Carnet de route en Droit Immobilier
La Région de Bruxelles-Capitale fait face au douloureux défi du logement social et moyen.
Il faut répondre, dans ce segment du marché, à une demande croissante et largement insatisfaite, alors que la Région souffre d’un sous-financement politiquement organisé.
Et la Région fait de plus l’amer constat de ce que le logement subsidié est lourdement taxé au profit du fédéral.
C’est ainsi que la TVA sur les logements neufs s’élève à 21 % et porte aussi sur les subsides (art. 26, al. 1, Code TVA).
Il est vrai que la politique sociale du logement bénéficie en principe du taux réduit de 6 % mais l’administration (fédérale) limite cette mesure au seul logement social (SISP).
Or c’est aussi le logement moyen qui a besoin de cet encouragement, qu’il soit développé directement par la Région ou par ses partenaires privés.
En juillet dernier, la Région a tenté un coup de force par son ordonnance du 20 juillet 2011, dite ordonnance Hutchinson.
Cette ordonnance ajoute un article 3bis au Code bruxellois du logement définissant ce qu’il faut entendre par politique sociale du logement.
L’objectif est d’étendre cette définition au logement acquisitif moyen afin de prétendre au taux réduit pour la réalisation de ces logements avec des partenaires de la SDRB.
Cela ressemble à un coup de force parce que, si la Région est compétente en matière de logement, elle ne l’est pas en matière de TVA.
L’ordonnance a suscité l’intérêt de nombreux acquéreurs (à 21 % !) de logements moyens dans les grands chantiers développés par la Région et ses partenaires (Forest, Jette, etc.).
L’administration fédérale allait-elle s’incliner et renoncer à une partie de sa TVA ?
En filigrane, est-il convenable que le Fédéral perçoive la TVA au taux plein sur du logement subsidié par la Région, alors que le Fédéral subsidie la Région via Beliris …?
D’un même contexte, n’est-il pas contradictoire de percevoir la TVA sur les subsides comme le prévoit cruellement l’article 26 du Code ?
A la suite de longues discussions entre le Fédéral et la Région, un accord est finalement intervenu.
Et l’administration de la TVA admet que le taux de la TVA est bien de 6 % .
Ce n’est pas vraiment un accord sur l’ordonnance bruxelloise, c’est en fait la reconnaissance de ce que la loi permettait déjà l’application du taux réduit au logement moyen conventionné.
Voici la position exprimée par l’administration de la TVA :
« La rubrique XXXVI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 relatif aux taux de TVA a été modifiée par l’article 6 de l’arrêté royal du 10 février 2009 afin que l’intitulé de cette rubrique corresponde exactement à la catégorie de livraisons de biens ou de prestations de services pour lesquelles l’application d’un taux réduit est autorisée par l’annexe III à la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de la taxe sur la valeur ajoutée.
Compte tenu de ce qui précède et conformément à l’article 8 de l’arrêté royal du 10 février 2009 précité, le champ d’application de la rubrique susvisée n’est plus limité, depuis le 1er janvier 2009, aux seuls logements sociaux au sens strict mais concerne également les logements moyens au sens des articles 1er, 11°, du Code wallon du logement, et 2, 25°, du Code bruxellois du logement.
Ceci étant, les autres conditions d’application prévues par ladite rubrique XXXVI restent inchangées.
Il est donc notamment requis qu’il s’agisse de logements privés qui sont livrés et facturés par les sociétés régionales de logement et par les sociétés de logement social agréées par celles-ci.
L’article 20, § 2, dernier alinéa, de l’ordonnance du 20 mai 1999 relative à la SDRB dispose que la SDRB est considérée comme une société régionale de logement dans l’exécution de sa mission de production de logements moyens pour laquelle des subsides lui sont octroyés.
Les entreprises privées, que la SDRB fonde, dont elle détient une participation en capital ou avec lesquelles elle s’associe à l’occasion de cette mission, moyennant l’autorisation du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, sont considérées comme des sociétés agréées (articles 20, § 2, dernier alinéa, et 21, § 2, de l’ordonnance du 20 mai 1999 précitée).
