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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Déjà des modifications à la nouvelle loi sur la copropriété

Deux lois revisitent la récente loi du 2 juin 2010 sur la copropriété.

Le premier texte a été adopté en séance plénière et transmis au Sénat le 30 juin 2011 (Doc 53 1537/007).

1.

L’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 disait que le syndic était tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, « dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi », une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée à la nouvelle loi.

C’est désormais dans les trente-six mois.

Ouf, un répit pour les copropriétés et pour les notaires disposent jusqu’au 1erseptembre 2013… !

Cela ne change rien au fait que la loi est entrée en vigueur le 1er septembre 2010 et que les dispositions statutaires non conformes à la loi sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.

2.

La loi ajoute à cet article 19 que « si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires. »

Cela complète l’article 577-13/1 qui posait déjà que « les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques (…), le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires. « 

Le second texte a été adopté en séance plénière et transmis au Sénat le 7 juillet 2011 (Doc 53 1538/005).

1.

L’article 577-5, § 1er, nouveau du Code civil est complété par la phrase suivante : « Elle (l’ACP) élit domicile au domicile ou au bureau du syndic. »

L’objectif est clair : éviter que des courriers traînent dans les halls d’entrée et arrivent trop tard chez le syndic.

Le problème est cependant que les tiers, fournisseurs ou parties en litige, ne connaissent pas spontanément le domicile du syndic.

On peut cependant connaître ces informations à la banque-carrefour des entreprises puisque les ACP doivent y être inscrites et mentionner les coordonnées du syndic (art .577-8, § 2).

Voyez http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html.

2.

L’article 577-6, § 3, alinéa 3, est complété comme suit : « les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires. »

Le coût des convocations pèse donc sur tous les copropriétaires.

Cela veut dire que si un copropriétaire opte pour les convocations électroniques, il ne peut demander à être dispensé de contribuer aux coûts de convocation.

3.

L’article 577-6, § 4 est aussi modifié pour placer dans la convocation à l’assemblée les points qu’un copropriétaires ou le conseil de copropriété, peut notifier au syndic pour être inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée.

Il faut dire que cette disposition revoyait à une partie abrogée de l’article 577-8 ; c’est donc ici un nettoyage de texte.

4.

L’article 577-8, § 4, 11° est modifié en ce sens que disparaissent les mots « et notamment par un site Internet. »

Cette disposition prévoyait que le syndic était chargé de permettre aux copropriétaires d’avoir accès aux documents de  l’ACP de la manière définie dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et « notamment » par un site Internet.

On s’est demandé si la mise en ligne sur un site Internet était une obligation ou un exemple donné par la loi.

Une question parlementaire avait été posée par le député CD&V Raf Terwingen.

Dans sa réponse, le secrétaire d’état Carl Devlies précisa que selon lui la mise en ligne par un site web était une possibilité et non une obligation.

A présent c’est la loi qui le dit.

5.

L’article 577-8 est complété par un § 8 qui dispose qu’ « il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété. »

C’est clair à présent on ne peut être à la fois membre du contrôleur et le contrôlé.

Cette mise au point est judicieuse.

6.

Des problèmes de traduction sont corrigés dans l’article 577-11.

Le texte néerlandais de l’article 577-11/1 correspond à présent au texte français.

Il s’agit du mécanisme d’opposition entre les mains du notaire en cas de vente d’un lot.

Le notaire doit retenir les arriérés des charges dus par le vendeur sur le prix de la vente, mais il doit déjà payer les créanciers privilégiés ou saisissants.

Le texte néerlandais disait “de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering”, ce qui était inutile et ne voulait rien dire.

Le texte français évoquait plus correctement les « créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance ».

C’est à présent corrigé.

Si le vendeur conteste devoir des arriérés, le notaire en avise le syndic par lettre recommandée.

Dans le texte ancien, la lettre recommandée devait être envoyée « dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception (sic) de l’acte authentique constatant la cession. »

L’expression « recevoir un acte » se comprend en français, mais « drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte », cela ne veut rien dire pour un néerlandophone…

Le texte dit à présent « les trois jours qui suivent la passation » ce qui est beaucoup plus simple et lisible, surtout en néerlandais.

Le syndic disposait alors de douze jours à dater de l’acte pour opérer une saisie-arrêt ou une saisie-exécution.

Les syndics ont immédiatement opposé que ce délai était trop court : 12 jours – 3 jours = 9 jours pour saisir.

Impossible de partir en vacances plus d’une semaine pour un syndic !

Cet argument pénétrant a été entendu par le législateur :  désormais le délai est de 20 jours.

Commentaires

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  1. La loi du 13 août 2011 modifiant l’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 sur le fonctionnement des copropriétés est publiée au Moniteur Belge du 29 août 2011. Comme prévu, cette loi prévoit que le délai pour adapter l’acte de base et le règlement intérieur n’est plus d’un an (1er septembre 2011) mais de trois ans. Si un acte authentique est passé, la transcription sera faite au nom de l’association des copropriétaires.

    août 29, 2011
  2. DEWITTELEIR JEAN PIERRE #

    lors d’une réunion du conseil de co-propriété.
    un poste est adopté 4 contre 2 , les minoritaire peuvent ils continuer a
    demandé au syndic , par exemple: éxiger de supprimer certain travaux?

    un membre peut il seul ou a deux , demander une série de question
    sur la gestion,

    merci d’avance

    Dewitteleir Président du conseil depuis 17 ans avec comité ou nous décidions
    à la majorié absolue, et deux veulent tout changer

    décembre 5, 2012

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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