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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Activités commerciales, civiles, réglementées, libérales, …

Dans un arrêt n° n° 24/2013 du 28 février 2013, la Cour constitutionnelle a décidé que l’exclusion des agriculteurs exerçant en nom personnel du bénéfice de la loi sur la continuité des entreprises était discriminatoire. Rappelons que la loi s’applique aux commerçants, aux sociétés commerciales, aux sociétés civiles sous forme commerciales et aux sociétés agricoles.

Une société civile immobilière peut donc demander une réorganisation judiciaire par un plan de paiement ou par une cession d’entreprise.

L’arrêt dit non pertinent le critère d’un patrimoine professionnel distinct du patrimoine personnel. Il précise que le critère déduit de la qualité de commerçant n’est pas davantage pertinent par rapport à l’objectif poursuivi par la loi du 31 janvier 2009. Ce critère a du reste été abandonné par un amendement approuvé lors des travaux parlementaires.

La Cour observe que la procédure en règlement collectif de dettes (art. 1675/2 et suivants du Code judiciaire) ne poursuit pas le même objectif que la loi sur la continuité des entreprises. La procédure en règlement collectif a pour objet de rétablir la situation financière du débiteur mais ne vise pas à maintenir l’activité de l’entreprise en difficulté dans l’intérêt de l’entrepreneur mais également de ses créanciers.

Il en découle que la protection du débiteur par la procédure en règlement collectif de dettes ne saurait justifier l’exclusion de l’application de la loi sur la continuité des entreprises.

On aura compris où je veux en venir : pourquoi encore exclure les sociétés de professions libérales voire même les titulaires de ces professions ? Lors des travaux parlementaires, il fut expliqué que ces activités étaient déjà gouvernées par des règles déontologiques et que certains aspects comme le secret professionnel rendaient sensible l’intervention du tribunal.

Ce n’est pas convainquant, d’autant plus que la Cour constitutionnelle a jugé le 6 avril 2011, que l’inapplicabilité de la loi sur les pratiques du marché aux professions libérales est aussi contraire au principe d’égalité.

Enfin, le 5 avril 2011, la Cour de Justice de l’Union européenne a jugé que la directive service (2006/123/CE) ne permettait plus de maintenir l’interdiction totale de démarchage pour les professions réglementées.

En réalité, la distinction entre commerçants, professions réglementées, ou libérales, n’est plus pertinente. Il faudrait se contenter, pour les règles générales, de la seule distinction entre professionnels et non professionnels.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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