Dans ces conditions, le taux réduit de TVA de 6 %, s’applique, depuis le 1er janvier 2009, à la livraison de logements moyens fournis et facturés par la SDRB et les sociétés privées avec lesquelles elle s’associe. »
En réalité l’administration de la TVA reconnait, par compatibilité avec le droit européen, que la nomenclature du taux réduit avait déjà été modifiée à cet effet par l’arrêté royal du 10 février 2009.
L’ordonnance Hutchinson n’est donc pour rien dans cette situation, si l’on en croit l’administration, dans sa décision.
C’est d’ailleurs ce qu’elle affirme dans la communication de sa décision :
« J’ajoute enfin que l’ordonnance du 20 juillet 2011 modifiant l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du logement et visant à définir la politique sociale du logement (M.B. du 10 août 2011, p. 45569), entrée en vigueur le 10 août 2011, et qui considère que les logements vendus par la SDRB et/ou par les sociétés agréées par celle-ci sont fournis dans le cadre de la politique sociale, n’a aucune influence sur l’application du taux réduit susvisé. »
Très bien, mais alors pourquoi n’a-t-elle pas appliqué plus tôt l’A.R. de 2009 de cette manière… ?
On notera que l’administration fait logiquement remonter l’application au taux réduit au 1er janvier 2009.
Pour les promoteurs associés à la SDRB, le délai de restitution de la TVA expire au terme de la troisième année civile qui suit celle durant laquelle survient la cause de restitution (art. 82bis Code TVA).
Bref, il ne faut pas traîner s’il est encore temps.
Pour le client final qui a acquis un logement moyen au taux de 21 %, il peut réclamer la différence au promoteur associé à la SDRB pendant 10 ans (art. 1377 et 2262bis Code civil), s’agissant d’un paiement indu pour la différence (21 % – 6 %).
En effet, l’acquéreur a payé la taxe au promoteur et n’a pas de droit contre l’administration, mais seulement contre le promoteur.
Il est donc possible que le promoteur soit hors délai pour obtenir la restitution de la taxe qu’il doit pourtant rembourser à son client …
Le promoteur doit adresser à ses cocontractants un document rectificatif (art. 79, § 1, Code TVA) et ceux-ci font actuellement leurs comptes avec bonheur.
Ce bonheur est partagé par la Région car le taux réduit sur le logement moyen acquisitif est une lueur d’espoir pour le développement de logements à Bruxelles.
Cela permettra enfin de porter à la baisse le prix de ces logements.
Car le logement même moyen est devenu trop cher à construire en considération des exigences que la Région s’est fixée de manière un peu irréaliste en terme de performance énergétique.
Bien souvent, quand les personnes visées ont les revenus assez bas pour répondre aux conditions d’accès, ces revenus ne sont pas assez hauts pour obtenir le crédit bancaire nécessaire … (art. 2, 25° et 161 du Code du logement et art. 4, § 1, 4°, A.G. du 1er juin 2006 : base 48.734,77 €).
C’est le paradoxe du logement moyen acquisitif.
Espérons en tout cas que le taux réduit de la TVA soit le signal que le marché attendait pour relancer la machine du contrat – quartier durable et développer du logement abordable à Bruxelles.
J’ai acheté un appartement moyen sur plan à la SDRB en octobre 2008 d’une valeur prix bâtiment de 115907.07( signature acte + payé prix quotité terrain et deux factures à 21 % sur constructions suivant état d’avancement (2 phases 10 % après pose de la dalle du sous-sol + 9 % après pose de la dalle du rez de chaussée – acompte total de 44603.81 € + frais notaire) et j’ai reçu le bien à la réception le 29 mars 2010. Les factures ont donc été établies à partir d’octobre 2008 jusque fin mars 2010. Etant donné le contenu de votre article, puis-je faire valoir le taux de 6 % sur les factures établies à peine 2 mois avant le 1er janvier 2009 donc certaines sont même à échéance en janvier 2009 ? Etant donné que le bien n’a été réellement livré dans sa totalité qu’en mars 2010 ? Qu’est-ce qui prime pour la tva ? la facture par tranche de construction ou la livraison du bien fini ? Il est donc notamment requis qu’il s’agisse de logements privés qui sont livrés et facturés par les sociétés régionales de logement et par les sociétés de logement social agréées par celles-ci. Quid ? Qu’en pensez-vous ?
