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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Propriétaires au Logis ou au Floréal, demandez l’exonération du PI

Le redevable du précompte immobilier peut demander des exonérations du PI dès lors que le bien a fait l’objet d’un arrêté de classement.

L’article 298 du CoBAT prévoit en effet que que les biens relevant du patrimoine immobilier, classés en tout ou en partie, qui sont principalement utilisés comme logement et ne sont pas donnés en location, sont exonérés du précompte immobilier dans la mesure suivante :

  • à concurrence de 25 % si leur façade est classée,
  • à concurrence de 50 % si leur intérieur ou leur jardin est classé, en tout ou en partie,
  • à concurrence de 100 % s’ils sont classés en totalité.

Pour bénéficier de l’exonération visée aux points 2° et 3°, le bien concerné doit faire l’objet d’une convention conclue avec le Gouvernement qui prévoit son accessibilité au public à l’occasion des journées du Patrimoine (arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 6 avril 2011, M.B. du 19 septembre 2011).

Dans les cités-jardins du Logis et du Floréal, les façades, toitures et jardins sont classés (arrêté du Gouvernement du 15 février 2001), ce qui permet aux propriétaires de prétendre aux exonérations de 25 % et de 50 % moyennant une demande de remise du PI et la conclusion d’une convention d’accessibilité du bien au public lors des journées du patrimoine.

Si le PI est déjà enrôlé, il faut réclamer par une LR au Directeur des contributions dans les six mois de l’avertissement-extrait de rôle (art. 366 CIR/92).

Si le Pi n’est pas  encore enrôlé, il faut introduire une requête en exonération et en profiter pour demander aussi l’exonération de 10 % par enfant (plus si handicapé), éventuellement au prorata si l’immeuble est partiellement professionnel (art. 258 CIR/92), ou de 25 % si le RC n’excède pas 745 ou 992 €. Cela se fait comme une réclamation (art. 369 CIR/92).

L’ASBL Vivre au Logis et au Floréal a fait circuler des modèles permettant aux propriétaires de remplir les formalités. Ces modèles ont été actualisés et sont disponibles ci-dessous :

Convention d’accessibilite au public (d’après le site de la CRMS)

Arrêté de classement Le Logis – Floréal

Réclamation contre le PI pour faire appliquer les exonérations

Demande d’exonération au PI

Demande de convention d’accessibilité au public

Ceux qui craignent que le précompte immobilier soit exécuté durant le traitement de la réclamation peuvent adresser une copie de la réclamation au receveur des contributions en demandant qu’il soit sursis à l’exécution sur base de l’article 410 CIR/92.

Si le Directeur des contributions refuse l’exonération, ou limite celle-ci à 50 % (interprétation non cumulative de l’article 298 CoBAT), il faut introduire un recours judiciaire par requête contradictoire, dans les trois mois de la décision du Directeur (article 1385undecies du Code judiciaire). Le recours à un avocat est alors nécessaire.

Pour une concertation entre propriétaires, voyez www.vivreafloreal.be.

Catégorie: Impôts directs

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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