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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Mandat et fonction dans la copropriété

On peut se demander si certaines fonctions dans la copropriété doivent être exercées par le copropriétaire personnellement ou s’il peut se faire représenter par un mandataire.

L’article 577-8/1 du Code civil porte sur le conseil de copropriété.

La disposition précise que « ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2 (…). »

L’expression prête à confusion ; on la comprend mieux en néerlandais : « deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, (…). »

La question se pose de savoir si la précision que le conseil est seulement composé de copropriétaires, signifie qu’un copropriétaire élu au conseil ne peut y siéger par mandataire.

Le problème ne se pose à l’évidence que si le mandataire n’est pas, lui-même, copropriétaire.

La composition du conseil découle d’un amendement n° 29 de Madame Defraigne et de Monsieur Delpéré, lors de la procédure d’évocation par le Sénat.

Les auteurs s’expliquent comme suit :

« Dans la philosophie générale de la loi qui vise à assurer une plus grande transparence dans la gestion de la copropriété mais également une participation effective des copropriétaires dans cette gestion, il est indispensable que le conseil de copropriété soit composé exclusivement de copropriétaires. »

Lorsque cet amendement a été discuté, le sénateur Vandenberghe s’est demandé s’il n’était pas inutile puisque, selon lui, la loi de 1994 s’opposait à ce que le conseil de gérance soit composé de tiers.

On sait que c’est inexact, mais c’est manifestement t ce que croyait ce sénateur.

La discussion s’est portée sur le fait que le terme « copropriétaire » pouvait aussi viser le nu-propriétaire ou l’usufruitier du lot.

Il n’a pas été question de la représentation du copropriétaire élu au conseil par un mandataire.

Qu’en est-il alors ?

Sauf pour les actes de caractère strictement personnel (divorcer ou rédiger un testament par exemple), on peut toujours se faire représenter par un mandataire pour poser des actes juridique, sauf dans deux cas :

  • Si la loi l’exclut,
  • Si l’acte à poser relève déjà d’une délégation ou d’une mission intuitu personae.

En l’occurrence, l’esprit de la loi ou l’intention du législateur, est clairement d’impliquer personnellement les copropriétaires dans la gestion de la copropriété.

Mais le texte n’interdit nulle part le recours à un mandataire.

Et du reste, le mandat n’est pas forcément inconciliable avec l’implication du mandant dans la gestion de la copropriété.

Un mandant n’est pas forcément une personne qui se désintéresse de son affaire, mais au contraire il se fait assister par un mandataire plus expérimenté.

On retiendra donc que la loi n’exclut pas la représentation au conseil, en sorte que l’on appliquera la règle générale que l’on peut se faire représenter pour poser des actes juridiques.

Reste à savoir si la désignation d’un copropriétaire pour siéger au conseil de copropriété ne constitue pas une mission intuitu personae.

Tout dépend de la nature de la délibération et de la motivation des membres de la première assemblée générale.

Un copropriétaire peut être envoyé au conseil pour ses compétences particulières, auquel cas cette désignation pourrait être, mais pas nécessairement, donnée personnellement ce qui exclut qu’il puisse se faire représenter au conseil.

Chaque cas est donc différent et, en principe, la représentation au conseil n’est pas interdite sauf choix personnalisé.

Il en va de même pour la fonction de président de l’assemblée.

L’article 577-6, § 5, alinéa 1, du Code civil pose que « l’assemblée générale est présidée par un copropriétaire. »

Le commentaire des articles, dans la proposition de loi dit sobrement « il apparaît par ailleurs logique que la présidence de l’assemblée générale soit obligatoirement assurée par un copropriétaire » (Doc. 52-0684/001).

Le régime des procurations en matière de copropriété a été longuement discuté, et réglementé, mais jamais sur ce point.

Et il s’agit seulement de la représentation du copropriétaire à l’assemblée. Rappelons que la loi prévoit :

  • La procuration désigne nommément le mandataire.
  • La procuration ne peut concerner qu’une seule assemblée générale sauf si elle est notariée.
  • Pas de procuration pour plus de voix que la somme des voix des autres copropriétaires.
  • Pas plus de trois procurations par personne sauf si elle ne vote pas pour plus de 10 % du total.
  • Le syndic ne peut être mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale.

Sur le sujet qui nous occupe, la loi est muette.

Le même raisonnement que celui développé plus haut peut donc être proposé.

On peut penser qu’un mandataire d’un copropriétaire peut présider l’assemblée, s’il agit comme représentant du copropriétaire et non personnellement.

Cela ne cadre certainement pas avec l’esprit de la loi mais ce n’est pas interdit par la loi.

Dans la pratique il n’est pas rare que les syndics déconseillent aux copropriétaires de désigner un président d’assemblée représenté par un mandataire.

A mon avis, cette position n’est pas conforme à la loi.

Il en va de même du fonctionnement du conseil. Un membre du conseil peut en pratique se faire représenter par un mandataire.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    xx #

    Bonjour,

    Merci d’avoir traité cette question qui, justement, m’intéresse pour le moment (plus spécialement le cas de la présidence)

    J’ai un doute :

    Alors que le législateur a pris soin d’affirmer expressis verbis l’acceptation de la représentation d’un copropriétaire tant pour les conditions de quorum que de vote, il ne l’a pas fait pour la présidence de l’AG (article 577-6, § 5, 7 et 8 Cciv).

    Ne doit-on pas en conclure que la lettre de la loi exclut donc, en l’état (certes implicitement seulement mais est-ce important ?) que la présidence soit exercée par un mandataire ?

    Si on en doutait, les travaux préparatoires le confirment à vous lire, le législateur ayant par là eu le souci d’instaurer un seuil minimal de participation en personne des copropriétaires aux processus de prises de décision. Non ?

    septembre 2, 2011
  2. Avatar

    Le président n’est pas le mandataire.
    Le président est le copropriétaire représenté par un mandataire.

    septembre 2, 2011
  3. Avatar
    Serge Boute #

    L’analyse ci-dessus suppose implicitement que le copropriétaire est une personne physique. Qu’en est-il quand le propriétaire d’un lot privatif est une société? Dans un tel cas, il n’y a aucune possibilité de participation personnelle: il ne peut y avoir qu’un mandataire. Si on réservait la présidence de l’AG ou la participation au CC copropriété personnellement aux copropriétaires, cela induirait une discrimination entre co-propriétaires.

    D’autre part, en cas de division du droit de propriété d’un lot privatif, les intéressés doivent désigner leur mandataire mais la loi ne spécifie pas que cela doit être l’un d’entre eux. Si ce mandataire n’est pas un des co-propriétaires de ce lot, il serait a priori exclu de la présidence de l’AG et de la participation au CC. Cela me semble à nouveau discriminatoire.

    Qu’en pensez-vous?

    décembre 12, 2012

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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