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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’ACP transige sur les problèmes d’humidité

Un appartement est affecté d’un problème d’humidité. En 1983, le copropriétaire concerné demande l’intervention de la copropriété.

En 1985, ce copropriétaire transige avec l’ACP.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires prévoit qu’ « en vue d’en terminer rapidement et à l’amiable avec cette affaire », chacune des parties s’engage à « contribuer pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration. »

La transaction est exécutée et les problème sont résolus.

Définitivement ?

Dix ans plus tard, des problèmes resurgissent.

Une assemblée générale du 18 septembre 1996 prévoit de « faire exécuter de nouvelles investigations au niveau de la terrasse et du jardinet de l’immeuble » et d’introduire une déclaration de sinistre.

Fort bien, mais quel est l’effet sur la nouvelle demande du copropriétaire  de la transaction intervenue quelques années plus tôt ?

Le tribunal de première instance de Bruxelles constate « le problème d’humidité que [le demandeur] dénonce actuellement trouve manifestement son origine dans la même situation que celle déjà dénoncée en 1983-1984, laquelle a précisément mené à la transaction du 16 janvier 1985. »

Et, ajoute le tribunal, « la transaction a été conclue en tenant compte de l’élément prévisible [que] le problème d’humidité surgisse à nouveau, un jour ou l’autre, du fait de l’écoulement du temps. »

Le tribunal en déduit que le litige de 1996 était donc compris dans la transaction conclue en 1985 en sorte que le copropriétaire ne pouvait plus réitérer sa demande.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour rappelle d’abord les principes.

L’article 2048 du Code civil dispose que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L’article 2049 prévoit que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Et enfin, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d’une autre interprétation.

Or le copropriétaire n’avait pas consenti à d’autre renonciation qu’à une contribution pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration dont la réalisation s’imposait en 1985.

Il n’a pas renoncé aux dommages futurs.

Vu le principe d’interprétation restrictive et l’absence d’autre renonciation que la moitié des frais en 1985, la Cour de cassation juge que c’est à tort que le tribunal a rejeté la demande de 1996 au motif que le même problème a déjà été réglé par la transaction de 1985.

Qu’en conclure ?

Qu’une transaction doit être complète et précise car la transaction est limitée à son objet.

Il faut donc régler le sort des suites et conséquences prévisibles voire simplement possibles des dommages ou de leur cause.

Il ne faut pas perdre de vue les sinistres médiats, survenant par répercussion, et indirectement.

Cass., 6 février 2012, rôle n° C.10.0693.F, www.juridat.be.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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