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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Mandat et fonction dans la copropriété

On peut se demander si certaines fonctions dans la copropriété doivent être exercées par le copropriétaire personnellement ou s’il peut se faire représenter par un mandataire.

L’article 577-8/1 du Code civil porte sur le conseil de copropriété.

La disposition précise que « ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2 (…). »

L’expression prête à confusion ; on la comprend mieux en néerlandais : « deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, (…). »

La question se pose de savoir si la précision que le conseil est seulement composé de copropriétaires, signifie qu’un copropriétaire élu au conseil ne peut y siéger par mandataire.

Le problème ne se pose à l’évidence que si le mandataire n’est pas, lui-même, copropriétaire.

La composition du conseil découle d’un amendement n° 29 de Madame Defraigne et de Monsieur Delpéré, lors de la procédure d’évocation par le Sénat.

Les auteurs s’expliquent comme suit :

« Dans la philosophie générale de la loi qui vise à assurer une plus grande transparence dans la gestion de la copropriété mais également une participation effective des copropriétaires dans cette gestion, il est indispensable que le conseil de copropriété soit composé exclusivement de copropriétaires. »

Lorsque cet amendement a été discuté, le sénateur Vandenberghe s’est demandé s’il n’était pas inutile puisque, selon lui, la loi de 1994 s’opposait à ce que le conseil de gérance soit composé de tiers.

On sait que c’est inexact, mais c’est manifestement t ce que croyait ce sénateur.

La discussion s’est portée sur le fait que le terme « copropriétaire » pouvait aussi viser le nu-propriétaire ou l’usufruitier du lot.

Il n’a pas été question de la représentation du copropriétaire élu au conseil par un mandataire.

Qu’en est-il alors ?

Sauf pour les actes de caractère strictement personnel (divorcer ou rédiger un testament par exemple), on peut toujours se faire représenter par un mandataire pour poser des actes juridique, sauf dans deux cas :

  • Si la loi l’exclut,
  • Si l’acte à poser relève déjà d’une délégation ou d’une mission intuitu personae.

En l’occurrence, l’esprit de la loi ou l’intention du législateur, est clairement d’impliquer personnellement les copropriétaires dans la gestion de la copropriété.

Mais le texte n’interdit nulle part le recours à un mandataire.

Et du reste, le mandat n’est pas forcément inconciliable avec l’implication du mandant dans la gestion de la copropriété.

Un mandant n’est pas forcément une personne qui se désintéresse de son affaire, mais au contraire il se fait assister par un mandataire plus expérimenté.

On retiendra donc que la loi n’exclut pas la représentation au conseil, en sorte que l’on appliquera la règle générale que l’on peut se faire représenter pour poser des actes juridiques.

Reste à savoir si la désignation d’un copropriétaire pour siéger au conseil de copropriété ne constitue pas une mission intuitu personae.

Tout dépend de la nature de la délibération et de la motivation des membres de la première assemblée générale.

Un copropriétaire peut être envoyé au conseil pour ses compétences particulières, auquel cas cette désignation pourrait être, mais pas nécessairement, donnée personnellement ce qui exclut qu’il puisse se faire représenter au conseil.

Chaque cas est donc différent et, en principe, la représentation au conseil n’est pas interdite sauf choix personnalisé.

Il en va de même pour la fonction de président de l’assemblée.

L’article 577-6, § 5, alinéa 1, du Code civil pose que « l’assemblée générale est présidée par un copropriétaire. »

Le commentaire des articles, dans la proposition de loi dit sobrement « il apparaît par ailleurs logique que la présidence de l’assemblée générale soit obligatoirement assurée par un copropriétaire » (Doc. 52-0684/001).

Le régime des procurations en matière de copropriété a été longuement discuté, et réglementé, mais jamais sur ce point.

Et il s’agit seulement de la représentation du copropriétaire à l’assemblée. Rappelons que la loi prévoit :

  • La procuration désigne nommément le mandataire.
  • La procuration ne peut concerner qu’une seule assemblée générale sauf si elle est notariée.
  • Pas de procuration pour plus de voix que la somme des voix des autres copropriétaires.
  • Pas plus de trois procurations par personne sauf si elle ne vote pas pour plus de 10 % du total.
  • Le syndic ne peut être mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale.

Sur le sujet qui nous occupe, la loi est muette.

Le même raisonnement que celui développé plus haut peut donc être proposé.

On peut penser qu’un mandataire d’un copropriétaire peut présider l’assemblée, s’il agit comme représentant du copropriétaire et non personnellement.

Cela ne cadre certainement pas avec l’esprit de la loi mais ce n’est pas interdit par la loi.

Dans la pratique il n’est pas rare que les syndics déconseillent aux copropriétaires de désigner un président d’assemblée représenté par un mandataire.

A mon avis, cette position n’est pas conforme à la loi.

Il en va de même du fonctionnement du conseil. Un membre du conseil peut en pratique se faire représenter par un mandataire.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    xx #

    Bonjour,

    Merci d’avoir traité cette question qui, justement, m’intéresse pour le moment (plus spécialement le cas de la présidence)

    J’ai un doute :

    Alors que le législateur a pris soin d’affirmer expressis verbis l’acceptation de la représentation d’un copropriétaire tant pour les conditions de quorum que de vote, il ne l’a pas fait pour la présidence de l’AG (article 577-6, § 5, 7 et 8 Cciv).

    Ne doit-on pas en conclure que la lettre de la loi exclut donc, en l’état (certes implicitement seulement mais est-ce important ?) que la présidence soit exercée par un mandataire ?

    Si on en doutait, les travaux préparatoires le confirment à vous lire, le législateur ayant par là eu le souci d’instaurer un seuil minimal de participation en personne des copropriétaires aux processus de prises de décision. Non ?

    septembre 2, 2011
  2. Avatar

    Le président n’est pas le mandataire.
    Le président est le copropriétaire représenté par un mandataire.

    septembre 2, 2011
  3. Avatar
    Serge Boute #

    L’analyse ci-dessus suppose implicitement que le copropriétaire est une personne physique. Qu’en est-il quand le propriétaire d’un lot privatif est une société? Dans un tel cas, il n’y a aucune possibilité de participation personnelle: il ne peut y avoir qu’un mandataire. Si on réservait la présidence de l’AG ou la participation au CC copropriété personnellement aux copropriétaires, cela induirait une discrimination entre co-propriétaires.

    D’autre part, en cas de division du droit de propriété d’un lot privatif, les intéressés doivent désigner leur mandataire mais la loi ne spécifie pas que cela doit être l’un d’entre eux. Si ce mandataire n’est pas un des co-propriétaires de ce lot, il serait a priori exclu de la présidence de l’AG et de la participation au CC. Cela me semble à nouveau discriminatoire.

    Qu’en pensez-vous?

    décembre 12, 2012

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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