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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’ACP transige sur les problèmes d’humidité

Un appartement est affecté d’un problème d’humidité. En 1983, le copropriétaire concerné demande l’intervention de la copropriété.

En 1985, ce copropriétaire transige avec l’ACP.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires prévoit qu’ « en vue d’en terminer rapidement et à l’amiable avec cette affaire », chacune des parties s’engage à « contribuer pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration. »

La transaction est exécutée et les problème sont résolus.

Définitivement ?

Dix ans plus tard, des problèmes resurgissent.

Une assemblée générale du 18 septembre 1996 prévoit de « faire exécuter de nouvelles investigations au niveau de la terrasse et du jardinet de l’immeuble » et d’introduire une déclaration de sinistre.

Fort bien, mais quel est l’effet sur la nouvelle demande du copropriétaire  de la transaction intervenue quelques années plus tôt ?

Le tribunal de première instance de Bruxelles constate « le problème d’humidité que [le demandeur] dénonce actuellement trouve manifestement son origine dans la même situation que celle déjà dénoncée en 1983-1984, laquelle a précisément mené à la transaction du 16 janvier 1985. »

Et, ajoute le tribunal, « la transaction a été conclue en tenant compte de l’élément prévisible [que] le problème d’humidité surgisse à nouveau, un jour ou l’autre, du fait de l’écoulement du temps. »

Le tribunal en déduit que le litige de 1996 était donc compris dans la transaction conclue en 1985 en sorte que le copropriétaire ne pouvait plus réitérer sa demande.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour rappelle d’abord les principes.

L’article 2048 du Code civil dispose que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L’article 2049 prévoit que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Et enfin, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d’une autre interprétation.

Or le copropriétaire n’avait pas consenti à d’autre renonciation qu’à une contribution pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration dont la réalisation s’imposait en 1985.

Il n’a pas renoncé aux dommages futurs.

Vu le principe d’interprétation restrictive et l’absence d’autre renonciation que la moitié des frais en 1985, la Cour de cassation juge que c’est à tort que le tribunal a rejeté la demande de 1996 au motif que le même problème a déjà été réglé par la transaction de 1985.

Qu’en conclure ?

Qu’une transaction doit être complète et précise car la transaction est limitée à son objet.

Il faut donc régler le sort des suites et conséquences prévisibles voire simplement possibles des dommages ou de leur cause.

Il ne faut pas perdre de vue les sinistres médiats, survenant par répercussion, et indirectement.

Cass., 6 février 2012, rôle n° C.10.0693.F, www.juridat.be.

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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