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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Mandat et fonction dans la copropriété

On peut se demander si certaines fonctions dans la copropriété doivent être exercées par le copropriétaire personnellement ou s’il peut se faire représenter par un mandataire.

L’article 577-8/1 du Code civil porte sur le conseil de copropriété.

La disposition précise que « ce conseil, composé des seuls copropriétaires, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l’article 577-8/2 (…). »

L’expression prête à confusion ; on la comprend mieux en néerlandais : « deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, (…). »

La question se pose de savoir si la précision que le conseil est seulement composé de copropriétaires, signifie qu’un copropriétaire élu au conseil ne peut y siéger par mandataire.

Le problème ne se pose à l’évidence que si le mandataire n’est pas, lui-même, copropriétaire.

La composition du conseil découle d’un amendement n° 29 de Madame Defraigne et de Monsieur Delpéré, lors de la procédure d’évocation par le Sénat.

Les auteurs s’expliquent comme suit :

« Dans la philosophie générale de la loi qui vise à assurer une plus grande transparence dans la gestion de la copropriété mais également une participation effective des copropriétaires dans cette gestion, il est indispensable que le conseil de copropriété soit composé exclusivement de copropriétaires. »

Lorsque cet amendement a été discuté, le sénateur Vandenberghe s’est demandé s’il n’était pas inutile puisque, selon lui, la loi de 1994 s’opposait à ce que le conseil de gérance soit composé de tiers.

On sait que c’est inexact, mais c’est manifestement t ce que croyait ce sénateur.

La discussion s’est portée sur le fait que le terme « copropriétaire » pouvait aussi viser le nu-propriétaire ou l’usufruitier du lot.

Il n’a pas été question de la représentation du copropriétaire élu au conseil par un mandataire.

Qu’en est-il alors ?

Sauf pour les actes de caractère strictement personnel (divorcer ou rédiger un testament par exemple), on peut toujours se faire représenter par un mandataire pour poser des actes juridique, sauf dans deux cas :

  • Si la loi l’exclut,
  • Si l’acte à poser relève déjà d’une délégation ou d’une mission intuitu personae.

En l’occurrence, l’esprit de la loi ou l’intention du législateur, est clairement d’impliquer personnellement les copropriétaires dans la gestion de la copropriété.

Mais le texte n’interdit nulle part le recours à un mandataire.

Et du reste, le mandat n’est pas forcément inconciliable avec l’implication du mandant dans la gestion de la copropriété.

Un mandant n’est pas forcément une personne qui se désintéresse de son affaire, mais au contraire il se fait assister par un mandataire plus expérimenté.

On retiendra donc que la loi n’exclut pas la représentation au conseil, en sorte que l’on appliquera la règle générale que l’on peut se faire représenter pour poser des actes juridiques.

Reste à savoir si la désignation d’un copropriétaire pour siéger au conseil de copropriété ne constitue pas une mission intuitu personae.

Tout dépend de la nature de la délibération et de la motivation des membres de la première assemblée générale.

Un copropriétaire peut être envoyé au conseil pour ses compétences particulières, auquel cas cette désignation pourrait être, mais pas nécessairement, donnée personnellement ce qui exclut qu’il puisse se faire représenter au conseil.

Chaque cas est donc différent et, en principe, la représentation au conseil n’est pas interdite sauf choix personnalisé.

Il en va de même pour la fonction de président de l’assemblée.

L’article 577-6, § 5, alinéa 1, du Code civil pose que « l’assemblée générale est présidée par un copropriétaire. »

Le commentaire des articles, dans la proposition de loi dit sobrement « il apparaît par ailleurs logique que la présidence de l’assemblée générale soit obligatoirement assurée par un copropriétaire » (Doc. 52-0684/001).

Le régime des procurations en matière de copropriété a été longuement discuté, et réglementé, mais jamais sur ce point.

Et il s’agit seulement de la représentation du copropriétaire à l’assemblée. Rappelons que la loi prévoit :

  • La procuration désigne nommément le mandataire.
  • La procuration ne peut concerner qu’une seule assemblée générale sauf si elle est notariée.
  • Pas de procuration pour plus de voix que la somme des voix des autres copropriétaires.
  • Pas plus de trois procurations par personne sauf si elle ne vote pas pour plus de 10 % du total.
  • Le syndic ne peut être mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale.

Sur le sujet qui nous occupe, la loi est muette.

Le même raisonnement que celui développé plus haut peut donc être proposé.

On peut penser qu’un mandataire d’un copropriétaire peut présider l’assemblée, s’il agit comme représentant du copropriétaire et non personnellement.

Cela ne cadre certainement pas avec l’esprit de la loi mais ce n’est pas interdit par la loi.

Dans la pratique il n’est pas rare que les syndics déconseillent aux copropriétaires de désigner un président d’assemblée représenté par un mandataire.

A mon avis, cette position n’est pas conforme à la loi.

Il en va de même du fonctionnement du conseil. Un membre du conseil peut en pratique se faire représenter par un mandataire.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    xx #

    Bonjour,

    Merci d’avoir traité cette question qui, justement, m’intéresse pour le moment (plus spécialement le cas de la présidence)

    J’ai un doute :

    Alors que le législateur a pris soin d’affirmer expressis verbis l’acceptation de la représentation d’un copropriétaire tant pour les conditions de quorum que de vote, il ne l’a pas fait pour la présidence de l’AG (article 577-6, § 5, 7 et 8 Cciv).

    Ne doit-on pas en conclure que la lettre de la loi exclut donc, en l’état (certes implicitement seulement mais est-ce important ?) que la présidence soit exercée par un mandataire ?

    Si on en doutait, les travaux préparatoires le confirment à vous lire, le législateur ayant par là eu le souci d’instaurer un seuil minimal de participation en personne des copropriétaires aux processus de prises de décision. Non ?

    septembre 2, 2011
  2. Avatar

    Le président n’est pas le mandataire.
    Le président est le copropriétaire représenté par un mandataire.

    septembre 2, 2011
  3. Avatar
    Serge Boute #

    L’analyse ci-dessus suppose implicitement que le copropriétaire est une personne physique. Qu’en est-il quand le propriétaire d’un lot privatif est une société? Dans un tel cas, il n’y a aucune possibilité de participation personnelle: il ne peut y avoir qu’un mandataire. Si on réservait la présidence de l’AG ou la participation au CC copropriété personnellement aux copropriétaires, cela induirait une discrimination entre co-propriétaires.

    D’autre part, en cas de division du droit de propriété d’un lot privatif, les intéressés doivent désigner leur mandataire mais la loi ne spécifie pas que cela doit être l’un d’entre eux. Si ce mandataire n’est pas un des co-propriétaires de ce lot, il serait a priori exclu de la présidence de l’AG et de la participation au CC. Cela me semble à nouveau discriminatoire.

    Qu’en pensez-vous?

    décembre 12, 2012

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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