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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Activités commerciales, civiles, réglementées, libérales, …

Dans un arrêt n° n° 24/2013 du 28 février 2013, la Cour constitutionnelle a décidé que l’exclusion des agriculteurs exerçant en nom personnel du bénéfice de la loi sur la continuité des entreprises était discriminatoire. Rappelons que la loi s’applique aux commerçants, aux sociétés commerciales, aux sociétés civiles sous forme commerciales et aux sociétés agricoles.

Une société civile immobilière peut donc demander une réorganisation judiciaire par un plan de paiement ou par une cession d’entreprise.

L’arrêt dit non pertinent le critère d’un patrimoine professionnel distinct du patrimoine personnel. Il précise que le critère déduit de la qualité de commerçant n’est pas davantage pertinent par rapport à l’objectif poursuivi par la loi du 31 janvier 2009. Ce critère a du reste été abandonné par un amendement approuvé lors des travaux parlementaires.

La Cour observe que la procédure en règlement collectif de dettes (art. 1675/2 et suivants du Code judiciaire) ne poursuit pas le même objectif que la loi sur la continuité des entreprises. La procédure en règlement collectif a pour objet de rétablir la situation financière du débiteur mais ne vise pas à maintenir l’activité de l’entreprise en difficulté dans l’intérêt de l’entrepreneur mais également de ses créanciers.

Il en découle que la protection du débiteur par la procédure en règlement collectif de dettes ne saurait justifier l’exclusion de l’application de la loi sur la continuité des entreprises.

On aura compris où je veux en venir : pourquoi encore exclure les sociétés de professions libérales voire même les titulaires de ces professions ? Lors des travaux parlementaires, il fut expliqué que ces activités étaient déjà gouvernées par des règles déontologiques et que certains aspects comme le secret professionnel rendaient sensible l’intervention du tribunal.

Ce n’est pas convainquant, d’autant plus que la Cour constitutionnelle a jugé le 6 avril 2011, que l’inapplicabilité de la loi sur les pratiques du marché aux professions libérales est aussi contraire au principe d’égalité.

Enfin, le 5 avril 2011, la Cour de Justice de l’Union européenne a jugé que la directive service (2006/123/CE) ne permettait plus de maintenir l’interdiction totale de démarchage pour les professions réglementées.

En réalité, la distinction entre commerçants, professions réglementées, ou libérales, n’est plus pertinente. Il faudrait se contenter, pour les règles générales, de la seule distinction entre professionnels et non professionnels.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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