescription, comme on l’a vu.

2. Le demandeur doit prouver une possession du droit depuis une année au moins, sauf si la dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait.

3. Cette possession doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (art. 2228 à 2235 du Code civil) sauf si la dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait.

4. Il s’est écoulé moins d’une année depuis le trouble ou la dépossession.

La protection possessoire est très efficace car elle fait l’économie du débat sur la titularité du droit et se borne à en protéger la possession. Les deux actions, possessoire et pétitoire (l’une sanctionnant la possession, l’autre sanctionnant la propriété) ne peuvent d’ailleurs se cumuler.

De plus, le défendeur qui a succombé au possessoire ne peut agir au pétitoire, c’est-à-dire contester le fond du droit de son adversaire qu’après avoir satisfait la condamnation, c’est-à-dire après avoir cessé de troubler son adversaire (art. 1371).

La servitude de passage, légale (art. 682 du Code civil) ou conventionnelle (art. 686), est privée de la protection possessoire car ce type de servitude ne peut s’acquérir par prescription.

En effet, un droit de passage n’est pas apparent ni continu, selon les définitions vues plus haut ; l’article 684, alinéa 2, le confirme.

Il est logique qu’un droit de passage ne puisse s’acquérir par prescription puisque, n’étant pas apparent, son délai pourrait courir à l’insu du fonds dominant.

Mais est-il logique de refuser la protection possessoire à une servitude de passage ? La Cour constitutionnelle a répondu par la négative, dans un arrêt n° 151/2011 du 13 octobre 2011.

Pour être précis, l’arrêt portait sur le droit de passage légal ou établi par titre, et dans le cadre d’une réintégrande (art. 1370, al. 2).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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