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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Déjà des modifications à la nouvelle loi sur la copropriété

Deux lois revisitent la récente loi du 2 juin 2010 sur la copropriété.

Le premier texte a été adopté en séance plénière et transmis au Sénat le 30 juin 2011 (Doc 53 1537/007).

1.

L’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 disait que le syndic était tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, « dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi », une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée à la nouvelle loi.

C’est désormais dans les trente-six mois.

Ouf, un répit pour les copropriétés et pour les notaires disposent jusqu’au 1erseptembre 2013… !

Cela ne change rien au fait que la loi est entrée en vigueur le 1er septembre 2010 et que les dispositions statutaires non conformes à la loi sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.

2.

La loi ajoute à cet article 19 que « si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires. »

Cela complète l’article 577-13/1 qui posait déjà que « les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques (…), le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires. « 

Le second texte a été adopté en séance plénière et transmis au Sénat le 7 juillet 2011 (Doc 53 1538/005).

1.

L’article 577-5, § 1er, nouveau du Code civil est complété par la phrase suivante : « Elle (l’ACP) élit domicile au domicile ou au bureau du syndic. »

L’objectif est clair : éviter que des courriers traînent dans les halls d’entrée et arrivent trop tard chez le syndic.

Le problème est cependant que les tiers, fournisseurs ou parties en litige, ne connaissent pas spontanément le domicile du syndic.

On peut cependant connaître ces informations à la banque-carrefour des entreprises puisque les ACP doivent y être inscrites et mentionner les coordonnées du syndic (art .577-8, § 2).

Voyez http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html.

2.

L’article 577-6, § 3, alinéa 3, est complété comme suit : « les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires. »

Le coût des convocations pèse donc sur tous les copropriétaires.

Cela veut dire que si un copropriétaire opte pour les convocations électroniques, il ne peut demander à être dispensé de contribuer aux coûts de convocation.

3.

L’article 577-6, § 4 est aussi modifié pour placer dans la convocation à l’assemblée les points qu’un copropriétaires ou le conseil de copropriété, peut notifier au syndic pour être inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée.

Il faut dire que cette disposition revoyait à une partie abrogée de l’article 577-8 ; c’est donc ici un nettoyage de texte.

4.

L’article 577-8, § 4, 11° est modifié en ce sens que disparaissent les mots « et notamment par un site Internet. »

Cette disposition prévoyait que le syndic était chargé de permettre aux copropriétaires d’avoir accès aux documents de  l’ACP de la manière définie dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et « notamment » par un site Internet.

On s’est demandé si la mise en ligne sur un site Internet était une obligation ou un exemple donné par la loi.

Une question parlementaire avait été posée par le député CD&V Raf Terwingen.

Dans sa réponse, le secrétaire d’état Carl Devlies précisa que selon lui la mise en ligne par un site web était une possibilité et non une obligation.

A présent c’est la loi qui le dit.

5.

L’article 577-8 est complété par un § 8 qui dispose qu’ « il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété. »

C’est clair à présent on ne peut être à la fois membre du contrôleur et le contrôlé.

Cette mise au point est judicieuse.

6.

Des problèmes de traduction sont corrigés dans l’article 577-11.

Le texte néerlandais de l’article 577-11/1 correspond à présent au texte français.

Il s’agit du mécanisme d’opposition entre les mains du notaire en cas de vente d’un lot.

Le notaire doit retenir les arriérés des charges dus par le vendeur sur le prix de la vente, mais il doit déjà payer les créanciers privilégiés ou saisissants.

Le texte néerlandais disait “de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering”, ce qui était inutile et ne voulait rien dire.

Le texte français évoquait plus correctement les « créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance ».

C’est à présent corrigé.

Si le vendeur conteste devoir des arriérés, le notaire en avise le syndic par lettre recommandée.

Dans le texte ancien, la lettre recommandée devait être envoyée « dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception (sic) de l’acte authentique constatant la cession. »

L’expression « recevoir un acte » se comprend en français, mais « drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte », cela ne veut rien dire pour un néerlandophone…

Le texte dit à présent « les trois jours qui suivent la passation » ce qui est beaucoup plus simple et lisible, surtout en néerlandais.

Le syndic disposait alors de douze jours à dater de l’acte pour opérer une saisie-arrêt ou une saisie-exécution.

Les syndics ont immédiatement opposé que ce délai était trop court : 12 jours – 3 jours = 9 jours pour saisir.

Impossible de partir en vacances plus d’une semaine pour un syndic !

Cet argument pénétrant a été entendu par le législateur :  désormais le délai est de 20 jours.

Commentaires

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  1. La loi du 13 août 2011 modifiant l’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 sur le fonctionnement des copropriétés est publiée au Moniteur Belge du 29 août 2011. Comme prévu, cette loi prévoit que le délai pour adapter l’acte de base et le règlement intérieur n’est plus d’un an (1er septembre 2011) mais de trois ans. Si un acte authentique est passé, la transcription sera faite au nom de l’association des copropriétaires.

    août 29, 2011
  2. DEWITTELEIR JEAN PIERRE #

    lors d’une réunion du conseil de co-propriété.
    un poste est adopté 4 contre 2 , les minoritaire peuvent ils continuer a
    demandé au syndic , par exemple: éxiger de supprimer certain travaux?

    un membre peut il seul ou a deux , demander une série de question
    sur la gestion,

    merci d’avance

    Dewitteleir Président du conseil depuis 17 ans avec comité ou nous décidions
    à la majorié absolue, et deux veulent tout changer

    décembre 5, 2012

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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