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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’ACP transige sur les problèmes d’humidité

Un appartement est affecté d’un problème d’humidité. En 1983, le copropriétaire concerné demande l’intervention de la copropriété.

En 1985, ce copropriétaire transige avec l’ACP.

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires prévoit qu’ « en vue d’en terminer rapidement et à l’amiable avec cette affaire », chacune des parties s’engage à « contribuer pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration. »

La transaction est exécutée et les problème sont résolus.

Définitivement ?

Dix ans plus tard, des problèmes resurgissent.

Une assemblée générale du 18 septembre 1996 prévoit de « faire exécuter de nouvelles investigations au niveau de la terrasse et du jardinet de l’immeuble » et d’introduire une déclaration de sinistre.

Fort bien, mais quel est l’effet sur la nouvelle demande du copropriétaire  de la transaction intervenue quelques années plus tôt ?

Le tribunal de première instance de Bruxelles constate « le problème d’humidité que [le demandeur] dénonce actuellement trouve manifestement son origine dans la même situation que celle déjà dénoncée en 1983-1984, laquelle a précisément mené à la transaction du 16 janvier 1985. »

Et, ajoute le tribunal, « la transaction a été conclue en tenant compte de l’élément prévisible [que] le problème d’humidité surgisse à nouveau, un jour ou l’autre, du fait de l’écoulement du temps. »

Le tribunal en déduit que le litige de 1996 était donc compris dans la transaction conclue en 1985 en sorte que le copropriétaire ne pouvait plus réitérer sa demande.

Qu’en pense la Cour de cassation ?

La Cour rappelle d’abord les principes.

L’article 2048 du Code civil dispose que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.

L’article 2049 prévoit que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Et enfin, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d’une autre interprétation.

Or le copropriétaire n’avait pas consenti à d’autre renonciation qu’à une contribution pour moitié aux frais de réparation ou d’amélioration dont la réalisation s’imposait en 1985.

Il n’a pas renoncé aux dommages futurs.

Vu le principe d’interprétation restrictive et l’absence d’autre renonciation que la moitié des frais en 1985, la Cour de cassation juge que c’est à tort que le tribunal a rejeté la demande de 1996 au motif que le même problème a déjà été réglé par la transaction de 1985.

Qu’en conclure ?

Qu’une transaction doit être complète et précise car la transaction est limitée à son objet.

Il faut donc régler le sort des suites et conséquences prévisibles voire simplement possibles des dommages ou de leur cause.

Il ne faut pas perdre de vue les sinistres médiats, survenant par répercussion, et indirectement.

Cass., 6 février 2012, rôle n° C.10.0693.F, www.juridat.be.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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