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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude

Une servitude est droit qui profite à un fonds à charge d’un autre fonds (art. 637 du Code civil). C’est un rapport  d’immeuble à immeuble, contrairement à un service à charge d’une personne et au profit d’une autre personne, fût-elle propriétaire d’immeuble.

C’est un véritable droit, ce qui distingue la servitude de la simple tolérance, qui est fréquente dans les rapports de voisinage par souci de commodité sociale. La servitude est perpétuelle alors que la tolérance est révocable à tout moment.

Quel est la nature de la prestation d’une servitude ? Il existe de nombreuse servitude comme le passage, l’écoulement d’eau, la prise d’eau, la présence de conduite d’égout ou d’eaux usées, l’interdiction de construire, la distance des plantations, la jouissance de vue, l’emprise au sol, etc.

Selon la prestation que réalise la servitude, on parlera de servitude apparente ou non apparente, continue ou discontinue. L’intérêt de cette distinction repose dans le fait que seules les servitudes apparentes et continues peuvent s’acquérir par prescription, c’est-à-dire par un usage de 30 ans.

De plus, les servitudes qui peuvent s’acquérir par prescription bénéficient de la protection possessoire. Il s’agit d’une action qui permet de recouvrer la possession d’un immeuble ou d’un droit immobilier avant même de discuter la propriété du droit. Il s’agit de plaider la propriété sans avoir à supporter le fait accompli.

Une servitude est continue lorsque son usage est ou peut être continuel sans avoir besoin de fait actuel de l’homme (art. 688 du Code civil). La servitude apparente est celle qui s’annonce par des ouvrages extérieurs (art. 689).

L’action possessoire aussi appelée complainte (art. 1370, alinéa 1er, du code judiciaire) ou réintégrante (art. 1370, alinéa 2), doit répondre aux conditions suivantes :

1. Elle doit concerner des immeubles ou des droits immobiliers susceptibles d’être acquis par prescription, comme on l’a vu.

2. Le demandeur doit prouver une possession du droit depuis une année au moins, sauf si la dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait.

3. Cette possession doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (art. 2228 à 2235 du Code civil) sauf si la dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait.

4. Il s’est écoulé moins d’une année depuis le trouble ou la dépossession.

La protection possessoire est très efficace car elle fait l’économie du débat sur la titularité du droit et se borne à en protéger la possession. Les deux actions, possessoire et pétitoire (l’une sanctionnant la possession, l’autre sanctionnant la propriété) ne peuvent d’ailleurs se cumuler.

De plus, le défendeur qui a succombé au possessoire ne peut agir au pétitoire, c’est-à-dire contester le fond du droit de son adversaire qu’après avoir satisfait la condamnation, c’est-à-dire après avoir cessé de troubler son adversaire (art. 1371).

La servitude de passage, légale (art. 682 du Code civil) ou conventionnelle (art. 686), est privée de la protection possessoire car ce type de servitude ne peut s’acquérir par prescription.

En effet, un droit de passage n’est pas apparent ni continu, selon les définitions vues plus haut ; l’article 684, alinéa 2, le confirme.

Il est logique qu’un droit de passage ne puisse s’acquérir par prescription puisque, n’étant pas apparent, son délai pourrait courir à l’insu du fonds dominant.

Mais est-il logique de refuser la protection possessoire à une servitude de passage ? La Cour constitutionnelle a répondu par la négative, dans un arrêt n° 151/2011 du 13 octobre 2011.

Pour être précis, l’arrêt portait sur le droit de passage légal ou établi par titre, et dans le cadre d’une réintégrande (art. 1370, al. 2).

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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