Bonjour. L’article 38, § 1, du Code TVA dispose que le taux applicable aux livraisons de biens est le taux en vigueur au moment où a lieu le fait générateur.
Quel est le fait générateur en matière de livraison d’un bien immobilier ?
L’article 17 pose que, pour les livraisons de biens corporels, comme les immeubles neufs, le fait générateur de la taxe intervient, et la taxe devient exigible, au moment où s’opère la livraison du bien.
Toutefois, lorsque le prix est facturé ou encaissé, en tout ou en partie, avant ce moment, la taxe devient exigible, selon le cas, au moment de la délivrance de la facture ou au moment de l’encaissement, sur la base du montant facturé ou encaissé.
La date à considérer pour le taux est donc celle de la livraison, ou celle de la facture ou du paiement si ces évènements sont antérieurs.
En matière de vente d’immeuble, quand la livraison intervient-elle ?
La réponse est donnée par l’article 10, § 1, du Code TVA.
Est considéré comme livraison d’un bien, le transfert du pouvoir de disposer d’un bien comme un propriétaire.
L’article 10 ajoute à titre d’illustration qu’il s’agit notamment de la mise d’un bien à la disposition de l’acquéreur ou du cessionnaire en exécution d’un contrat translatif ou déclaratif.
Le Code ne parle pas tout simplement de contrat de vente car la TVA est un impôt européen et les directives européennes doivent prendre en considération des législations diverses dont les concepts ne recouvrent pas toujours les mêmes réalités.
Que veut donc dire l’expression « transfert du pouvoir de disposer d’un bien comme un propriétaire » qui nous vient de l’arrêt Kats de la Cour de justice de l’Union européenne du 8 février 1990 (Aff. C-320/88) ?
Il faut d’abord un contrat, à titre onéreux et avec un assujetti (art. 2 Code TVA). La vente de droit belge répond indiscutablement à cette condition.
Ce contrat doit conférer le pouvoir de disposer de l’immeuble comme un propriétaire. C’est bien sur le cas d’un contrat de vente.
Il ne faut pas faire de différence entre la vente sous seing privée et l’acte notarié qui authentifie cette vente.
En effet, le compromis implique dès sa conclusion la transmission éventuellement ultérieure de la propriété, sans que les parties ou l’une d’elles, aient encore à manifester sa volonté à cet égard (E. Rivera et A. Soldai, e.a., Manuel TVA 2011, Anthémis, p. 90).
Si le contrat est sous condition suspensive, il ne constituera un fait générateur de la taxe qu’au moment de la réalisation de la condition.
Entre-temps, la vente n’est pas taxable (F. Baltus, La TVA, fondements et mécanismes, Larcier, 2007, p. 85), en sorte que si le taux change avant la réalisation de la condition, c’est le nouveau taux qui s’appliquera.
Dans une vente Breyne, les articles 4 et 5 prévoient que, par la convention, les droits du vendeur sur le sol et sur les constructions existantes, afférents à la maison ou à l’appartement à construire ou en voie de construction, sont immédiatement transférés à l’acheteur.
Quant aux constructions à ériger, le transfert de propriété s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction, par l’effet de la loi et en vertu du contrat.
Rappelons que la vente Breyne s’entend de toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d’une habitation à construire ou en voie de construction ainsi qu’à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble.
Cette convention est sans conteste le fait générateur de la taxe même si l’immeuble est en cours de construction.
Qu’en conclure ?
La date à prendre en considération pour retenir le taux de 21 % ou de 6 % est celle de la convention, ou la date à laquelle la condition suspensive de cette convention est réalisée.
Si cette date est antérieure au 1er janvier 2009, ou si des factures ont été émises avant cette date, la vente sera soumise au taux de 21 % même si des factures sont ultérieurement émises.