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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude, une affaire de fonds et pas de personnes

Une servitude est une charge imposée sur un fonds, pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire (art. 637 et 686 du Code civil).

Le rapport de fonds à fonds, et non de personne à personne, n’est pas toujours aisé à appréhender.

Dans un arrêt du 16 septembre 1966, la Cour de cassation belge a rappelé que la charge pesant sur un fonds doit favoriser directement un autre fonds et non une collectivité, une Commune ou ses habitants, dans l’intérêt général, même si le propriétaire du fonds dominant appartient à cette collectivité.

Ce sera le cas d’une charge de placement d’installation électrique par une Intercommunale sur un fonds privé.

Cette charge génère sans doute un avantage pour le propriétaire voisin et tous les habitants de la communauté desservie en énergie, dit la Cour de cassation, mais cet avantage corrélatif n’améliore pas directement un fonds particulier.

On peut se demander si la Cour de cassation n’a pas voulu revenir sur cette jurisprudence dans un arrêt du 29 mars 2012 (Cass., 29 mars 2012, rôle n° C.11.0075.N, www.juridat.be).

Il s’agissait d’une convention accordant le droit à une Intercommunale d’utiliser un local équipé en transformateur, selon certaines modalités (accès au personnel, placement de câbles souterrains et indisponibilité d’une bande de terrain entre la voie publique et la cabine).

La convention prévoyait que les droits subsisteraient tant que l’Intercommunale ou ses ayants-droits fourniront la Commune de Zulle en électricité.

Les juges d’appel ont pu décider, sans encourir la censure de la Cour de cassation, que les dispositions de ce contrat imposaient une charge de servitude sur le fonds des demandeurs « pour le service et l’utilité des immeubles du voisinage de l’avenue Bisschoppenhof. »

Le même problème s’est posé en France, sans que l’on observe une pareille  évolution.

Dans un arrêt du 13 juin 2012 (www.legifrance.gouv.fr), la Cour de cassation française rappelle, sur le visa de dispositions partagées avec le droit belge, qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Un propriétaire avait conclu avec EDF une convention par laquelle il lui donnait à bail une parcelle de 20 m ² aux fins d’y édifier un poste de transformateur, pour une durée de trente ans et moyennant un loyer.

Après avoir acquis la parcelle, le nouveau propriétaire proposa à EDF de délacer la cabine pour lui permettre de réaliser des travaux sur son bien.

EDF refusa et invoqua l’existence non pas d’un bail mais d’une servitude grevant l’immeuble.

La Cour d’appel de Paris estima qu’effectivement, la convention de 1954 devait s’analyser en une constitution de servitude ayant instaurant une charge grevant le terrain en cause au profit d’un fonds dominant, étant le réseau de distribution électrique.

La Cour de cassation française censure sobrement cet arrêt : « qu’en statuant ainsi, alors que le réseau de distribution électrique ne peut constituer un fonds dominant la cour d’appel a violé les textes susvisés. »

Deux solutions différentes, donc, dans des arrêts récents.

Qu’en penser ?

Les articles 637 et 696 du Code civil établissent clairement la relation entre fonds servant et dominant et non entre des personnes, fussent-elles les propriétaires de ces fonds.

La commodité de ce critère s’est vue quelque peu altérée par le fait que le Cour de cassation a considéré que les termes de ces dispositions ne peuvent être pris dans leur sens littéral.

Constatant que le service foncier profite toujours à des personnes, la Cour de cassation pose qu’il y a servitude dès que le service est en rapport direct et immédiat avec l’usage et l’exploitation d’un fonds, n’eût-il d’autre effet que d’accroître la commodité de cet usage et de cette exploitation (Cass., 28 janvier 2000, Pas., 2000, I, p. 76).

Il suffit, en définitive, que la servitude confère une commodité accrue procurant au fonds dominant une plus-value. La Cour de cassation a confirmé cette jurisprudence dans l’arrêt du 30 novembre 2007 (rôle n° C.07.0140.F, www.juridat.be).

À mon avis, il ne faut pas pour autant considérer qu’une servitude naîtra chaque fois qu’une obligation imposée au propriétaire d’un immeuble présente un effet favorable à la jouissance d’un autre fonds.

Dans les servitudes du fait de l’homme, l’intention des parties et déterminante, notamment quant à leur volonté de faire survivre le droit à leur accord ou à faire profiter des tiers de l’avantage accordé, ce qui constitue deux circonstances élevant la facilité personnelle au rang de servitude accessoire d’un immeuble. (S. Boufflette, « Servitudes du fait de l’homme et servitudes légales. Chronique de jurisprudence 2001-2008 », in CUP, volume 104, Chronique de jurisprudence en droit des biens, Anthémis, Liège, 2008, p. 246 ; J.-F. Romain (dir.), « Droits réels, chronique de jurisprudence 1998-2005 », Les dossiers du J.T. n° 63, Larcier, Bruxelles, 2007, p. 229).

En revanche, le caractère intuitu personae du droit consenti indique un rapport personnel excluant la constitution d’une servitude (Cass., 21 septembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 1045).

De même, si dans un acte, un propriétaire accorde un droit de passage dans le cadre du règlement d’une situation particulière ou provisoire, il n’y aura pas constitution d’une servitude.

En revanche, si la convention est conçue pour durer et pour valoriser un bien, en affectant l’usage d’une autre propriété, on sera en présence d’une servitude.

De là à considérer, comme le fait la Cour de cassation belge, que le service et l’utilité peut profiter aux immeubles du voisinage d’une avenue, sans autre précision, il y a un pas que je ne franchirais pas aussi prestement que la Cour de cassation.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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