Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les problèmes de superficie de l’immeuble vendu

Pour les professionnels, la superficie du bien vendu est souvent un élément d’évaluation. En neuf, il est fréquent de calculer le prix au m².

Il en va de même pour l’incidence foncière, c’est-à-dire le prix du terrain, dans un projet immobilier.

On parle plutôt de superficie pour le sol, et de contenance lorsque le bien se développe sur plusieurs niveaux. On parle aussi de contenance pour évoquer le résultat du calcul graphique des parcelles cadastrales.

Comment déterminer la contenance d’un bien ?

En Belgique, la surface utile ou habitable est déterminée par la norme NBN B 06-002 (juin 1983) relatives aux surfaces et volumes des bâtiments – définitions et mode de mesurage (arrêté royal du 28 février 1984, M.B. du 6 avril 1984. Documentation commercialisée sur www.nbn.be).

D’après cette norme, les surfaces sont délimitées par le contour extérieur des parois et par l’axe mitoyen.

Seules les portions de planchers au-dessus desquelles il existe une hauteur libre de 1,50 mètre sont prises en considération.

Les trémies techniques sont inclues. Les surfaces des escaliers privatifs sont comptées à chaque niveau et les parties communes sont exclues.

En France, voyez l’article R.331-10 et 353-16-2° du Code de la construction et de l’habitation.

Dans le Code bruxellois du logement, on trouve la définition suivante : « par superficie habitable, on entend la superficie utile des pièces d’habitation mesurée entre les parois intérieures délimitant une pièce, partie de pièce ou espace intérieur, à l’exclusion des escaliers, espaces sanitaires et espaces communs à plusieurs logements ».

Cette définition assez différente de la précédente est applicable pour déterminer la surface habitable pour les petits logements.

Le RRU utilise enfin la notion de superficie de plancher nette (article 2, 4°, du Titre II, chapitre 1) : « totalité des planchers  à l’exclusion : des locaux offrant une hauteur libre de moins de 2,20 mètres, des locaux affectés au parcage, des locaux situés sous le niveau du sol et qui sont affectés aux caves, aux équipements techniques et aux dépôts. Les dimensions des planchers sont mesurées entre le nu des murs intérieurs » (www.rru.irisnet.be).

On aura compris que la superficie dépend surtout de la méthode de calcul : il existe une différence non négligeable entre les surfaces balayables et les cotes extérieures d’un immeuble…

Dans la vente régie par la loi Breyne sur la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, les annexes que la convention doit contenir à peine de nullité, donnent une description permettant de déterminer la superficie du bien (article l’article 7, b, bbis, c et d de la loi du 9 juillet 1971).

On prend donc soin dans une vente Breyne de définir la méthode utilisée avant de décrire la contenance du bien.

Juridiquement, un différend sur contenance peut se présenter sous deux angles : l’obligation de délivrance et l’erreur comme vice de consentement.

L’article 1616 Code civil dispose que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat.

Les articles 1617 et suivants du Code civil réglementent la délivrance en fonction de la contenance.

On distingue trois situations qui dépendent de la manière dont les parties ont décrit le bien dans la convention.

  1. Lorsque la vente est faite sans indication de contenance, la délivrance porte sur le bien vendu au prix fixé. La contenance n’est pas un élément substantiel de la vente et une éventuelle discordance ne prête pas à remise en cause du contrat.

En d’autres termes, si le contrat n’évoque pas la contenance, cette question ne permet pas de faire grief au vendeur de ne pas délivrer une chose conforme. Cette hypothèse est peu fréquente car, en pratique, le contrat mentionne les parcelles cadastrales en indiquant la contenance de celles-ci.

  1. Lorsque la vente est faite avec indication de contenance « à raison de tant la mesure » (selon un prix au m² ou à l’hectare par exemple), la délivrance d’une contenance moindre provoque une diminution proportionnelle du prix (art. 1617 du Code civil). Si la contenance est supérieure, l’acheteur peut soit consentir une majoration de prix, soit renoncer à la vente pour autant que l’excédent atteigne au moins un vingtième (art. 1618).

Cette hypothèse aussi est rare ; c’est seulement pour les terrains ou les bois que la vente intervient pour un prix à la mesure.

