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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Déjà des modifications à la nouvelle loi sur la copropriété

Deux lois revisitent la récente loi du 2 juin 2010 sur la copropriété.

Le premier texte a été adopté en séance plénière et transmis au Sénat le 30 juin 2011 (Doc 53 1537/007).

1.

L’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 disait que le syndic était tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, « dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi », une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée à la nouvelle loi.

C’est désormais dans les trente-six mois.

Ouf, un répit pour les copropriétés et pour les notaires disposent jusqu’au 1erseptembre 2013… !

Cela ne change rien au fait que la loi est entrée en vigueur le 1er septembre 2010 et que les dispositions statutaires non conformes à la loi sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.

2.

La loi ajoute à cet article 19 que « si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires. »

Cela complète l’article 577-13/1 qui posait déjà que « les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques (…), le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires. « 

Le second texte a été adopté en séance plénière et transmis au Sénat le 7 juillet 2011 (Doc 53 1538/005).

1.

L’article 577-5, § 1er, nouveau du Code civil est complété par la phrase suivante : « Elle (l’ACP) élit domicile au domicile ou au bureau du syndic. »

L’objectif est clair : éviter que des courriers traînent dans les halls d’entrée et arrivent trop tard chez le syndic.

Le problème est cependant que les tiers, fournisseurs ou parties en litige, ne connaissent pas spontanément le domicile du syndic.

On peut cependant connaître ces informations à la banque-carrefour des entreprises puisque les ACP doivent y être inscrites et mentionner les coordonnées du syndic (art .577-8, § 2).

Voyez http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html.

2.

L’article 577-6, § 3, alinéa 3, est complété comme suit : « les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires. »

Le coût des convocations pèse donc sur tous les copropriétaires.

Cela veut dire que si un copropriétaire opte pour les convocations électroniques, il ne peut demander à être dispensé de contribuer aux coûts de convocation.

3.

L’article 577-6, § 4 est aussi modifié pour placer dans la convocation à l’assemblée les points qu’un copropriétaires ou le conseil de copropriété, peut notifier au syndic pour être inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée.

Il faut dire que cette disposition revoyait à une partie abrogée de l’article 577-8 ; c’est donc ici un nettoyage de texte.

4.

L’article 577-8, § 4, 11° est modifié en ce sens que disparaissent les mots « et notamment par un site Internet. »

Cette disposition prévoyait que le syndic était chargé de permettre aux copropriétaires d’avoir accès aux documents de  l’ACP de la manière définie dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et « notamment » par un site Internet.

On s’est demandé si la mise en ligne sur un site Internet était une obligation ou un exemple donné par la loi.

Une question parlementaire avait été posée par le député CD&V Raf Terwingen.

Dans sa réponse, le secrétaire d’état Carl Devlies précisa que selon lui la mise en ligne par un site web était une possibilité et non une obligation.

A présent c’est la loi qui le dit.

5.

L’article 577-8 est complété par un § 8 qui dispose qu’ « il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété. »

C’est clair à présent on ne peut être à la fois membre du contrôleur et le contrôlé.

Cette mise au point est judicieuse.

6.

Des problèmes de traduction sont corrigés dans l’article 577-11.

Le texte néerlandais de l’article 577-11/1 correspond à présent au texte français.

Il s’agit du mécanisme d’opposition entre les mains du notaire en cas de vente d’un lot.

Le notaire doit retenir les arriérés des charges dus par le vendeur sur le prix de la vente, mais il doit déjà payer les créanciers privilégiés ou saisissants.

Le texte néerlandais disait “de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering”, ce qui était inutile et ne voulait rien dire.

Le texte français évoquait plus correctement les « créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance ».

C’est à présent corrigé.

Si le vendeur conteste devoir des arriérés, le notaire en avise le syndic par lettre recommandée.

Dans le texte ancien, la lettre recommandée devait être envoyée « dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception (sic) de l’acte authentique constatant la cession. »

L’expression « recevoir un acte » se comprend en français, mais « drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte », cela ne veut rien dire pour un néerlandophone…

Le texte dit à présent « les trois jours qui suivent la passation » ce qui est beaucoup plus simple et lisible, surtout en néerlandais.

Le syndic disposait alors de douze jours à dater de l’acte pour opérer une saisie-arrêt ou une saisie-exécution.

Les syndics ont immédiatement opposé que ce délai était trop court : 12 jours – 3 jours = 9 jours pour saisir.

Impossible de partir en vacances plus d’une semaine pour un syndic !

Cet argument pénétrant a été entendu par le législateur :  désormais le délai est de 20 jours.

Commentaires

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  1. Avatar

    La loi du 13 août 2011 modifiant l’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 sur le fonctionnement des copropriétés est publiée au Moniteur Belge du 29 août 2011. Comme prévu, cette loi prévoit que le délai pour adapter l’acte de base et le règlement intérieur n’est plus d’un an (1er septembre 2011) mais de trois ans. Si un acte authentique est passé, la transcription sera faite au nom de l’association des copropriétaires.

    août 29, 2011
  2. Avatar
    DEWITTELEIR JEAN PIERRE #

    lors d’une réunion du conseil de co-propriété.
    un poste est adopté 4 contre 2 , les minoritaire peuvent ils continuer a
    demandé au syndic , par exemple: éxiger de supprimer certain travaux?

    un membre peut il seul ou a deux , demander une série de question
    sur la gestion,

    merci d’avance

    Dewitteleir Président du conseil depuis 17 ans avec comité ou nous décidions
    à la majorié absolue, et deux veulent tout changer

    décembre 5, 2012

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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