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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’ACP transige sur les problèmes d’humidité

Un appartement est affecté d’un problème d’humidité. En 1983, le copropriétaire concerné demande l’intervention de la copropriété.

En 1985, ce copropriétaire transige avec l’ACP.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires prévoit qu’ « en vue d’en terminer rapidement et à l’amiable avec cette affaire », chacune des parties s’engage à « contribuer pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration. »

La transaction est exécutée et les problème sont résolus.

Définitivement ?

Dix ans plus tard, des problèmes resurgissent.

Une assemblée générale du 18 septembre 1996 prévoit de « faire exécuter de nouvelles investigations au niveau de la terrasse et du jardinet de l’immeuble » et d’introduire une déclaration de sinistre.

Fort bien, mais quel est l’effet sur la nouvelle demande du copropriétaire  de la transaction intervenue quelques années plus tôt ?

Le tribunal de première instance de Bruxelles constate « le problème d’humidité que [le demandeur] dénonce actuellement trouve manifestement son origine dans la même situation que celle déjà dénoncée en 1983-1984, laquelle a précisément mené à la transaction du 16 janvier 1985. »

Et, ajoute le tribunal, « la transaction a été conclue en tenant compte de l’élément prévisible [que] le problème d’humidité surgisse à nouveau, un jour ou l’autre, du fait de l’écoulement du temps. »

Le tribunal en déduit que le litige de 1996 était donc compris dans la transaction conclue en 1985 en sorte que le copropriétaire ne pouvait plus réitérer sa demande.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour rappelle d’abord les principes.

L’article 2048 du Code civil dispose que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L’article 2049 prévoit que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Et enfin, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d’une autre interprétation.

Or le copropriétaire n’avait pas consenti à d’autre renonciation qu’à une contribution pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration dont la réalisation s’imposait en 1985.

Il n’a pas renoncé aux dommages futurs.

Vu le principe d’interprétation restrictive et l’absence d’autre renonciation que la moitié des frais en 1985, la Cour de cassation juge que c’est à tort que le tribunal a rejeté la demande de 1996 au motif que le même problème a déjà été réglé par la transaction de 1985.

Qu’en conclure ?

Qu’une transaction doit être complète et précise car la transaction est limitée à son objet.

Il faut donc régler le sort des suites et conséquences prévisibles voire simplement possibles des dommages ou de leur cause.

Il ne faut pas perdre de vue les sinistres médiats, survenant par répercussion, et indirectement.

Cass., 6 février 2012, rôle n° C.10.0693.F, www.juridat.be.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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