Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les problèmes de superficie de l’immeuble vendu

Pour les professionnels, la superficie du bien vendu est souvent un élément d’évaluation. En neuf, il est fréquent de calculer le prix au m².

Il en va de même pour l’incidence foncière, c’est-à-dire le prix du terrain, dans un projet immobilier.

On parle plutôt de superficie pour le sol, et de contenance lorsque le bien se développe sur plusieurs niveaux. On parle aussi de contenance pour évoquer le résultat du calcul graphique des parcelles cadastrales.

Comment déterminer la contenance d’un bien ?

En Belgique, la surface utile ou habitable est déterminée par la norme NBN B 06-002 (juin 1983) relatives aux surfaces et volumes des bâtiments – définitions et mode de mesurage (arrêté royal du 28 février 1984, M.B. du 6 avril 1984. Documentation commercialisée sur www.nbn.be).

D’après cette norme, les surfaces sont délimitées par le contour extérieur des parois et par l’axe mitoyen.

Seules les portions de planchers au-dessus desquelles il existe une hauteur libre de 1,50 mètre sont prises en considération.

Les trémies techniques sont inclues. Les surfaces des escaliers privatifs sont comptées à chaque niveau et les parties communes sont exclues.

En France, voyez l’article R.331-10 et 353-16-2° du Code de la construction et de l’habitation.

Dans le Code bruxellois du logement, on trouve la définition suivante : « par superficie habitable, on entend la superficie utile des pièces d’habitation mesurée entre les parois intérieures délimitant une pièce, partie de pièce ou espace intérieur, à l’exclusion des escaliers, espaces sanitaires et espaces communs à plusieurs logements ».

Cette définition assez différente de la précédente est applicable pour déterminer la surface habitable pour les petits logements.

Le RRU utilise enfin la notion de superficie de plancher nette (article 2, 4°, du Titre II, chapitre 1) : « totalité des planchers  à l’exclusion : des locaux offrant une hauteur libre de moins de 2,20 mètres, des locaux affectés au parcage, des locaux situés sous le niveau du sol et qui sont affectés aux caves, aux équipements techniques et aux dépôts. Les dimensions des planchers sont mesurées entre le nu des murs intérieurs » (www.rru.irisnet.be).

On aura compris que la superficie dépend surtout de la méthode de calcul : il existe une différence non négligeable entre les surfaces balayables et les cotes extérieures d’un immeuble…

Dans la vente régie par la loi Breyne sur la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, les annexes que la convention doit contenir à peine de nullité, donnent une description permettant de déterminer la superficie du bien (article l’article 7, b, bbis, c et d de la loi du 9 juillet 1971).

On prend donc soin dans une vente Breyne de définir la méthode utilisée avant de décrire la contenance du bien.

Juridiquement, un différend sur contenance peut se présenter sous deux angles : l’obligation de délivrance et l’erreur comme vice de consentement.

L’article 1616 Code civil dispose que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat.

Les articles 1617 et suivants du Code civil réglementent la délivrance en fonction de la contenance.

On distingue trois situations qui dépendent de la manière dont les parties ont décrit le bien dans la convention.

  1. Lorsque la vente est faite sans indication de contenance, la délivrance porte sur le bien vendu au prix fixé. La contenance n’est pas un élément substantiel de la vente et une éventuelle discordance ne prête pas à remise en cause du contrat.

En d’autres termes, si le contrat n’évoque pas la contenance, cette question ne permet pas de faire grief au vendeur de ne pas délivrer une chose conforme. Cette hypothèse est peu fréquente car, en pratique, le contrat mentionne les parcelles cadastrales en indiquant la contenance de celles-ci.

  1. Lorsque la vente est faite avec indication de contenance « à raison de tant la mesure » (selon un prix au m² ou à l’hectare par exemple), la délivrance d’une contenance moindre provoque une diminution proportionnelle du prix (art. 1617 du Code civil). Si la contenance est supérieure, l’acheteur peut soit consentir une majoration de prix, soit renoncer à la vente pour autant que l’excédent atteigne au moins un vingtième (art. 1618).

Cette hypothèse aussi est rare ; c’est seulement pour les terrains ou les bois que la vente intervient pour un prix à la mesure.

