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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’ACP transige sur les problèmes d’humidité

Un appartement est affecté d’un problème d’humidité. En 1983, le copropriétaire concerné demande l’intervention de la copropriété.

En 1985, ce copropriétaire transige avec l’ACP.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires prévoit qu’ « en vue d’en terminer rapidement et à l’amiable avec cette affaire », chacune des parties s’engage à « contribuer pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration. »

La transaction est exécutée et les problème sont résolus.

Définitivement ?

Dix ans plus tard, des problèmes resurgissent.

Une assemblée générale du 18 septembre 1996 prévoit de « faire exécuter de nouvelles investigations au niveau de la terrasse et du jardinet de l’immeuble » et d’introduire une déclaration de sinistre.

Fort bien, mais quel est l’effet sur la nouvelle demande du copropriétaire  de la transaction intervenue quelques années plus tôt ?

Le tribunal de première instance de Bruxelles constate « le problème d’humidité que [le demandeur] dénonce actuellement trouve manifestement son origine dans la même situation que celle déjà dénoncée en 1983-1984, laquelle a précisément mené à la transaction du 16 janvier 1985. »

Et, ajoute le tribunal, « la transaction a été conclue en tenant compte de l’élément prévisible [que] le problème d’humidité surgisse à nouveau, un jour ou l’autre, du fait de l’écoulement du temps. »

Le tribunal en déduit que le litige de 1996 était donc compris dans la transaction conclue en 1985 en sorte que le copropriétaire ne pouvait plus réitérer sa demande.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour rappelle d’abord les principes.

L’article 2048 du Code civil dispose que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L’article 2049 prévoit que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Et enfin, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d’une autre interprétation.

Or le copropriétaire n’avait pas consenti à d’autre renonciation qu’à une contribution pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration dont la réalisation s’imposait en 1985.

Il n’a pas renoncé aux dommages futurs.

Vu le principe d’interprétation restrictive et l’absence d’autre renonciation que la moitié des frais en 1985, la Cour de cassation juge que c’est à tort que le tribunal a rejeté la demande de 1996 au motif que le même problème a déjà été réglé par la transaction de 1985.

Qu’en conclure ?

Qu’une transaction doit être complète et précise car la transaction est limitée à son objet.

Il faut donc régler le sort des suites et conséquences prévisibles voire simplement possibles des dommages ou de leur cause.

Il ne faut pas perdre de vue les sinistres médiats, survenant par répercussion, et indirectement.

Cass., 6 février 2012, rôle n° C.10.0693.F, www.juridat.be.

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PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

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Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

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