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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude

Une servitude est droit qui profite à un fonds à charge d’un autre fonds (art. 637 du Code civil). C’est un rapport  d’immeuble à immeuble, contrairement à un service à charge d’une personne et au profit d’une autre personne, fût-elle propriétaire d’immeuble.

C’est un véritable droit, ce qui distingue la servitude de la simple tolérance, qui est fréquente dans les rapports de voisinage par souci de commodité sociale. La servitude est perpétuelle alors que la tolérance est révocable à tout moment.

Quel est la nature de la prestation d’une servitude ? Il existe de nombreuse servitude comme le passage, l’écoulement d’eau, la prise d’eau, la présence de conduite d’égout ou d’eaux usées, l’interdiction de construire, la distance des plantations, la jouissance de vue, l’emprise au sol, etc.

Selon la prestation que réalise la servitude, on parlera de servitude apparente ou non apparente, continue ou discontinue. L’intérêt de cette distinction repose dans le fait que seules les servitudes apparentes et continues peuvent s’acquérir par prescription, c’est-à-dire par un usage de 30 ans.

De plus, les servitudes qui peuvent s’acquérir par prescription bénéficient de la protection possessoire. Il s’agit d’une action qui permet de recouvrer la possession d’un immeuble ou d’un droit immobilier avant même de discuter la propriété du droit. Il s’agit de plaider la propriété sans avoir à supporter le fait accompli.

Une servitude est continue lorsque son usage est ou peut être continuel sans avoir besoin de fait actuel de l’homme (art. 688 du Code civil). La servitude apparente est celle qui s’annonce par des ouvrages extérieurs (art. 689).

L’action possessoire aussi appelée complainte (art. 1370, alinéa 1er, du code judiciaire) ou réintégrante (art. 1370, alinéa 2), doit répondre aux conditions suivantes :

1. Elle doit concerner des immeubles ou des droits immobiliers susceptibles d’être acquis par prescription, comme on l’a vu.

2. Le demandeur doit prouver une possession du droit depuis une année au moins, sauf si la dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait.

3. Cette possession doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (art. 2228 à 2235 du Code civil) sauf si la dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait.

4. Il s’est écoulé moins d’une année depuis le trouble ou la dépossession.

La protection possessoire est très efficace car elle fait l’économie du débat sur la titularité du droit et se borne à en protéger la possession. Les deux actions, possessoire et pétitoire (l’une sanctionnant la possession, l’autre sanctionnant la propriété) ne peuvent d’ailleurs se cumuler.

De plus, le défendeur qui a succombé au possessoire ne peut agir au pétitoire, c’est-à-dire contester le fond du droit de son adversaire qu’après avoir satisfait la condamnation, c’est-à-dire après avoir cessé de troubler son adversaire (art. 1371).

La servitude de passage, légale (art. 682 du Code civil) ou conventionnelle (art. 686), est privée de la protection possessoire car ce type de servitude ne peut s’acquérir par prescription.

En effet, un droit de passage n’est pas apparent ni continu, selon les définitions vues plus haut ; l’article 684, alinéa 2, le confirme.

Il est logique qu’un droit de passage ne puisse s’acquérir par prescription puisque, n’étant pas apparent, son délai pourrait courir à l’insu du fonds dominant.

Mais est-il logique de refuser la protection possessoire à une servitude de passage ? La Cour constitutionnelle a répondu par la négative, dans un arrêt n° 151/2011 du 13 octobre 2011.

Pour être précis, l’arrêt portait sur le droit de passage légal ou établi par titre, et dans le cadre d’une réintégrande (art. 1370, al. 2).

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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