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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Propriétaires au Logis ou au Floréal, demandez l’exonération du PI

Le redevable du précompte immobilier peut demander des exonérations du PI dès lors que le bien a fait l’objet d’un arrêté de classement.

L’article 298 du CoBAT prévoit en effet que que les biens relevant du patrimoine immobilier, classés en tout ou en partie, qui sont principalement utilisés comme logement et ne sont pas donnés en location, sont exonérés du précompte immobilier dans la mesure suivante :

  • à concurrence de 25 % si leur façade est classée,
  • à concurrence de 50 % si leur intérieur ou leur jardin est classé, en tout ou en partie,
  • à concurrence de 100 % s’ils sont classés en totalité.

Pour bénéficier de l’exonération visée aux points 2° et 3°, le bien concerné doit faire l’objet d’une convention conclue avec le Gouvernement qui prévoit son accessibilité au public à l’occasion des journées du Patrimoine (arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 6 avril 2011, M.B. du 19 septembre 2011).

Dans les cités-jardins du Logis et du Floréal, les façades, toitures et jardins sont classés (arrêté du Gouvernement du 15 février 2001), ce qui permet aux propriétaires de prétendre aux exonérations de 25 % et de 50 % moyennant une demande de remise du PI et la conclusion d’une convention d’accessibilité du bien au public lors des journées du patrimoine.

Si le PI est déjà enrôlé, il faut réclamer par une LR au Directeur des contributions dans les six mois de l’avertissement-extrait de rôle (art. 366 CIR/92).

Si le Pi n’est pas  encore enrôlé, il faut introduire une requête en exonération et en profiter pour demander aussi l’exonération de 10 % par enfant (plus si handicapé), éventuellement au prorata si l’immeuble est partiellement professionnel (art. 258 CIR/92), ou de 25 % si le RC n’excède pas 745 ou 992 €. Cela se fait comme une réclamation (art. 369 CIR/92).

L’ASBL Vivre au Logis et au Floréal a fait circuler des modèles permettant aux propriétaires de remplir les formalités. Ces modèles ont été actualisés et sont disponibles ci-dessous :

Convention d’accessibilite au public (d’après le site de la CRMS)

Arrêté de classement Le Logis – Floréal

Réclamation contre le PI pour faire appliquer les exonérations

Demande d’exonération au PI

Demande de convention d’accessibilité au public

Ceux qui craignent que le précompte immobilier soit exécuté durant le traitement de la réclamation peuvent adresser une copie de la réclamation au receveur des contributions en demandant qu’il soit sursis à l’exécution sur base de l’article 410 CIR/92.

Si le Directeur des contributions refuse l’exonération, ou limite celle-ci à 50 % (interprétation non cumulative de l’article 298 CoBAT), il faut introduire un recours judiciaire par requête contradictoire, dans les trois mois de la décision du Directeur (article 1385undecies du Code judiciaire). Le recours à un avocat est alors nécessaire.

Pour une concertation entre propriétaires, voyez www.vivreafloreal.be.

Catégorie: Impôts directs

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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