  1. Enfin, lorsque la vente intervient avec indication de contenance mais pour un prix global, la contenance est supposée indicative et non déterminante du consentement des parties. En ce cas, l’ajustement du prix ne peut intervenir que si la discordance excède un vingtième avec possibilité pour l’acheteur de renoncer à la vente (art. 1619 et 1620).

C’est la situation la plus fréquente. En ce cas que la différence fera compte entre les parties, si elle dépasse 5 %.

Que la contenance ait été évoquée dans des informations précontractuelles et non dans la convention ne change rien à ces règles.

En effet, il faut seulement considérer ce qui est prévu dans la convention puisque la délivrance relève de l’exécution de cette convention et non de sa formation.

Mais les règles des articles 1617 à 1620 du Code civil sont supplétives.

En pratique, lorsqu’un contrat écrit existe, il est toujours dérogé à ce système par une clause qui exclut de remettre la vente en cause pour différence de contenance, fut-elle de plus d’un vingtième.

Cette clause est fondée sur la nécessaire stabilité des ventes immobilières ; elle est devenue un véritable usage (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1972, T. IV, n° 115).

Il est donc très rare qu’un défaut de contenances puisse provoquer une résolution du contrat pour inexécution de l’obligation de délivrance, ou une réfaction du prix.

C’est d’autant plus vrai que l’agréation couvre le vice de conformité et que les questions de contenance n’apparaissent pas immédiatement, souvent même après l’agréation.

Qu’en est-il à présent de l’erreur comme vice de consentement fondé sur une différence de contenance ?

L’erreur est un vice de consentement (art. 1109 du Code civil), mais elle n’est une cause d’annulation du contrat que si elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet (art. 1110).

Cela signifie qu’il doit être démontré qu’à raison du défaut de contenance, le bien est absolument impropre à l’usage auquel on le destinait et que cette destination est une qualité substantielle du bien vendu (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1972, T. IV, n° 122).

La preuve de cette condition est difficile à rapporter.

En effet, lorsque la vente intervient sans indication de contenance ou avec indication de contenance mais pour un prix global, la contenance est supposée indicative et non déterminante du consentement des parties.

Le système des articles 1617 à 1620 est fondé sur une interprétation présumée de l’intention des parties ; lorsque la vente n’est pas faite à l’unité de mesure, il est présumé que la superficie n’a que valeur indicative.

C’est dire qu’il sera difficile de prouver qu’elle forme un élément substantiel de la transaction.

D’ailleurs, si la contenance n’est pas indiquée, elle ne peut constituer l’objet d’un vice de consentement car l’erreur doit être commune, c’est-à-dire qu’elle doit porter sur une qualité du bien entrée dans le champ contractuel (M. Coipel, « Eléments de théorie générale des contrats », Diegem, Kluwer, 1999, n° 66).

Enfin, à supposer qu’une erreur substantielle sur la contenance puisse être démontrée, l’acheteur ne peut pas demander l’ajustement du prix.

L’erreur comme vice de consentement provoque l’annulation pure et simple de la convention ; il n’existe pas d’erreur incidente donnant lieu à des dommages s’imputant sur le prix comme en matière de dol.

C’est logique puisque l’erreur n’est pas une faute, et puisqu’elle doit être substantielle, ce qui s’oppose à ce qu’elle doit incidente.

Autrement dit, l’acheteur qui parviendrait à établir que son consentement a été vicié sur la contenance, ne pourrait que se défaire de la vente, mais ne pourrait exiger de réduire le prix en conservant la vente.

Tout cela explique que les litiges sur la superficie sont particulièrement rares et difficiles.

Cela signifie qu’il faut être attentif à la superficiel avant l’achat d’un bien immobilier, pas après…

Catégorie: Vente

Commentaires

facebook comments:

  1. Geraldine balthazar #

    bonjour, pourriez vous prendre note de ma nouvelle adresse électronique, à savoir : [email protected]

    merci et excellente journée

    Date: Sun, 23 Sep 2012 19:55:09 +0000 To: [email protected]

    septembre 26, 2012
    • Bonjour,
      Il faut résilier votre souscription et vous réinscrire sous la nouvelle adresse.
      Merci de votre intérêt pour le site.
      Bàv,

      septembre 26, 2012

Laisser un commentaire

Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

Lire plus arrow_forward

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

  • Sitothèque

  • close