  1. Enfin, lorsque la vente intervient avec indication de contenance mais pour un prix global, la contenance est supposée indicative et non déterminante du consentement des parties. En ce cas, l’ajustement du prix ne peut intervenir que si la discordance excède un vingtième avec possibilité pour l’acheteur de renoncer à la vente (art. 1619 et 1620).

C’est la situation la plus fréquente. En ce cas que la différence fera compte entre les parties, si elle dépasse 5 %.

Que la contenance ait été évoquée dans des informations précontractuelles et non dans la convention ne change rien à ces règles.

En effet, il faut seulement considérer ce qui est prévu dans la convention puisque la délivrance relève de l’exécution de cette convention et non de sa formation.

Mais les règles des articles 1617 à 1620 du Code civil sont supplétives.

En pratique, lorsqu’un contrat écrit existe, il est toujours dérogé à ce système par une clause qui exclut de remettre la vente en cause pour différence de contenance, fut-elle de plus d’un vingtième.

Cette clause est fondée sur la nécessaire stabilité des ventes immobilières ; elle est devenue un véritable usage (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1972, T. IV, n° 115).

Il est donc très rare qu’un défaut de contenances puisse provoquer une résolution du contrat pour inexécution de l’obligation de délivrance, ou une réfaction du prix.

C’est d’autant plus vrai que l’agréation couvre le vice de conformité et que les questions de contenance n’apparaissent pas immédiatement, souvent même après l’agréation.

Qu’en est-il à présent de l’erreur comme vice de consentement fondé sur une différence de contenance ?

L’erreur est un vice de consentement (art. 1109 du Code civil), mais elle n’est une cause d’annulation du contrat que si elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet (art. 1110).

Cela signifie qu’il doit être démontré qu’à raison du défaut de contenance, le bien est absolument impropre à l’usage auquel on le destinait et que cette destination est une qualité substantielle du bien vendu (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1972, T. IV, n° 122).

La preuve de cette condition est difficile à rapporter.

En effet, lorsque la vente intervient sans indication de contenance ou avec indication de contenance mais pour un prix global, la contenance est supposée indicative et non déterminante du consentement des parties.

Le système des articles 1617 à 1620 est fondé sur une interprétation présumée de l’intention des parties ; lorsque la vente n’est pas faite à l’unité de mesure, il est présumé que la superficie n’a que valeur indicative.

C’est dire qu’il sera difficile de prouver qu’elle forme un élément substantiel de la transaction.

D’ailleurs, si la contenance n’est pas indiquée, elle ne peut constituer l’objet d’un vice de consentement car l’erreur doit être commune, c’est-à-dire qu’elle doit porter sur une qualité du bien entrée dans le champ contractuel (M. Coipel, « Eléments de théorie générale des contrats », Diegem, Kluwer, 1999, n° 66).

Enfin, à supposer qu’une erreur substantielle sur la contenance puisse être démontrée, l’acheteur ne peut pas demander l’ajustement du prix.

L’erreur comme vice de consentement provoque l’annulation pure et simple de la convention ; il n’existe pas d’erreur incidente donnant lieu à des dommages s’imputant sur le prix comme en matière de dol.

C’est logique puisque l’erreur n’est pas une faute, et puisqu’elle doit être substantielle, ce qui s’oppose à ce qu’elle doit incidente.

Autrement dit, l’acheteur qui parviendrait à établir que son consentement a été vicié sur la contenance, ne pourrait que se défaire de la vente, mais ne pourrait exiger de réduire le prix en conservant la vente.

Tout cela explique que les litiges sur la superficie sont particulièrement rares et difficiles.

Cela signifie qu’il faut être attentif à la superficiel avant l’achat d’un bien immobilier, pas après…

Catégorie: Vente

Commentaires

facebook comments:

  1. Geraldine balthazar #

    bonjour, pourriez vous prendre note de ma nouvelle adresse électronique, à savoir : [email protected]

    merci et excellente journée

    Date: Sun, 23 Sep 2012 19:55:09 +0000 To: [email protected]

    septembre 26, 2012
    • Bonjour,
      Il faut résilier votre souscription et vous réinscrire sous la nouvelle adresse.
      Merci de votre intérêt pour le site.
      Bàv,

      septembre 26, 2012

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

Lire plus arrow_forward

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

  • Sitothèque

  • close