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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude

Une servitude est droit qui profite à un fonds à charge d’un autre fonds (art. 637 du Code civil). C’est un rapport  d’immeuble à immeuble, contrairement à un service à charge d’une personne et au profit d’une autre personne, fût-elle propriétaire d’immeuble.

C’est un véritable droit, ce qui distingue la servitude de la simple tolérance, qui est fréquente dans les rapports de voisinage par souci de commodité sociale. La servitude est perpétuelle alors que la tolérance est révocable à tout moment.

Quel est la nature de la prestation d’une servitude ? Il existe de nombreuse servitude comme le passage, l’écoulement d’eau, la prise d’eau, la présence de conduite d’égout ou d’eaux usées, l’interdiction de construire, la distance des plantations, la jouissance de vue, l’emprise au sol, etc.

Selon la prestation que réalise la servitude, on parlera de servitude apparente ou non apparente, continue ou discontinue. L’intérêt de cette distinction repose dans le fait que seules les servitudes apparentes et continues peuvent s’acquérir par prescription, c’est-à-dire par un usage de 30 ans.

De plus, les servitudes qui peuvent s’acquérir par prescription bénéficient de la protection possessoire. Il s’agit d’une action qui permet de recouvrer la possession d’un immeuble ou d’un droit immobilier avant même de discuter la propriété du droit. Il s’agit de plaider la propriété sans avoir à supporter le fait accompli.

Une servitude est continue lorsque son usage est ou peut être continuel sans avoir besoin de fait actuel de l’homme (art. 688 du Code civil). La servitude apparente est celle qui s’annonce par des ouvrages extérieurs (art. 689).

L’action possessoire aussi appelée complainte (art. 1370, alinéa 1er, du code judiciaire) ou réintégrante (art. 1370, alinéa 2), doit répondre aux conditions suivantes :

1. Elle doit concerner des immeubles ou des droits immobiliers susceptibles d’être acquis par prescription, comme on l’a vu.

2. Le demandeur doit prouver une possession du droit depuis une année au moins, sauf si la dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait.

3. Cette possession doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (art. 2228 à 2235 du Code civil) sauf si la dépossession ou le trouble a été causé par violence ou voie de fait.

4. Il s’est écoulé moins d’une année depuis le trouble ou la dépossession.

La protection possessoire est très efficace car elle fait l’économie du débat sur la titularité du droit et se borne à en protéger la possession. Les deux actions, possessoire et pétitoire (l’une sanctionnant la possession, l’autre sanctionnant la propriété) ne peuvent d’ailleurs se cumuler.

De plus, le défendeur qui a succombé au possessoire ne peut agir au pétitoire, c’est-à-dire contester le fond du droit de son adversaire qu’après avoir satisfait la condamnation, c’est-à-dire après avoir cessé de troubler son adversaire (art. 1371).

La servitude de passage, légale (art. 682 du Code civil) ou conventionnelle (art. 686), est privée de la protection possessoire car ce type de servitude ne peut s’acquérir par prescription.

En effet, un droit de passage n’est pas apparent ni continu, selon les définitions vues plus haut ; l’article 684, alinéa 2, le confirme.

Il est logique qu’un droit de passage ne puisse s’acquérir par prescription puisque, n’étant pas apparent, son délai pourrait courir à l’insu du fonds dominant.

Mais est-il logique de refuser la protection possessoire à une servitude de passage ? La Cour constitutionnelle a répondu par la négative, dans un arrêt n° 151/2011 du 13 octobre 2011.

Pour être précis, l’arrêt portait sur le droit de passage légal ou établi par titre, et dans le cadre d’une réintégrande (art. 1370, al. 2).

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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